中指动态

特别声明：房地产企业销售数据统计是以2023年1月1日-11月30日期间销售的并表商品房为统计口径，主要依据中指数据CREIS（点击查看）在各地的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的城市或项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

特别声明：房地产企业权益销售数据统计是以2023年1月1日-11月30日期间按股权比例销售的商品房为统计口径，主要依据中指数据CREIS（点击查看）在各地的销售监测数据，并参考当期总体经营情况和推盘去化情况进行分析统计；对于少数没有在监测范围内的城市或项目，由企业提供相关证明文件，经课题组对数据进行严格审核，也纳入统计范围。本报告仅供参考，课题组不对使用报告及其内容所引发的任何直接或间接损失承担责任。

当月要点：

1、TOP100房企1-11月销售总额为57379.0亿元，同比下降14.7%，降幅相比上月扩大1.6个百分点

2、租赁业务：保租房迎来市场窗口期，保租房公募REITs扩容

3、展望：年底业绩冲刺，在供给端放量带动下，12月新房成交或保持一定规模

业绩：TOP100房企销售总额为57379.0亿元，同比下降14.7%

2023年1-11月，TOP100房企销售总额为57379.0亿元，同比下降14.7%，降幅相比上月扩大1.6个百分点。其中TOP100房企11月单月销售额同比下降29.2%，环比下降0.6%。销售额超千亿房企16家，较去年同期减少3家，百亿房企108家，较去年同期减少10家。TOP100房企权益销售额为39484.6亿元，权益销售面积为22971.8万平方米。

图：2021年至2023年1-11月TOP100房企销售额均值及增速情况

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图：2019年至2023年11月TOP100房企单月销售额均值情况（单位：亿元）

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注：文中分析所用销售额，如无特别说明，均指全口径销售额。

2023年1-11月，各阵营房企销售额均有所下降。其中，TOP10房企销售额均值为2523.7亿元，较上年下降9.3%；TOP11-30房企销售额均值为779.2亿元，较上年下降14.6%；TOP31-50房企销售均值为379.5亿元，较上年下降17.7%；TOP51-100房企销售额均值为179.4亿元，同比下降25.1%。

图：2023年1-11月各阵营销售额增长情况

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数量：百亿以上阵营企业数量减少

图：2021年至2023年1-11月千亿、百亿房企数量

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2023年1-11月，百亿以上阵营企业数量减少。具体来看，千亿以上阵营16家，较去年同期减少3家，销售额均值2036.0元。第二阵营（500-1000亿）企业14家，较去年同期减少2家，销售额均值588.9亿元。第三阵营（300-500亿）企业16家，较去年同期减少9家，销售额均值404.3亿元。第四阵营（100-300亿）企业为62家，较去年同期增加4家，销售额均值186.8亿元。

表：2023年1-11月TOP100房企各阵营数量及销售额均值情况

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租赁业务：保租房迎来市场窗口期，保租房公募REITs扩容

2021年，保租房被纳入基础设施公募REITs试点范围，提供了融资退出渠道；截至目前，已发行4只保租房公募REITs，分别为红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT和华夏华润有巢REIT，营收均保持在1300万以上。自此之后上市保租房REITs再无新增，如今阵容数量有望再次扩大。目前，多个省市的保租房项目正在积极筹备上市，北京、上海、天津、青岛等城市均有保租房REITs项目启动了发行招标流程。10月13日，建设银行发布公告称，以建信住房作为原始权益人，在北京、上海、苏州持有运营的三个保租房项目申报发行基础设施公募REITs，国家发改委已正式受理。由上海城投集团作为发起人，以旗下江湾社区、光华社区作为底层资产，国泰君安资管作为基金管理人和资产支持证券管理人，国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金于11月24日正式获批，上海证券交易所同步发出无异议函。

