住宅市场

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2024年，中央及地方持续不断出台楼市利好政策，9月26日政治局会议明确提出?“要促进房地产市场止跌回稳”，释放了最强维稳信号。去年四季度以来，在一系列政策支持下，核心城市房地产市场活跃度显著提升，成交量稳步改善，市场信心也随之有所恢复。

近期，中指研究院各地分析师以“新春楼市观察”为主题，通过分析各地最新楼市变化，研判市场量价趋势，形成了区域市场系列报告，本文为长三角&珠三角篇。

• 上海：核心区项目表现较好，政策仍有空间，2025年市场有望止跌回稳

2024年以来，上海陆续出台多项楼市利好政策，包括降低首付比例、提高公积金贷款额度、优化限购政策等。9.26以来政策带动效果较为明显，有效提振了市场信心，新房方面，2024年四季度上海新房销售面积环比增长24%，同比增长17%；二手房方面，2024年四季度二手住宅成交套数环比增长51%，同比增长73%。春节期间，政策效应持续显现，购房者观望情绪有所缓解，入市意愿增强。

新房加大营销力度促成交，学区房、地铁房等二手房热度持续。春节期间，上海共有20余个楼盘推出促销活动，以特价房、折扣优惠、赠送物业费或车位使用权等形式吸引购房者，同时拓宽营销渠道，多个房企和中介机构推出线上看房、直播卖房等活动，利用VR技术、直播讲解等方式服务客户，部分热门楼盘看房量明显增加，尤其是外环外性价比高的刚需项目，成交情况好于预期。受假期影响，二手房带看量有所下降，挂牌量保持稳定，学区房、地铁房等优质房源仍受追捧，价格相对坚挺。

刚需、改善购房客群分别聚焦外环外、内环板块，置业目的以学区、住房改善为主。当前购房者较为理性，更加注重房屋的性价比和居住品质。外环外交通便利、配套完善的刚需楼盘，以及内环内品质优良的改善型楼盘更受青睐。其中刚需聚焦外环外80-100㎡（总价400万-600万），改善型偏好内环120-150㎡（总价800万-1200万），上海目前首付比例已降至15%-25%，高收入群体倾向多首付（50%以上）以减少贷款压力。另外，从调研情况来看，居民置业目的中，多为“学区需求”或“改善居住”。

整体来看，上海房地产市场信心正在逐步恢复，预计2025年上海楼市政策仍有优化可能，市场有望逐步“止跌回稳”，但项目分化现象仍在，地段优越、配套完善、品质优良的优质房源将更受购房者青睐。

• 杭州：二手房成交表现亮眼，刚改是市场成交主力

2024年，是杭州楼市深度变革之年。一方面，自2024.5.9新政全面取消限购开始，二手房周度成交量持续超过2023年同期，10.9新政取消限价之后成交量频创新高，2024年杭州二手房成交量首次超过新房；另一方面，限购、限价、限售等限制性政策全面退出，杭州楼市政策进入最宽松时期。

需求分化，刚改“领跑”，高端“式微”。2024年，杭州的新房市场仍为典型的改善自住主导的市场，超50%的成交房源集中在100-140㎡之间，主力总价段为350-600万元。经调研，购房者大多为了学区改善或居住面积改善，倾向于选择集热门板块、品牌房企、配套完善、性价比高且产品力强等五大优势于一体的项目，“买到就是赚到”的心理使得热门项目摇号竞争激烈。与之形成对比的是，杭州豪宅市场较为“沉寂”，2024年杭州全市仅成交2435套总价1000万以上的高端住宅，市场份额仅5.5%，成交总面积不足60万㎡，同比下降超四成，且总价多在 1000-1500万元之间，2000万级、3000万级的顶豪产品成交量仅几十套。

2024年10月9日“新杭五条”出台，全面解除新房限价，杭州正式进入市场化时代。预计2025年，杭州楼市将是“百花齐放”的一年，呈现出更为多元化的特征。

一是豪宅产品回归。2024年容积率1.5以下地块有15宗，与之前富阳、临安、临平郊区等外围板块供应不同，2025年联排、合院产品逐渐向城市核心区域渗透。此外，限价的放开、容积率新规等实施，也将在2025年的市场中出现更多产品力上的新突破。

二是价格版图重塑。取消限价后，市场分化加剧。市中心优质板块有望突破区域限价，2024年部分核心区不限价项目市场表现较好，预计2025年核心区域的总价门槛将有所提高。而供大于求的板块和外围边缘板块，房价可能会进一步下调或横盘。

