住宅市场

回溯2024年，杭州房地产市场在机遇与挑战并存的环境中，呈现出多维度的发展特征与格局演变。受宏观经济形势、行业下行周期等大环境因素综合影响，土地市场、新房市场规模缩量显著。但凭借城市能级的稳步进阶、政策利好的带动，以及优质项目的支撑，市场成交仍保有韧性。二手房成交量更是创历史新高，首次超过新房成交规模。

政策篇

■ 2024年杭州政策脉络：需求侧重点发力，限制性政策全面取消，杭州创下史上最宽松政策环境

2024年，房地产领域迎来了一系列重要的新政策，中央和地方接力出台楼市新政，政策力度前所未有。

响应中央调控基调，杭州楼市宽松政策力度持续加码，全年出台各类新政20余条。重点从需求侧发力，全面取消限购、限价、限售等限制性政策，叠加降首付、降利率，创下史上最宽松购房环境，提升了购房者市场预期，促进需求积极入市。

图：2024年杭州楼市政策脉络

■ 政策反馈：新政后市场活跃度有明显修复，10.9新政效果最为显著

“3.14新政”精准指向二手房市场，全面取消二手房限购、增值税“5改2”等。3月最后一周新房成交超40万㎡，二手房周均成交增长112%。

“5.9新政”实施近8年的限购全面解除。新政后四周新房周度成交环比增长41%，6月成交规模创年内新高，二手房交易活跃度也非常高； “10.9新政”全面取消限价、降首付等。叠加9.26中央一系列“止跌回稳”政策利好，10月以来杭州市场复苏信号明显，新政后四周二手房周度成交翻倍增长，11月成交量创历史新高。新房去化流速明显加快，开盘热度较高，12月成交翘尾，仅次于6月份。

图：杭州新房、二手房周度成交情况

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■ 政策反馈：新房限价放开后，土拍热度明显提升，高溢价率地块频出，楼面价冲高

10.9新政限价全面放开后，杭州土拍市场热度明显提升，高溢价地块频出。2024年溢价率TOP15地块中，仅4宗为限房价地块。溢价率最高的是北干东单元地块，溢价率接近80%，创下2018年以来杭州宅地溢价率新高。 部分板块楼面价冲高，产生新的单价地王。典型如：11月29日，浙江国丰竞得的南部卧城板块楼面价上涨73.9%，突破22000元/㎡；10月22日，绿城以楼面价50717元/㎡竞得钱二宅地，地价上涨近60%，刷新杭州宅地楼面价纪录（此前为凤起潮鸣的45368元/㎡）。

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土地篇

■ 整体市场：宅地供应缩量提质，2024全年揽金1169亿元，高居全国第三

2024年杭州供地规模显著缩量。据统计，杭州市区全年揽获宅地出让金1169亿元，同比下降34.3%，创近五年新低。但在与全国其他重点城市的横向对比中，杭州出让金规模仍高居全国第三。

同时，2024年杭州政府高度控盘，精准把控供地板块和节奏，叠加新房限价放开的利好，土拍热度较高，16.1%的溢价率在重点城市中仅次于深圳，彰显出杭州土地市场的强劲吸引力。

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■ 供地节奏：“多批次小规模”供地，全年进行22次土拍

2024年杭州供地模式延续“多批次”、“小规模”、“少而精”的特征，全年共计进行了22次土拍。其中，上半年7次，下半年15次。土拍热度“前高后低”，尤其是四季度限价取消后房企加预期入场，土拍热度高企。

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■ 供应结构：供地向核心城区倾斜，主城四区宅地成交占比显著提升，外围区域以低密地块为主

2024年杭州宅地供应仍以余杭、萧山等近郊城区为主，宅地供应总规模超250万㎡，但占比大幅下降；而核心四区供地规模大增，宅地成交总建面高达243.4万㎡，占比44.6%，较2023年提升了超15个百分点； 外围区域供地以低密地块为主，2024年全年容积率1.5以下的地块共计有15宗，占比20%左右，基本位于外围三四圈层区域。

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■ 土拍热度：受供地结构和限价取消双重影响，土拍加剧冷热分化，优质板块宅地溢价率走高

受限价取消和供地结构影响，区域热度分化显著。不同区域楼面价走向存在差异化，萧山、临平、滨江、上城、拱墅等区域地价领涨；余杭、钱塘楼面价维稳；富阳、临安地价下调显著，下调幅度在30%以上。 从溢价率来看，滨江、萧山以34.4%和27.9%的溢价率领跑，土拍热度高企。主城&区域核心以及近主城低密地块竞争激烈，溢价率屡创新高。典型如萧山区政府、滨江区政府、湘湖、白马湖、国际商贸城、奥体博览城等板块平均溢价率都在30%以上。

