住宅市场

6月，住房租赁行业融资再获支持，中央层面接连发文鼓励住房租赁等领域开展证券化融资创新，重点支持发行类REITs产品盘活存量资产，满足企业的多样化融资需求。企业也在积极行动，深圳人才安居集团拟申报发行租赁住房权益并表型类REITs，珠海华发大湾区11.7亿元保障性租赁住房ABS获上交所反馈。

摘要

政策动向：中央层面，鼓励住房租赁领域开展证券化融资创新，依法合规加大对保租房融资支持力度。地方层面，支持与监管并行，广东进一步完善公租房保障对促进积极生育的支持措施，加快发展长租房市场；青岛将人才住房纳入住房保障体系；漳州、信阳集中发布保租房项目认定办法及多渠道筹集保租房方案等，扎实推进保租房筹集及认定工作；深圳、青岛强化本地住房租赁资金监管政策；北京、重庆进一步优化租房提取公积金业务。

市场运行：2023年6月，受高校毕业生入市带动，重点城市住宅平均租金环比涨幅略有扩大。50城住宅平均租金为36.9元/平方米/月，环比上涨0.12%，同比下跌1.06%。

土地情报：6月重点22城中8城有宅地集中出让，共成交58宗住宅用地；其中深圳、宁波、杭州共成交3宗租赁住房用地，合计规划建筑面积约9.6万平方米。

企业动态：门店运营方面，北京最大的集租房项目首创和园·繁星、乐乎青年社区城乡14号楼、武汉人才公寓项目之寓·未来等门店正式开业。融资动态方面，上海地产发布保租房REITs基金服务招标公告，深圳人才安居集团拟发行租赁住房类REITs。业务拓展方面，“城璟租住”品牌发布并快节奏收购首个重资产长租公寓项目，绿地菁舍签约上海人才公寓罗森宝，百瑞纪集团与深业泰富集团达成战略合作协议。

政策动向

1. 住房租赁市场指导与支持政策

中央层面：鼓励住房租赁领域开展证券化融资创新，类REITs产品发行或加速

6月，中央层面继续鼓励住房租赁领域融资创新，满足企业多样化融资需求。央行等5部委发文鼓励运用信贷、债券、资产支持证券、基础设施REITs等方式，支持专业化、规模化住房租赁企业发展，依法合规加大对保租房的建设融资支持力度。中国银行间市场交易商协会发文鼓励和支持企业在租赁住房等领域开展证券化融资创新，重点支持租赁住房等领域通过发行类REITs有效盘活存量资产，满足企业多样化融资需求。

另外，受国务院委托，审计署审计了2022年度中央预算执行和其他财政收支情况，重点审计了11省住房租赁市场发展、公租房、保障性租赁住房等相关资金481.97亿元，其中在开展住房租赁市场发展试点的24个城市中，抽查的13市均发现虚报住房租赁市场发展试点任务量的问题；此外，违规利用公租房抵（质）押融资也是普通存在的问题。在此背景下，随着中央层面的督导强化，地方住房租赁市场建设将更趋规范。

表：2023年6月中央出台的住房租赁市场指导与支持政策

资料来源：中指研究院整理

地方层面：支持与监管并行，地方积极施策推动住房租赁市场健康有序发展

政策培育方面，广东省提出进一步完善公租房保障对促进积极生育的支持措施，在配租公租房户型选择、租赁补贴、提取公积金等方面向多子女家庭倾斜；同时支持国有住房租赁企业通过新建租赁住房、“城中村”住房规模化租赁改造等方式，扩大住房租赁规模；加快发展长租房市场，利用市场化手段多渠道增加长租房供应。青岛将人才住房纳入住房保障体系，采取“可租可售”的方式分类实施人才住房保障，并明确了面向的人才范围、各类型人才住房标准、价格机制及分配流程等。

供应方面，漳州集中出台多项政策，包括：保租房项目认定办法、非居改保及产业园区工业配套用地新建宿舍型保租房等实施意见。信阳也同时发布了加快发展保租房实施意见及保租房项目认定办法，鼓励将部分富余安置房、市场房源转化为保租房，支持专业化规模化住房租赁企业建设和运营保租房。

市场监管方面，深圳为进一步规范住房租赁企业经营，维护住房租赁当事人合法权益，将6月到期的住房租赁监管政策继续延期两年。青岛也正式开展住房租赁资金监管工作，要求市内的住房租赁业务运营企业在本市开立唯一专用的住房租赁资金监管账户，作为房屋租金及押金收取和支付业务的唯一结算账户。沈阳发文征求租赁房屋治安管理规定相关意见，在申报居住信息时限、登记内容、最小出租单位、群租和日租等问题上进行了细化。

公积金政策方面，北京进一步优化租房提取公积金业务，针对不同的租住房屋及家庭类型，分类提升公积金提取额度，其中租住公租房、保租房或多子女家庭租房，可按实际租金提取公积金，不受月缴存额限制。重庆也针对不同辖区及不同家庭类型，分类提升租房提取公积金限额。

表：2023年6月地方出台的住房租赁市场指导与支持政策

资料来源：中指研究院整理

2.租赁住房筹集情况

近期，部分省市在住建工作相关会议上公布了2023年保租房筹集工作进展。

山东省：6月1日，省住房城乡建设厅组织召开新闻通气会，据会议披露，2023年山东省保障性租赁住房开工任务为8.3万套，棚户区改造开工任务为8.99万套，基本建成任务为8.07万套，公租房筹集任务为600套，住房租赁补贴发放任务为44912户。其中1-5月，全省保障性租赁住房开工4.7万套（间），开工率55.6%；棚户区改造开工4.4万套，开工率49.3%；基本建成9.9万套，基本建成率122.9%；公租房新开工200套，开工率33.3%；发放住房租赁补贴户数6.6万户，完成率147.8%。