三是参与主体更加多样化。限价时代，杭州楼市主要由滨江、绿城两家房企占据主导地位，预计2025年“滨绿建”（滨江、绿城、建发）占据TOP3的格局仍不变，但市场参与主体更加多元化。一方面，在新的市场、政策背景下，国央企回归。中海、招商2024年底已加预期入场，2025年初华润竞得西站新城宅地刷新板块单价记录，金地溢价31%摘得临平老城低密宅地；另一方面，本土中小民企活跃，新的民企加入。2025年兴耀房产、中天美好、英冠控股、建杭置业、西房集团等本土中小民企将继续走出“差异化”路线，2024年贝好家首次在杭拿地（与滨江、兴耀合作），也将给杭州市场增添新元素。

短期来看，2025年的杭州楼市充满了机遇与挑战。产品力的提升、市场格局的重塑以及参与主体的多元化，将共同推动杭州楼市向更加成熟、健康的方向发展，但市场全面企稳仍取决于宏观经济环境的稳定和居民实际购买力的提升。

• 义乌：高端项目保持一定热度，大户型改善产品或是未来市场重要支撑

2024年，义乌楼市政策持续发力，包括推出“义十条”补贴新政、“5种类型购房补贴”政策、人才补助以及公积金政策等，全年商品住宅成交金额达318亿元，同比增长5.4%。

2025年春节假期，义乌楼市延续之前热度，呈现出以下特点。

高端新盘价格坚挺，且已接近杭州主城。自2024年起，义乌市场多个高价楼盘成交向好。据调研，2025年春节期间，高端项目看房人流量较多，成交客户中的企业高层与头部电商、外贸企业主占据一定比例。2024年，义乌因高价项目热销，商品住宅成交均价达31286元/㎡，其中均价超3万元/㎡的成交额占比高达64%，较2023年的57%提高了7个百分点。

户型越做越大，产品越来越卷。从2024年义乌商品住宅的成交结构来看，180㎡以上的产品占市场的37.2%，且其中多数均价在3万元/㎡以上。2021年以前，市场流通最快的房子多为小户型，客户偏爱120㎡以下，最大不超140㎡的房子；之后，市场涌现出200-400㎡的大户型住宅，其中不少楼盘甚至出现供不应求的场面。

表：2024年义乌商品住宅成交面积段与价格段分析

整体来看，义乌房地产市场实现平稳发展，主要源于两方面有力支撑。一是，人口与政策优势。2024年义乌常住人口超190万，其中外来人口达140万，楼市新政大幅提高人才购房补贴额度，不限购/不限贷/降低购房门槛，吸引了较多外来购买力；同时，本地客群追求“终极改善”的消费升级，也支撑着市场成交韧性。二是强大产业支撑。义乌独特的经济发展模式依托强大产业，催生出众多民营企业主和个体工商户，这类客群购买力强，对产品更新换代需求较为强烈。

• 南京：2024年四季度以来市场预期有所好转，核心区市场仍可期

2024年，南京房地产市场一季度表现平淡，随后政府不断出台各种利好政策，成交态势逐渐好转，居民置业信心出现积极变化。库存方面，南京商品住宅库存由2024年年初的824.54万㎡/6.7万套降至年末的673.57万㎡/5.4万套，按近12个月月均去化速度计算，短期库存出清周期为18.1个月，市场去化仍承压。

具体来看：

年初市场低迷：2024年2-3月，南京新房及二手房市场均表现较为低迷。

政策带动与市场初回暖：4月底，南京发布“以旧换新”政策试点，首批2000套，市场开始出现回暖迹象。5月17日，监管部门落地多项信贷支持政策，包括降首付、取消房贷利率下限、降低公积金贷款利率等，市场潜在活力被带动明显。

市场积极信号释放：6月底，河西中项目金陵月华、鼓楼的桃园金茂府首开成绩优异；7月底，鼓楼龙江地块G16引发房企争夺，最后经41轮竞价由金基竞得，成交楼面价达32572/㎡、溢价率20.62%，为市场注入一定信心。9月末以来，中央持续发声稳楼市，同时南京也举办“房展会”、发放购房补贴等活动，市场表现向好。

