住宅市场

区域市场综述：根据中指监测，2024年12月16日-2025年1月12日华东大区重点城市南京、上海、杭州、苏州累计开盘81个，推出房源10099套。南京市场热度，供销量均有所下降。上海开盘项目较上期增加，改善项目占比提升，大部分改善、刚改项目去化情况非常好。杭州热门项目集中开盘带动市场升温，但分化现象依旧显著。苏州地段优越、产品稀缺的新开盘项目去化表现较好。

▍南京：市场热度，供销量均有所下降

重点监测3个项目开盘，共推出386套房源，均为纯新盘。

南京：招商·金陵序（2024年12月25日）

认购去化：招商·金陵序12月24日领取3、5号楼销许，共110套房源，户型建面约150、175、225平房源，销许均价76563元/平，优惠较大，去化较好。

客户定位：全市高净值改善人群，以河西地缘为主。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

项目位于河西中万达旁，地理位置优越，板块能级高；

项目为第四代住宅，打造低密多层及小高层产品；坐落在河西中轴江东中路之上，距地铁2号线集庆门大街站不足200米，金鹰世界、万达广场、吾悦广场等众多河西地标环伺，生活配套便利；项目设计标准高，切设计约2300㎡地下会所空间+约4000㎡的泛会所空间，28个不同主题场域，项目品质高。

此次首开优惠力度大，折后价格较低。

项目缺点

无

▍上海：开盘项目较上期增加，改善项目占比提升

监测36个项目开盘，共推出4707套房源，主要集中在浦东新区和宝山区，其中纯新盘项目8个，老推新项目28个。

改善项目占比较高。

整体开盘价格分化程度较前期有所加剧。

大部分改善、刚改项目去化情况非常好。

上海：中海领邸（2024年12月25日）

价格优惠：无优惠。

认购去化：中海领邸已于12月25日开盘，本次共计推出118套房源，主力户型建面约280㎡4房，均价149962元/㎡，一房一价，目前房源已售完，去化率100%。

入围情况：项目在认购期间预约认购287组，认购率约243%，未触发积分制。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

教育生活配套齐全  直线3km范围内有58个幼儿园;18个小学，如上海市民办盛大花园小学、上海市实验学校国际部、上海市徐汇区龙南小学、上海市徐汇区龙华小学、上海市徐汇区向阳育才小学等;25个中学，如上海民办位育中学、上海师大附中附属龙华中学、南洋模范中学南校区、华东师范大学第二附属中学前滩学校、上海市上海中学等。

生活配套便捷  楼盘周边医疗资源较为丰富，直线3km范围内有13个一级及以上医院。其中上海中医药大学附属龙华医院距离楼盘2.8km，复旦大学附属徐汇医院距离楼盘2.5km，上海远大心胸医院距离楼盘1.2km，龙华街道社区卫生服务中心距离楼盘1.3km，九〇五医院分院距离楼盘1.7km，等等，为医疗需求提供了可靠保障。楼盘周边3km范围内有32个商场，包括云锦天地(东航·滨江中心店)、GRC绿地滨江CLUB、西岸凤巢AIPLAZA、龙华会、徐汇日月光中心等购物中心，商业配套成熟，完全可以满足日常购物需求。楼盘周边生态环境优越，周边3km范围内有88个公园，距离最近的仅772m，非常方便日常休闲使用。

交通极为便利  周边直线3km范围内有14个地铁站（云锦路、龙耀路、石龙路、龙漕路、龙华、漕宝路、漕溪路、上海游泳馆、后滩、上海南站、龙华中路、上海体育馆、上海体育场、东方体育中心），轨道交通发达，距离最近的地铁站是云锦路。周边直线1km内有14个公交站，距离最近的天钥桥南路龙兰路站仅有79m，周边公共交通极为便捷。

