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5月17日，房地产“一揽子”政策落地，需求端将首套和二套房商贷首付比例调整为不低于15%、25%，并取消全国层面首套和二套房商贷利率下限，随后全国多数城市快速响应跟进，5月27、28两日，上海、广州、深圳相继下调首付比例、降低贷款利率，上海、广州还对限购政策进行优化，整体力度较大。从市场反馈来看，政策效果逐渐显现，上海二手房市场活跃度明显好转，新政落地后（5.28-6.5）二手房日均成交近850套，较4月日均增长42.9%。

截至目前，核心城市中仅剩北京尚未落地5.17新政，首付比例、房贷利率均为全国最高，现行限购政策也为全国最严，从近期成交情况来看，北京新房仍延续调整态势，二手房则在以价换量带动下保持较高活跃度。当前全国房地产市场仍有调整压力，亟需通过核心城市，特别是一线城市市场好转来稳定预期，在此背景下，北京有必要加快落实5.17相关政策，推动市场修复。

政策落地后效果渐显
沪广深市场活跃度好转

图：上海、深圳、广州、北京近期成交走势

表：一线城市近期市场表现(截至6月5日)

注：上海二手房成交口径为二手商品房。

从一线城市市场走势来看，沪广深在优化限购限贷政策后，新房、二手房市场均有一定程度改善，具体来看：

上海：5.27新政落地后，市场情绪出现明显回升，新房方面，新政后居民购房门槛、购房成本较之前均明显下降，5.28-6.5期间，新房日均成交322套，较4月日均增长4.5%，部分项目推盘去化率较上期开盘时出现一定提升，预计短期内政策可带动新房成交进一步修复。二手房方面，市场活跃度提升较新房更为明显，根据中指数据，5.28-6.5期间，二手商品房日均成交847套，较4月日均增长约43%，其中5.30-6.1连续三天成交超900套，处于今年以来最高位。

深圳：5.6限购政策优化后，新房、二手房销售均有加快，尤其是二手房市场表现较为活跃，5.7-6.5期间，二手房日均成交152套，较4月日均增长约10%，5月全月同比增长48%，恢复节奏有所加快。

广州：5.28政策优化后，新房项目活跃度回升明显，首付比例、房贷利率的下调明显降低了购房者置业门槛，带动了部分先前处于观望的购房者加快入市，叠加月末部分项目集中网签备案，5.29-6.5期间，新房日均成交197套，较4月增长约24%。二手房方面，由于2年限售解除，短期二手房挂牌量有所增加，议价空间扩大，以价换量趋势延续。

对比北京来看，4.30限购政策优化以来，5月北京新建商品住宅、二手商品住宅分别成交3222套、13383套，新房成交套数环比4月有小幅下降，二手房成交规模与4月基本持平。新房方面，在4.30政策落地后，新房虽有部分项目到访量出现增加，但网签数据并无明显改善，购房者观望情绪仍较重，5月新房成交量同比降幅仍约四成，在一线城市中降幅最大；二手房方面，在5.17政策后，市场预期出现明显回升，部分购房者入市节奏加快，以价换量带动下，5月二手房成交保持高位，同比小幅增长。值得注意的是，购房者普遍预期北京跟进5.17新政，这导致部分客户再次观望，等待降利率落地以减轻还贷压力。

图：北京、上海、广州、深圳二手房价格同比走势

从价格表现来看，根据中国房地产指数系统百城价格指数，2024年5月，北京二手房价格同比下跌5.67%，跌幅较沪广深更大，同时，北京二手房价格环比连续下跌13个月，且环比跌幅较大，短期内二手房价格调整压力仍在。

北京当前政策仍为全国最严
多项政策存在优化空间

表：一线城市限购、限贷政策现状(截至6月4日)

注：标红部分为5月政策调整内容

从政策严格程度来看，沪广深5月底政策优化后，目前政策环境均已明显改善，尤其是广州政策已较为宽松，上海首付比例下调也超出市场预期，而北京尚未跟进5.17新政，仍是全国楼市政策最严格的城市。5.17新政在需求端的主要内容是下调首付比例下限和取消房贷利率下限，而目前北京首付比例仍保持在首套30%，二套40%(非城六区)/50%(城六区)的高位，房贷利率也为全国最高，按最低首套商贷利率计算，北京非城六区首套房贷利率为3.95%(LPR)，较沪广深分别高45BP、55BP、45BP。另外，当前北京仍全市限购，外地购房者需要连续60个月社保/个税，社保年限要求等政策也有较大优化空间。

当前，全国房地产市场调整压力仍在，仍需要核心城市市场回暖带动，提振市场信心，稳定市场预期，因此北京有必要加快跟进落实5.17新政，降低首付比例、降低房贷利率，若能参考上海落实首套首付比例20%、房贷利率最低3.5%等政策，将能够极大地提振市场信心，促进市场交易回升。除信贷政策之外，北京需求端政策仍有多个可优化方向，如：

①降低非京籍社保/个税年限要求，如5年社保/个税改为3年，郊区社保/个税年限进一步降低；
②针对特定人群放宽限购政策，如针对人才、多孩家庭、老年家庭等给予更多购房名额；
③进一步提高公积金贷款额度。

另外，北上深放开大面积段限购，让高品质改善项目活跃度提升，也有助于带动整体新房市场活跃度好转；同时，降低存量房贷利率、降低交易税费，统筹增量与存量、畅通一二手链条的配套政策也是重要方向，近日广州增城拟公开购买商品房作为安置房，已经率先启动消化存量举措。

除需求端优化限购限贷政策外，供给端优化土拍规则也是促进市场情绪好转的重要内容。目前北京、上海、深圳土地拍卖仍执行限价政策（北京、深圳土拍溢价率上限为15%，上海为10%左右），需要适时进行优化调整，另外，取消远郊区容积率1.0限制、调整计容规则等也有助于为企业打造“好房子”提供便利，更好地满足改善性住房需求。

整体来看，5月底沪广深相继跟进优化政策，对市场情绪产生了积极影响，政策效果逐渐显现，市场活跃度有所回升，特别是二手房市场活跃度提升明显。而北京4.30针对五环外的限购政策优化力度较小，5月新房成交规模持续低位运行，二手房市场在以价换量带动下保持高位，但降首付、降房贷利率等政策迟迟未落地或导致部分购房者继续观望，因此北京有必要加快落实5.17新政，提振市场信心，引导市场观望客户加快入市，促进市场修复，进而通过一线城市市场的率先回温，推动以点带面加快全国市场筑底企稳进程。