2025年春节假期期间，南京76个在售新建商品住房项目售楼处均开展“春节不打烊”活动，多家楼盘推出新春专属认购大礼包、限时特惠房源等多重惠民举措，更有舞狮表演、新春游艺会等促销活动，不少售楼处春节期间吸引大量购房者到访，来访量较去年小长假有所增加。

整体来看，当前南京楼市尚未完全修复，但2024年四季度以来市场的良好表现释放出积极信号。值得注意的是，以第四代宅为代表的新型住房未来会陆续上市，无论是刚需还是改善群体都有了更多好房子的选择，2025年南京市场仍可期，但市场恢复将更多集中在核心区域。

• 阜阳：区域间分化显著，价格、配套是居民重要置业因素

2024年，阜阳商品房成交面积约310万平方米，同比下降8.1%，主城区新房均价约7800-8800元/㎡，二手房均价6800-7500元/㎡，挂牌周期在10-15个月左右，区域分化明显，不同区域典型项目如下：

- 颍州区核心板块：如融创淮河壹号等项目均价保持坚挺（9500-12000元/㎡），学区房溢价15%左右；

- 城南新区：依托双清湾商务区规划，港龙美的云筑（9500元/㎡）、石榴林语春晓（10800元/㎡）等楼盘搜索量居全市前列，成为改善型需求热点；

- 远郊板块：经开区当代城MOMΛ（6500元/㎡）、临泉县临庐公馆（5500元/㎡）以低价策略吸引养老及刚需客群，但去化率不足40%。

春节期间，30个重点楼盘推出“首付分期+契税补贴+家电礼包”组合优惠，并增加了抖音等线上直播卖房渠道，到访量较去年同期有所增长，呈现以下三个特点：

一是价格敏感度提升：60%受访者表示“单价超过9000元/㎡则不考虑购买”；

二是配套导向明确：学区（如清河路小学、城南中学）、医疗（阜阳市人民医院）等配套资源成核心考量；?

三是政策依赖性强：青年人才购房补贴（最高10万元）和公共服务人员契税减免拉动约20%成交量。?

目前，阜阳正经历从“人口红利依赖”向“产业-交通-人居协同发展”的转型。尽管房地产市场短期承压，但依托长三角一体化政策红利（如“阜冈高铁”纳入国家规划）与内生动力培育，这座皖北中心城市未来仍有较强发展潜力。

• 安徽砀山县：结婚、孩子上学是购房主力，未来改善性需求仍在

近几年，砀山房地产市场持续调整，返乡置业数量减少、购房者观望情绪仍较重。

新房方面，2024年，砀山县新建商品住宅备案套数不足3000套，较前几年出现明显下降，楼市运行态势与全国整体基本一致。近几年新房户型面积不断提升，房价波动调整，但整体下跌幅度并不明显。春节假期期间，多个楼盘采取促销活动，优惠多数为98折、99折，部分项目在假期送家电套装、立减1万元并叠加返乡礼5000元等。但市场分化较为明显，改善型项目销售相对较好，性价比不高的项目去化难度大、流速慢，针对改善型项目，二期或三期价格较上一期每平米普遍高300元左右，延续此前的态势，部分项目从期房转为现房销售，价格略有提升，也一定程度导致部分购房者持观望态度。

二手房方面，2024年二手住宅价格的下跌态势未改，特别是高层住宅小区，但跌幅相比于前几年有所收窄；配套好和产品质量较高的改善型小区成为部分购房者的关注点，这部分小区具备一定市场需求支撑，价格较为坚挺。

从调研反馈来看，2024年以来，购房需求中大多数仍是为了结婚和孩子上学，其中为了结婚而置办婚房这类人群，侧重购买新房，户型以三居室为主，部分项目的置业人群中，年轻人购房作为婚房的占比超过半数；因孩子上学购房的人群中，着急的客户会重点考虑二手房。除此之外，当地改善客群置换需求仍在，但整体占比明显减少，一方面，因没有电梯或没有暖气等想换房的业主，多在前几年已经完成改善，另一方面，当前新房项目中，好位置、好配套的项目价格并不便宜，购房者换房也比较谨慎。

整体来看，2024年以来砀山房地产市场仍处在调整阶段，新房缩量态势延续；新房项目、二手小区价格分化更加明显，好项目、好小区的价格韧性更高。从居民住房满足度上来看，当前砀山整体住房需求满足度较高，购房者置业更为理性。