上海：绿城·沁香园（2024年12月28日）

价格优惠：无优惠。

认购去化：绿城·沁香园已于12月28日开盘，共推出101套，主力户型为136㎡4房，均价89022元/㎡，一房一价，目前房源已售完，去化率100%。

入围情况：项目在认购期间认购144组，认购率约143%，未触发积分制。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

教育配套齐全  直线3km范围内有77个幼儿园;32个小学，如上海市民办尚外外国语小学、红旗小学(新市校区)、凉城第二小学、虹口区凉城第四小学、政立路小学等;41个中学，如上海市复兴高级中学、上海财经大学附属初级中学、上海交通大学附属中学本部、复旦大学附属中学、上海外国语大学附属外国语学校等。

生活配套齐全  楼盘周边医疗资源较为丰富，直线3km范围内有23个一级及以上医院。其中上海中医药大学附属岳阳中西医结合医院距离楼盘1.5km，同济大学附属上海市肺科医院距离楼盘1.8km，上海中大肿瘤医院距离楼盘1.3km，同济大学附属上海市第四人民医院距离楼盘1.8km，上海和平眼科医院距离楼盘1.8km，等等，为医疗需求提供了可靠保障。楼盘周边3km范围内有23个商场，包括百联曲阳购物中心、万泰广场、虹口今雨荟、上海协信星光广场、曲阳生活购物中心等购物中心，商业配套成熟，完全可以满足日常购物需求。楼盘周边生态环境优越，周边3km范围内有46个公园，距离最近的仅102m，非常方便日常休闲使用。

交通极为便利  周边直线3km范围内有11个地铁站（江湾镇、大柏树、上海财经大学、复旦大学、殷高西路、赤峰路、殷高路、三门路、曲阳路、国权路、江湾体育场），轨道交通发达，距离最近的地铁站是江湾镇。周边直线1km内有26个公交站，距离最近的新市北路万安路站仅有167m，周边公共交通极为便捷。

项目缺点

无。

▍杭州：热门项目集中开盘带动市场升温，但分化现象依旧显著

岁末之际，房企开盘积极性提高，周期内共计有40次开盘，推盘总规模4941套，较上个周期增长14.2%。购房者入市积极性也较高，摇号热度提高。

统计期内（12.16-1.12），杭十区共计推盘40次，较上个周期减少2次，新上市房源规模为4941套，环比增长14.2%。

40次开盘中有18次需要摇号，摇号率较上个周期提高了16.4个百分点；参与登记的客户共计16016组，环比增长46.1%，平均中签率仅30.9%，环比下调8.5个百分点，摇号热度显著升温。

开盘市场仍呈现显著的分化现象，滨运锦绣里、翡翠锦和府、绿城晴澜轩、嘉映锦绣里等热点楼盘依旧备受购房者青睐，摇号中签率维持在20%以内，三四圈层的项目仍面临较严峻的去化问题。

