住宅市场

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中指研究院报道：根据中国房地产指数系统百城价格指数对全国100个城市新建、二手住宅销售市场及50个城市租赁市场的调查数据，2024年9月，百城二手住宅平均价格为14447元/平方米，环比下跌0.70%，已连跌29个月；同比下跌7.13%。当前业主以价换量致使百城二手住宅价格继续下行，二手房成交规模环比回落，同比仍保持增长。百城新建住宅平均价格为16484元/平方米，环比上涨0.14%，同比上涨1.85%。受部分城市优质改善项目入市影响，百城新建住宅价格环比上涨，但新房市场成交持续走弱，9月重点城市新房销售环同比均下降。全国50个城市住宅平均租金为36.1元/平方米/月，环比下跌0.39%，同比下跌2.52%。9月住房租赁市场热度继续回落，重点城市住宅平均租金跌幅进一步扩大。

图：2021年1月至2024年9月百城二手住宅价格及环比变化

图：2021年1月至2024年9月百城新建住宅价格及环比变化

图：2021年6月至2024年9月50城住宅平均租金及环比变化

数据来源：中指数据CREIS

9月100城二手房价格延续普跌态势

从房价涨跌城市数量看，根据中国房地产指数系统百城价格指数，9月百城二手住宅价格环比下跌城市数量为100个，已连续6个月呈现百城集体下跌态势。百城新建住宅价格环比下跌城市数量为63个，较8月增加17个。

图：2021年1月至2024年9月百城新建及二手住宅价格环比下跌城市数量

数据来源：中指数据CREIS

前三季度，百城二手房价格累计下跌5.67%

根据中国房地产指数系统百城价格指数，2024年前三季度，百城二手住宅价格累计下跌5.67%，跌幅较2023年同期扩大3.65个百分点，其中，一、二、三季度分别下跌1.48%、2.16%、2.13%。

受改善型楼盘入市影响，2024年前三季度，百城新建住宅价格累计结构性上涨1.63%。为冲刺业绩和稳定市场信心，近期保利发展旗下多个城市项目公布“保价计划”，如果未来同类房屋的销售折扣低于当前折扣，买方可以无理由退房。

图：2023年-2024年三季度百城新建住宅、二手住宅价格季度累计涨跌变化

数据来源：中指数据CREIS

前三季度，各梯队城市二手房价格累计跌幅均扩大

根据中国房地产指数系统百城价格指数，二手住宅方面，2024年前三季度，各梯队城市二手房价格累计跌幅均较2023年同期扩大。具体来看，一线城市二手住宅价格累计下跌5.78%，跌幅较2023年同期扩大5.72个百分点；自二季度开始，北京、上海二手房价格月度环比均超百城平均水平。二线城市二手住宅价格累计下跌5.77%，跌幅较2023年同期扩大3.50个百分点；三四线代表城市价格累计下跌5.51%，跌幅较2023年同期扩大3.01个百分点，常州、扬州累计跌幅超10%。

新建住宅方面，2024年前三季度，一线城市新建住宅价格累计上涨3.56%，上海新房价格累计上涨6.18%，位列百城首位。今年以来，上海多个高价项目如中海·顺昌玖里、滨江凯旋门、前滩公馆等楼盘入市热销，上海高端改善市场表现较好，对城市均价造成了结构性拉动。二线城市新建住宅价格累计上涨1.12%，三四线代表城市累计下跌0.05%。

图：2024年一至三季度各梯队城市二手住宅价格季度累计涨跌变化

图：2024年一至三季度各梯队城市新建住宅价格季度累计涨跌变化

数据来源：中指数据CREIS

政治局会议首提“要促进房地产市场止跌回稳”，四季度楼市有望迎来边际改善

2024年三季度，全国房地产政策继续保持宽松基调，9月底中央重磅政策接连出台，有效提振了市场信心。9.26中央政治局会议强调“要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量，加大‘白名单’项目贷款投放力度，支持盘活存量闲置土地。要回应群众关切，调整住房限购政策，降低存量房贷利率，抓紧完善土地、财税、金融等政策，推动构建房地产发展新模式。”29日，央行落地多项金融支持房地产举措，包含完善商业性个人住房贷款利率定价机制、二套房最低首付款比例降至不低于15%、提高保障性住房再贷款央行资金支持比例、延长部分房地产金融政策期限等；此外市场利率定价自律机制发布倡议，表示对存量房贷(包括首套、二套及以上)利率实施批量调整。

地方层面，9月底，北上广深四个一线城市积极落实中央精神，从优化住房限购、降低首付比例等方面优化楼市政策。住房限购政策方面，北京调减非京籍家庭购房社保或个税缴纳年限，购买五环内住房调整为3年，五环外为2年，高层次人才为1年；京籍成年单身人士与未成年子女共同生活的，按京籍居民家庭执行住房限购政策；居民家庭在通州区购房商品住房的，按全市统一政策执行。上海非本地户籍外环外社保年限要求降至1年，深圳取消郊区限购，广州全面取消限购政策。下调首付比例方面，北京、上海和深圳首套首付比例均由此前的20%降至15%，北京二套首付比例由不低于30%-35%下调至20%，上海二套首付比例由此前的30%-35%降至20%-25%，深圳由此前的30%降至20%。此外，北京、上海均提出及时取消普宅和非普宅标准。上海、深圳则将增值税免征年限降至2年。

整体来看，中央政治局会议首提“要促进房地产市场止跌回稳”，释放迄今最强“稳地产”信号，四季度各项楼市政策预计将加快发力。需求端，北京、上海、深圳限购政策仍然具有优化空间；另外，各地有望继续加大购房补贴力度或通过下调房贷利率、降低二套首付比例、降低交易税费和交易佣金等方式减轻居民购房压力。供应端，国企收储和存量土地盘活等相关政策或将继续完善。根据过往经验，政策密集落地后，市场将迎来一定修复，10月核心城市销售好转可期，进而带动四季度市场边际改善，但考虑到居民收入、就业等中长期因素转变需要一定时间，预计市场短期仍将延续筑底行情。

表：2024年三季度中央重要会议中涉及房地产的内容梳理

资料来源：中指研究院综合整理

城市典型样本项目

9月26日，中央政治局会议强调“要促进房地产市场止跌回稳，对商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量……”，在“提高质量”的政策导向下，完善“好房子”建设的配套政策有望加快落地。对此，房企应把握行业发展趋势，进一步丰富产品功能，持续提升项目品质。在此背景下，中指研究院在中房指数系统理论体系和架构的基础上，从百城价格指数样本项目中选取城市中有较强知名度和广泛影响力的典型样本项目，以“典型性”为基本原则，从销售表现、项目品质、品牌实力等维度出发，对主要城市样本项目进行研究，得出“2024年1-9月城市典型样本项目”，为行业提供标杆典范。

从“2024年1-9月城市典型样本项目”来看，项目多为畅销楼盘或标杆项目，开发商以全国品牌房企及地方知名企业为主。在当前在房地产市场处于持续调整的过程中，房企需提高产品专业化程度，强化服务运营，满足不同群体的差异化需求，全方位打造标杆产品，凭借优秀的产品力赢得客户并引领行业健康发展。

2024年9月中国百城新建住宅价格及环比涨跌幅

2024年9月中国百城二手住宅价格及环比涨跌幅

2024年9月中国50城住宅租金及环比涨跌幅