物业云-行业研究

一、引领行业高质量增长，巩固头部企业领先地位

在2023年，物业行业的发展主题转向了高质量发展，企业开始放弃单纯追求规模扩张的做法，转而注重质量增长和成本控制。在这一转型过程中，中海物业作为行业的头部企业，凭借其资源优势、品牌影响力、规模效应和深厚的运营实力，在行业洗牌和市场淘汰中脱颖而出，不断巩固其领先地位，并在规模和业绩上保持行业前列。

中海物业坚持“有品质，更温暖”的服务理念，将香港的物业管理经验与内地实际情况相结合，以“全心奋进每一天”的企业精神，均衡提升各项能力，并以“客户为本、品质保障、价值创造”的核心价值观为导向，稳步实现股东的长期稳健增长。中海物业的初心如磐，致力于通过深耕服务质量和广谋合作共赢，持续增强其在行业中的优势地位。

二、增长动力 | 经营数据展现活力经营数据展现稳健增长

中海物业在2023年实现了营业收入130.51亿元，较上一年度的业绩实现了19.7%的稳健增长。在物业行业面临增收不增利的普遍挑战下，逆势而上，展现出了卓越的业绩增长能力。经营溢利达到18.03亿元，较去年同期的增长率达到了24.3%，凸显了企业的经营效率和盈利能力的显著提升。同时，毛利润也达到20.70亿元，同比增长19.3%，进一步印证了企业在成本控制和利润管理方面的有效策略。中海物业在行业竞争加剧和市场环境复杂多变的背景下，依然能够保持稳定的增长势头，其财务表现和管理执行力均得到了市场的广泛认可。

图：2022-2023中海物业营业收入、经营溢利及毛利润变化情况

数据来源：企业年报，中指研究院整理

在以高质量发展为背景的行业周期内，优质盈利结构是奠定企业稳步发展的重要基石，年报中毛利与经营结构数据如下：

毛利分配：物业管理服务毛利14.08亿元，同比增长29.6%，占总毛利68.0%。非住户增值服务毛利2.80亿元，占总毛利13.5%。住户增值服务毛利3.37亿元，同比增长16.1%，占总毛利16.3%，停车位买卖业务占剩2.2%的总毛利。

图：中海物业毛利占比情况

数据来源：企业年报，中指研究院整理

营业结构分配：物业管理服务收入94.15亿元，占总收入的72.1%，同比增长16.0%，非住户增值服务21.45亿元，占总收入的16.5%，同比增长18.3%，住宅增值服务12.91亿元，占总收入的9.9%，同比增长70.9%,停车位买卖业务收入2.0亿元，占总收入的1.5%。

图：中海物业经营数据占比情况

数据来源：企业年报，中指研究院整理

根据业务构成分析，物业管理服务继续充当中海物业业绩增长的坚实基础，住户增值服务部分的较高盈利贡献率揭示了其巨大的潜力和发展空间。在保持基础物业服务质量的同时，增值服务以其快速的发展势头，正逐渐成为企业营业收入的另一关键支撑点。

客户对中海物业管理服务持续给予高度认可，企业线上线下服务平台进一步丰富了产品供应和营销渠道，有效满足了物业住户的多元化生活需求，并确保了客户生活品质与满意度的提升。这种综合服务模式不仅增强了客户粘性，也为企业的长期发展注入了新的活力。

三、再创新高|规模拓展与业态丰富的双翼共振

中海物业在规模扩张战略中，始终以业态多样化为核心，积极扩展非住宅业态的业务版图，并有效实施城市空间运营商的战略定位。在报告期内，成功进驻了164个城市，管理项目数量接近2000个，充分展现了其在行业中的品牌影响力和规模优势。通过多元化的市场开拓渠道，中海物业取得了令人瞩目的业绩。无论是在规模增长、第三方业务贡献还是外部扩张速度方面，均表现出色。具体来看，截至报告期末，在管的建筑面积从去年年底的3.20亿平方米增长了25.4%，达到了4.02亿平方米。其中，第三方外拓项目占到了在管总面积的40.5%。近三年来，第三方外拓管理面积的持续增长，不仅证明了中海物业在独立拓展业务方面的强大能力，同时也显示了企业面对市场变化时的韧性和抗风险能力。

图：中海物业在管面积占比情况

数据来源：企业年报，中指研究院整理

中海物业在业务拓展方面坚持多元化战略，不断丰富其物业管理的业态组合。已成功将服务范围扩展至非住宅业态，涵盖了商业综合体、办公设施、零售中心、酒店、工业园区、物流中心、交通枢纽、医疗机构、教育机构、政府设施、城市公共空间等。在报告期内，中海物业新增了一系列重要合约，如成都大熊猫繁育研究基地、珠海广东海龙珠海基地、香港房屋委员会总部办公大楼等，这些项目的成功获取，进一步巩固了企业在物业管理领域的领先地位。

在港澳地区，中海物业连续中标多个关键项目，并与香港发展局、香港康乐及文化事务署等政府机构建立了深入合作关系，服务已经覆盖医院管理局辖下超过60%的医院项目，以及香港医管局总部大楼。目前，中海物业在香港的政府物业管理项目覆盖了12个决策局和21个政策执行部门，稳居香港最大物业管理服务商及港澳地区最大中资物业服务企业的领先地位，其在香港物业管理市场的份额位居首位。

这些成就不仅展示了中海物业在业态拓展和市场开拓方面的实力，也为企业的可持续发展提供了坚实的支撑。

四、科技赋能|数字化转型与智慧创新

兴海物联，作为中海物业旗下的科技创新平台，正引领物业管理行业向高质量发展转型。依托先进的星启物联网中台技术，推动智慧园区和健康养老平台建设，实现行业现代化变革。其研究中心获得国际认可，技术研究达到国际先进水平，为集团数字化转型提供坚实基础。

兴海物联坚持“平台+生态”战略，通过自主研发的软硬件产品，提升建筑内智慧设备的部署效率和管理效能。同时，积极整合技术资源，与科技巨头合作，打造领先的智慧空间解决方案，不断探索智慧城市建设等前沿领域，巩固核心竞争力。

五、总结展望

2023年，中海物业以卓越的远见和战略眼光，明确提出了【中海式物业管理现代化】的发展蓝图，致力于推动企业的高质量发展。中海物业坚持以服务美好生活为己任，将【好时节、好物业、好社区】的品牌主张深植人心，以此作为企业的核心使命和价值追求。展望未来，中海物业将持续秉承可持续发展的理念，以满腔热忱和不懈追求的【全心奋进每一天】精神，致力于实现全面而均衡的发展，不断为客户、社会和环境创造更大的价值。