杭州：绿城晴澜轩（2024.12.29）

开盘详情：2024年12月29日，绿城晴澜轩首开推出9、10、11幢高层，共计90套房源，户型199㎡。

价格优惠：均价40929元/㎡（含精装修4000元/㎡）。

认购去化：项目90套房源吸引了636组客户登记，中签率仅14.15%。最终线上去化100%，推出房源售罄。

客户定位：萧山本地高端改善客群。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

双地铁，交通优势 项目距离地铁7号线明星路站约550米、距离在建的地铁15号线建设一路站约270米，2站奥体中心及奥体印象城。

板块稀缺限价项目 自杭州限价全面放开后，市场上限价新房数量稀少，项目不仅是江南岸稀缺限价盘，还是容积率1.8的偏低密产品，吸引力强劲。

绿城造，产品力强 项目由绿城操盘打造，外立面三面铝板+lowe玻璃+金属线条，立面风格呈现大气舒展现代感，园林中布局有泳池和公共文化场地。

杭州：嘉映锦绣里（2024.12.26）

开盘详情：12月26日，嘉映锦绣里首开推出1、2、3#楼，共计128套精装房源，户型210、248㎡。

价格优惠：开盘均价55000元/㎡（含精装修4500元/㎡））。

认购去化：有903组家庭登记，中签率14.17%。其中有房家庭768组，最低中签率8.39%。开盘当日100%去化。

客户定位：高端改善客群。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

地段优越，配套成熟 项目近地铁5号线萍水站，一公里内大运河亚运公园，周边各类商业配套成熟，所在位置也在育才登云的学区范围内，学区预期好。

滨江造，产品力出色 项目秉持着滨江集团的高水准，外立面大面积铝板，顶部还做了造型，更未来式的建筑风格，两梯两户布局，侧边带有长阳台，整体双阳台配置。

板块稀缺限价项目 项目是申花板块最后的限价楼盘，精装均价55000元/㎡，总价在960-1439万元，相比于其他周边楼盘在价格有一定优势。

杭州：星晖嘉和府（2024.12.22）

开盘详情：12月22日，星晖嘉和府首开1、2、3、4、5、6#高层，共248套房源，户型177、210㎡。

价格优惠：均价47000元/㎡（含装修价格4500元/㎡）。

认购去化：248套房源共1527人登记，整体中签率约16.24%。开盘当天所有房源全部去化。

客户定位：中高端改善客群。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

地理位置优越，配套丰富  项目定标武林和平商业中心核芯地带，周边嘉里城市之星综合体、和平超级综合体、武林之星博览中心、艮山门TOD，近5号线东新园站，紧邻东新河。

伟星重回市心重磅之作  项目是时隔三年时间后伟星再度落子杭州城市心打造的重磅作品，外立面采用大面积玻璃幕墙、斜切铝板边框、创新转角无柱等设计，建立中心大面积绿地和泳池，还有约5000方的中央景观区。

存在价差，楼盘性价比高  项目限价47000元/㎡，与一站地铁限价5.4W的新房项目相比倒挂约7000元/㎡，与板块内二手房相比也存在约2万元/㎡左右倒挂。整体来看，楼盘性价比较高。

▍苏州：房企消极推盘，老盘推新项目居多

监测2个项目开盘，共推出65套房源，分布于相城区及工业园区，老盘推新项目居多。

价格方面，开盘项目定价整体较为稳健，与往期开盘定价基本持平。

地段优越、产品稀缺的新开盘项目去化表现较好。

新开盘项目多为高端改善盘，客户群年龄集中于45岁以上。

苏州：华发四季听澜（2025年1月11日）

价格优惠：冻资99折，准时签约99折，171㎡开盘92折、215㎡开盘94折、282㎡开盘97折。

认购去化：2025年1月11日本项目推出毛坯联排1/2/3/32/44/49#、双拼31/37/38#，合计33套，开盘认购33套，去化率100%。

客户定位：园区外溢改善主力，相城及其他区域补充。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

交通发达，自驾出行便利；

低密墅区，居住舒适度高；

环境资源丰富，“离尘不离城”。

项目缺点

周边商业较为匮乏。

苏州：绿城玫瑰园（2024年12月26日）

价格优惠：83折。

认购去化：2024年12月26日本项目推出毛坯联排11,16,2,21,24,3,7#，合计房源32套，认购约32套，去化率100%。

客户定位：以园区高端改善客户为主，大市其他区域客户为辅。

本次推出户型面积及开盘当天认购去化情况

项目优点

核心地段，配套齐全；

靠近地铁站，交通方便；

户型设计独特，产品力强。

项目缺点

单价较高。

▍本月开盘

表：2024年12月16日-2025年1月12日项目

开盘信息注：本报告中开盘效果评价依据为：非常好（开盘当天去化率70%以上）、较好（开盘当天去化率50%-70%）、一般（开盘当天去化率30%-50%）、较差（开盘当天去化率30%以下）。 

▍下月预告

表：近期部分典型项目开盘信息