表：保租房REITs2023年三季度业务收入情况

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当前保障性租赁住房是热门赛道，政策利好频发，房地产企业可将商办项目改建为保租房，不仅可享受到减税降费等优惠，政府背书下项目出租率也有保障，现金流收入将较为稳健。同时，随着社会生活水平的提升及新生代群体差异化租房需求进入市场，品质化租赁产品将越来越受到群体关注，房企将商办项目改建为市场化品质长租公寓也是不错的选择；未来，市场化长租公寓也大概率将纳入公募REITs的试点范围。

展望：年底业绩冲刺，在供给端放量带动下，12月新房成交或保持一定规模

政策方面，11月，监管部门积极落实中央金融工作会议相关部署，召开金融机构座谈会，给予房企更大金融支持。10月末中央金融工作会议强调“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，加快支持“三大工程”建设。11月，央行等多部门召开金融机构座谈会，再提“三支箭”给予房企资金支持，对正常经营的房地产企业不惜贷、抽贷、断贷，继续用好“第二支箭”支持民营房地产企业发债融资，支持房地产企业通过资本市场合理股权融资。同时，据媒体报道，金融监管部门正在制定50家房企白名单，并提出“三个不低于”目标，若相关支持政策真正落地，房企资金压力有望逐渐改善。另外，住建部倪虹部长接受专访，强调构建行业新发展模式重要性，在抓落实上也进一步强调“三大工程”建设。

地方层面，11月，各地出台政策频次与10月基本持平。深圳下调二套最低首付比例至40%，并优化普宅认定标准，取消了750万元“豪宅线”；厦门取消限购，长沙放松本地居民购买改善住房的限购要求；同时多地取消地价上限，截至11月30日，集中土拍的22城中，北京、上海、深圳暂未取消土拍地价上限，宁波将溢价率上限提高至30%。

市场方面，据初步统计，11月，重点100城新房成交面积环比小幅下降，同比下降约14%，降幅较10月扩大，除个别城市外，多数城市市场活跃度回落。从供给端来看，年底房企冲刺年终业绩，本月企业推盘意愿回升，重点50城批准上市面积环比增长超30%，但同比仍下降超20%，供应规模整体处在低位。

分城市来看，部分核心城市在持续利好政策及供给端改善带动下，销售规模环比增长：

长三角、珠三角中上海、深圳、杭州等城市新房销售面积环比增长，其中深圳、杭州受去年同期低基数影响，同比也保持一定增幅。而区域内多数城市11月市场表现较弱，销售面积环比下降，其中广州在高基数下环比降幅较大，合肥环比降幅也在20%左右。

京津冀、山东地区、中西部地区市场整体延续低温运行趋势，仅成都在前期政策优化带动下网签数据表现较好，11月销售规模环比同比均增长，但受限于核心区供给量不足，成都新房市场活跃度出现走弱迹象；北京11月新房成交继续下行，二手房成交量小幅回升，表现好于新房；青岛、济南新房市场表现均偏弱，销售面积环比降幅均超20%。

整体来看，11月多地市场情绪走弱，前期政策效果持续性不足。从政策趋势来看，深圳降低首付、优化普宅认定标准后，北京、上海优化相关政策的预期也在增强，未来北京、上海降低首付比例、降低房贷利率、优化普宅认定标准、降低交易税费等或是重要方向。市场趋势方面，短期来看，二手房挂牌量高企导致二手房价格下跌态势延续，部分购房者转向二手房市场，新房市场调整压力或仍较大，12月进入房企业绩最后冲刺阶段，预计部分城市供给端或有放量，带动新房成交保持一定规模，但多数城市市场活跃度或仍不足。

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中国房地产市场月报2023年10月

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2023年1-10月全国房地产开发经营数据解读

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国庆楼市成交数据出炉，银十平淡开局

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中国房地产指数系统百城价格指数报告（2023年10月）

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最新！2023年10月十大城市二手房房价地图

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2023中国物业服务上市公司TOP10研究报告

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2023中国物业服务百强企业研究报告

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