图：2024年杭州市各大板块宅地成交溢价率分布图

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全年热点地块频现，建发未科单元地块揽获年度总价TOP1，绿城江湾新城地块成为新的“单价地王” ，萧山北干单元地块溢价率领跑。

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■ 房企拿地格局：民营房企土地参拍活跃，滨江、绿城、建发拿地金额断层领先

2024年不同类型房企拿地金额普遍下降，但整体拿地格局变化不大。本土房企依旧拿地占主导地位，权益拿地金额占比近70%，提升了近10个百分点；外来品牌房企参与度则明显下降，占比仅30%，建发房产、中海地产、招商蛇口拿地积极性相对较高。 从企业性质来看，民企参拍活跃度高，2024年权益拿地金额合计占比48.3%。尤其是本土民企占比提高了超8个百分点，拿地份额达44.9%，除滨江、西房持续拿地之外，天阳地产、浙江英冠控股等民企也回归土拍市场。

头部企业依然能够保持领先优势，绿城中国、滨江集团、建发房产稳居前三列，权益金额合计超700亿元，占比超60%。

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新房篇

■ 整体市场：大环境影响、供应缩减等因素叠加，2024年新房成交创近五年新低

2024年，杭州新房市场量价齐跌，成交规模创下近五年新低。全年住宅新批上市752.7万㎡，同比下滑34.2%；成交面积788.9万㎡，同比下滑31.0%，成交金额同比下降34.9%；成交均价受共有产权房集中入市影响同比下跌5.6%。 深究背后原因：大环境影响下购房信心的下降、供应的严重收缩、外围圈层项目去化的减慢，是2024年市场下行的三大主因。

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■ 月度走势：全年市场走势波折，二、四季度受限购、限价全面放开的影响，市场热度领跑

2024年，杭州楼市成交量整体呈现“W”型走势：

一季度，1、2月份市场低迷开局，新房成交跌入谷底；3月份受供应增多和二手房限购取消叠加影响，成交大幅增长；

二季度，限购全面放开，叠加供应放量，成交达到年度高位，尤其是6月供销旺盛，成交规模创年度新高；

三季度，受高温天气影响，市场表现低迷；

四季度，“新杭五条”出台，限价全面放开，叠加中央一系列利好，市场热度回归，12月成交翘尾。

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■ 区域市场：杭十区住宅供销规模全线收缩，未科、运河新城、下沙金沙湖揽获板块成交TOP3

分区域来看，2024年杭十区新房供销规模全线下滑，萧山区成交降幅最大（41.3%），钱塘区降幅较小（仅5.8%）。近郊区依旧是供销的主力区域，余杭、萧山年度成交规模都在120万㎡以上； 板块成交集中度较高，成交面积TOP5板块依次为：未来科技城、运河新城、下沙金沙湖、钱江世纪城和萧山开发区，成交总面积都在27万㎡以上。以上板块2024年诞生了多个引爆楼市的“现象级热盘”，强势支撑了板块整体成交量。

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■ 住宅库存：截止2024年市区总库存1223万㎡，去化周期18个月以上，去库存压力逐圈层递增

近年来杭州政府有意识控制推地规模，住宅库存规模也持续下滑，但由于去化流速减慢，去化周期有所延长。截止2024年12月，杭州市区住宅总库存为1223.1万㎡，按照近一年月均去化速度计算，需要超18个月才能去化完毕，较2023年延长了4个月。

分区域来看，核心四区整体去化压力非常小，短期可售和中长期隐性存量去化周期都在9个月以内；越往外围库存压力越大，临平长期去化周期在19个月以上；富阳、临安尽管近年来推地少，但仍面临较严峻的去化压力，短期和中长期去化周期都在20个月以上。

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■ 新开盘：全年开盘494次，登记客户缩减超3成，整体购房需求趋弱

2024年，杭州市区共计开盘494次，开盘总量为52405套，规模创近五年新低。从摇号情况来看，仅181次需摇号，摇号率不足40%。全年共计有128542组客户参与登记，同比下降超3成，平均中签率40.8%，在年内多个优质“红盘”支撑下开盘热度保持。

从月度走势来看，6月、12月为年度的摇号热度高峰，分别有2.3万人次和1.9万人次参与登记摇号。

二手房篇

■ 整体市场：2024年二手房成交量首超新房，成交规模同比增长超3成

2024年杭州二手房市场活跃度高，市区（不含富阳、临安）成交量创历史新高，达到85622套，同比增长31.5%，新政带动和“以价换量”是规模高企的两大主要原因； 今年二手房成交规模首次超过新房，一二手成交套数比仅0.6，成交面积比仅0.8，杭州正式进入存量房时代。 全国层面来看，2024年成交规模位居全国TOP8，且增长表现亮眼，增幅仅次于深圳（67.0%）。