从另一个角度来看，当前砀山城镇化率仍有较大提升空间，进城人口对市场具备一定支撑，小学生在校生人数继续增长，改善性住房需求仍在。另外，经历近两年房地产政策的持续优化落实，购房首付比例、房贷利率已经降至较低水平，以购买60万的改善型住房为例，首付10万，贷款50万，按首套3.05%的按揭利率贷款30年计算，每月还款2100元左右，购房者的还款压力并不大，这也有利于购房需求释放。

• 深圳：去年四季度以来楼市持续改善，部分购房者入市意愿增强

在一系列政策优化刺激下，2024年四季度以来，深圳楼市持续改善，呈现阶段性“回稳”。2024年深圳新政支持力度大，当前居民购房首付比例及贷款利率已达历史最低，限购政策也处于自实施以来最宽松阶段。政策调整极大提振了居民的购房信心，四季度以来，深圳楼市活跃度持续提升，交易量出现阶段性“回稳”。2024年全年深圳市新建商品住宅共成交3.8万套，成交面积390万㎡，同比增长22%，二手住宅共计备案5.4万套，同比增长67%，为近四年中成交量最高值。

2025年1月适逢春节假期，房企推盘积极性较低，推盘量处低位水平。根据中指数据，1月1日至26日，深圳新批准上市商品住宅共计1672套，较12月出现明显回落，新房住宅成交4425套/44.67万平方米，成交套数同比增长184%，成交面积同比增长175%。春节期间是楼市的传统淡季，购房需求有所回落，预计节后新房和二手房网签成交量将出现一定回升。

在限购政策放松及市场持续改善影响下，部分购房者入市意愿有所增强。80后、90后依然是深圳主力购房者，主要分布在金融、保险、证券、IT、移动通信、贸易商业等行业。近期和亲友交流了解到，随着2024年深圳放松限购条件以及市场持续改善，部分购房者入市意愿增强。如：李女士（45岁）基于给孩子工作居住或保值增值考虑，想趁现在政策利好、价格不高的情况下，在深圳买房；张先生（35岁）因家中添新成员，考虑当下利好政策支持、置换成本下降，近期开始着手寻找合适的房源，计划购置一套四房的二手房；王女士（31岁）在深圳多年，曾在多个城中村租住，出于自住考虑，已提交材料申请深圳人才房，近期成功摇号选到了位于光明区的一套两房户型。

深圳作为楼市风向标，其市场表现信号意义明显。2024年四季度以来深圳市场持续改善，二手房价格逐步趋稳，不仅提升了购房者和投资者的信心，也为全国市场的稳定发展提供了积极信号。2025年深圳限购政策仍有优化空间，加上优质地块供应增加对销售形成有力支撑，2025年深圳市场有望实现止跌回稳。

• 广州：2024年全面取消限购带动需求释放，中心区域成交占比明显提升

2024年，广州房地产市场整体呈“先抑后扬”趋势，四季度市场加速修复。9月26日中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”的政策导向后，广州全面取消限购政策、下调房贷利率、契税优惠等一系列重磅政策的出台，极大的提振了市场信心。同时，广州房地产市场发生了积极变化，自新政实施以来，各楼盘到访量及成交量上升显著，市场需求得到进一步释放。全年数据来看，2024年广州全市新建住宅网签面积达793.5万㎡，同比微降4%。其中，四季度网签面积303.7万㎡，同比大幅上升55%，楼市筑底迹象明显。

中心区域成交占比明显提升，改善需求不断增加。进入2025年1月，广州房地产市场延续2024年四季度以来止跌回稳的态势，尤其是上半月，周均网签套数在1800套左右。据市场调研了解，自去年9月底以来，购房者心态发生积极改变，观望情绪逐渐减弱，此前部分观望客户加快了入市的步伐。得益于广州全面取消限购政策，以及近年宅地供应集中于中心区域，核心区域优质楼盘供应大幅增加，当下以置换及改善需求为主的购房者，越来越倾向于在中心区域置业，成交占比也有明显提升。虽然临近春节假期，但市场到访量及认购量仍然保持一定热度，相比去年同期有所改善，预计2025年改善型需求仍会是市场主流。

“春节假期”期间，多个项目推出系列新春优惠活动吸引消费者。多个楼盘“春节不打烊”，纷纷推出新春特惠活动，包括新春到访礼包、新春特价房源、购房专场限时折扣优惠等。从调研现场来看，春节期间部分项目人气较好，预计随着春节假期的结束以及返工潮的到来，购房需求将逐步回升。

展望2025年，受政策的持续优化带动，叠加当前购房门槛及购房成本降至历史较低水平，将有效激发购房需求的释放，预计广州楼市在政策持续支持下，市场有望进一步筑底回稳。同时，市场的分化也将更趋明显，中心区域的改善楼盘和核心商圈的优质项目将更受青睐，尤其是近年推出的中心优质地块，一方面拥有优越的地理位置及完善的配套设施，另一方面得益于建筑新规的实施，得房率超100%已成新盘标配，部分创新项目甚至达到120%以上，而外围区域项目仍面临较大去化压力，需市场热度进一步回升带动整体市场企稳恢复。

• 珠海：区域市场分化相对明显，假期部分热点区域项目成交较活跃

珠海外来人口占比较高，根据最新数据显示，截至2023年末，珠海常住人口为249万人，其中户籍人口仅161.4万人，占比为64.7%。受春节返乡过年人群较多，以及部分本地人群出游影响，假期期间及假期前夕，部分项目来访量、成交量较节前有所回落。

区域市场分化相对明显，假期横琴、十字门、南湾等热点区域部分项目成交较活跃。2024年以来，在各项房地产利好政策催化下，珠海房地产市场呈现一定修复态势，根据中指数据，2024年11、12月全市成交量重回20万㎡以上。2025年春节期间，部分房企选择“春节不打烊”，如本土龙头房企华发集团各项目“春节售楼部不打烊”。假期期间，区域市场分化相对明显，有封关利好的横琴、核心区十字门、南湾等热点区域部分项目成交较活跃，如位于十字门的华发湾玺壹号，春节期间销售额约1.2亿元；横琴华发横琴玺，新年期间来访300组，销售金额约2亿元。南湾的华发四季云山，到访122组，成交6套，销售金额2000万。成交客户主要分为两类，一是以留珠过年人群，二是外地客群。此外，珠海是较早一批落地收购存量住房政策的城市之一，收购已有一定实质性进展，未来房地产库存量下降的预期较强，购房者对市场的信心正逐步修复中。

随着购房限制政策取消，旅居或养老客群有望加快入市。作为海滨城市的珠海，气候相对舒适，环境优美，对外地，特别是北方的购房者具有一定的吸引力，旅居或养老的需求相对旺盛，随着购房限制政策基本取消，以及市场逐步修复，这类客群有望加快入市步伐。此外，随着港珠澳大桥开通以及珠澳通关便利度持续提升，靠近澳门以及港珠澳大桥口岸的板块，如十字门、南湾、拱北、横琴等对港澳置业客群具有一定的吸引力。

• 东莞：市场持续分化，市中心及产业强镇市场有望维持一定活跃度

受产业带动影响，东莞常住人口中非户籍人口占比一直较高，截至2023年末，东莞常住人口为1048.53万人，其中户籍人口仅307.9万人，占比为29.4%。春节期间，大多数人选择回乡过节或出游，当地房地产市场迎来一年中较为冷清时期，来访、成交处于全年低位。

节前多因素带动二手市场修复，节后一二手联动下有望为市场带来积极影响。1月第二周（1.6-12）、第三周（1.13-19），东莞二手住宅周度网签量分别为731套、773套，较2024年全年周度成交高60%以上，二手市场韧性较一手更强。其中原因主要有：①房地产市场政策催化；②改善需求相对旺盛；③二手确定性更强；④临近小学报名期，学区房需求开始释放。二手市场的修复，为市场带来积极影响，部分置换需求将流入新房市场，节后一二手联动下有望带动新房市场阶段性修复。

市场持续分化，预计市中心及产业强镇市场有望维持一定活跃度。从基本面来看，东莞发展潜力突出，常住人口突破千万，且产业转型升级向好，以松山湖高新区为代表的高附加值产业集中区域支撑经济增长。经过近年来的统一规划以及基础设施等快速推进，东莞市中心的东城、南城等区域城市界面已焕新，商业开始集聚，逐渐摆脱过往各镇街独自发展、规划不协调的问题。这也明显反映到房价上，东城、南城以及松山湖板块目前房价韧性较强，其中南城新房价格维持在40000元/㎡以上的相对高位，且改善需求旺盛。预计未来一段时间，东莞市场分化态势仍将持续，市中心以及产业强镇房地产市场有望维持一定活跃度。