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■ 月度走势：二手房月度成交受新政影响呈点状脉冲特征，四季度新政组合拳下规模冲高

杭州二手房市场高热背后最大的驱动力就是政策的全面打开。在3月、5月、10月政策放开的关键节点，二手房市场成交量也在当月或次月达到了周期新高的水平。 尤其是10月9日“新杭五条”出台后，杭城二手房带看积极，11月成交量接近9500套，创近五年月度新高。

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■ 区域成交：中心城区需求扩容，未来科技城、翠苑、良渚新城、北部新城和临平新城成交位居TOP5

杭八区中，余杭、上城、萧山和拱墅均有13000套以上的房源成交，四大区域城区面积大，新增常住人口多，且二手房源众多，是杭州二手房成交的主力区域。各大板块中，余杭区未来科技城、良渚新城和北部新城成交规模都在2500套以上，分别位居板块成交TOP1、TOP3、TOP4。西湖区翠苑板块成交2691套，位居第二；临平新城成交规模居第五位。萧山开发区和钱江世纪城板块二手房源也备受客户青睐。 相较2023年，中心城区二手房市场需求明显扩容，成交量同比增幅都超30%；近郊四区成交增幅都在20-30%之间。

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■ 法拍房市场：全年成交1560件拍品，交易活跃度有所提升，但成交周期延长

2024年杭州法拍房市场交易活跃度尚可。全年新上拍品1726件，较2023年减少了458件；成交规模略有提升，杭十区共计成交1560件拍品，较2023年增加10件，成交率较2023年提高了2.7个百分点至56.3%，流拍率也下降超13个百分点至17.2%；但相较于2023年，法拍成交金额小幅下降3.2%至52.1亿元，成交周期较2023年延长了7天。

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趋势篇

■ 政策预判：2025年预期政策仍有一定的释放空间，供需两端齐发力促进市场“止跌回稳”

2024年12月25日，住建部工作会议明确了2025年全国住建工作的重点任务，其中持续用力推动房地产市场止跌回稳是重中之重。预计2025年中央政策将持续发力，为市场修复提供支撑。 当前杭州楼市政策已经应出尽出，限购限价限售等限制性政策全线放开，购房成本也大幅下降，已经创下历史最宽松购房环境。 2025年跟随中央脚步，预期杭州政策仍有一定的释放空间。一方面，已出台政策的加快落实，如计容新规、购房补贴等。另一方面，将进一步积极探索激发市场活力的新办法，供给、需求两端齐发力促进市场“止跌回稳”，如税费减免、以旧换新、国企收储等等。

■ 土拍趋势预判：市场信心有所修复，2025年宅地出让规模有望回升

2025年供地速度有望加快，据粗略估计将有超110宗的地块计划推出，全年宅地成交规模可期；供应仍以主城核心区为重，低密地块、改善属性地块仍将主导土拍市场；

参照2025年首批集中供地的出让情况，我们预计2025年整体土拍热度有望保持，优质地块溢价率和楼面价均有望突破新高。 房企当前货值储备有限，2025年拿地积极中趋谨慎，求稳为主，去化流速和利润仍为房企首要考量因素。本土房企将持续发力，外来国央企拿地积极性也有望提升。

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■ 新房市场预判：2025年整体规模难有较大突破，市场化驱动下产品力全面提升，房价体系重塑

2024年杭州新房市场虽受大环境制约，商品住宅成交面积同比萎缩约3成，但凭借政策利好带动与优质项目支撑，市场活跃度尚可，年底 “翘尾”现象显著。

2025年楼市的持续修复和发展，归根结底还要取决于宏观经济环境的稳定和居民实际购买力的提升。2025年新房市场整体或呈现出“量跌价涨”的分化走势，市场将呈现更为多元化的特征。

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■ 二手房市场预判：2025年市场规模大概率下滑，二手房价走势或进一步分化

2024年，杭州成交量创年度新高，同比增长超3成，首次超过新房成交规模。2024年杭州二手房市场表现出来的韧性，更多的是政策带动与购房者心理预期共振的结果，并非市场基本面的根本好转。 当前杭州利好政策应出尽出，效果有限，预计2025年市场规模大概率下滑； “以价换量”趋势延续，但下降幅度和速度将有所收窄。分化加剧，核心城区、有优质学区、便利交通等优质资源集中的区域，房价可能保持相对稳定，甚至有小幅上扬的空间；相反，边缘区域&交付量较大的区域，可能面临更大的降价压力。

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