广西自治区：据2023年全区住房保障工作暨政策宣传贯彻会披露，2023年全区计划开工建设保障性租赁住房6.2万套、棚户区改造2230套，基本建成保障性租赁住房9526套、公租房1430套、棚户区改造项目5.28万套，助力全区群众住有所居。其中2023年1-5月广西住房保障工作稳中有进，住房保障项目建设进度总体快于去年同期，各项工作开工率均超过50%。具体来看，全区保障性租赁住房开工率达到57.83%（3.59万套）、公租房开工率达到65.53%（268套）、棚户区改造开工率达到56.41%（1258套），租赁补贴发放率为76.42%（1.7万户），共完成投资55.92亿元。

市场运行

50城住宅平均租金指数：6月50城住宅平均租金环比上涨0.12%，同比下跌1.06%

2023年6月，随着高校毕业生逐步入市，住宅租赁需求有所增长，重点城市住宅平均租金环比涨幅略有扩大。6月，全国50个城市住宅平均租金为36.9元/平方米/月，环比上涨0.12%，涨幅较上月扩大0.06个百分点；同比下跌1.06%，跌幅较上月收窄0.31个百分点。

图：2021年7月至2023年6月50城住宅平均租金及环比涨跌

重点城市租金：50城中24个城市住宅平均租金环比上涨，较上月增加5个

2023年6月，高校毕业生逐步入市带动住宅租赁市场需求增长，租金上涨城市数量增多。50城中住宅平均租金环比上涨的城市个数为24个，较上月增加5个。具体来看，三亚、西安等5个城市环比涨幅在0.5%以上，其中三亚涨幅最大，为0.98%；成都、苏州等4个城市环比涨幅在0.3%-0.5%之间；太原、北京等9个城市涨幅在0.1%-0.3%之间；宁波、珠海等6个城市涨幅在0.1%以内。6月，大连住宅平均租金与上月持平。

2023年6月，50城中住宅平均租金环比下跌的城市个数为25个，较上月减少5个。具体来看，温州环比跌幅最大，为0.74%；徐州、南通等7个城市跌幅在0.3%-0.5%之间；郑州、兰州等13个城市跌幅在0.1%（含）-0.3%之间；泉州、东莞等4个城市跌幅在0.1%以内。

图：2023年6月50个城市住宅平均租金及环比涨跌

土地情报

集中供地22城中，8城进行了宅地集中出让。2023年6月，在集中供地22城中，有8个城市进行了土地集中出让，累计成交58宗涉宅用地，总体规划建筑面积约430万平方米。具体城市来看，杭州成交规模近130万平方米；苏州、无锡、宁波成交规模在50-70万平方米之间；广州、合肥、深圳、南京成交规模在40万平方米以下。

6月集中供地城市共成交3宗涉租用地。集中供地的8城中，仅深圳、宁波、杭州成交3宗涉租用地。具体来看，深圳“T207-0060”地块自持面积5.85万平方米；宁波1宗地为纯保障性租赁住房用地，规划建面3.37万平方米；杭州1宗地配建0.39万平的公租房。

表：2023年6月集中供地22城涉宅用地成交信息

企业动态

1.住房租赁市场融资新动向

6月，住房租赁行业融资动态更趋多样化。江西抚州、湖北襄阳谷城县辖区内首笔保障性租赁住房项目贷款分别落地，获批金额分别为2亿元、1.5亿元。上海地产发布保租房公募REITs基金招标公告，项目发行规模不低于10亿元；沪深交易所首批四单基础设施公募REITs扩募项目正式上市，并获投资者认可；深圳人才安居集团拟在交易所申报发行租赁住房权益并表型类REITs，资产规模合计约10-20亿元；珠海华发大湾区11.7亿元保租房ABS获上交所反馈，近几年珠海华发在租赁领域融资动作不断。

表：2023年6月住房租赁市场融资情况

资料来源：中指研究院整理

2.企业住房租赁业务拓展新动态

项目入市方面，6月，多家品牌长租公寓运营商有新门店开业。其中包括北京最大的集租房项目首创和园·繁星、乐乎青年社区城乡14号楼、武汉人才公寓项目之寓·未来、苏州昆山城家铱工场人才公寓、苏州首个大型综合租赁生活社区——恒泰·东延四季公寓、深圳宝安西乡壹间公寓·鸿鹏，及乐乎公寓和建信住房携手推出的CCB建融家园延静里店。贝壳租房首个自营品牌长租公寓——贝壳·海盐公寓也正式在成都成华区建设路落地。另外，地产城方龙阳璟芳社区、上海地产与城家公寓联合打造的虹桥乐贤居城家公寓1701套保障性租赁住房也将于近期上市。

业务拓展方面，城璟租住集团针对中国大陆地区推出住房租赁运营品牌“城璟租住”，并快节奏收购了开元旅业集团所持有的位于上海松江新城核心区位的独立宿舍园区项目，作为城璟租住集团旗下首个重资产长租公寓项目；同时，其他公寓运营商也积极拓展新项目，协信家签约上海闵行区力波恺诚行政公寓，绿地菁舍签约上海人才公寓罗森宝，百瑞纪集团与深业泰富集团达成战略合作协议。

公寓纳保方面，安居瑾家麒麟科创园店获批南京市《保障性租赁住房项目认定书》，这是安居瑾家第4个成功打通保租房认定全流程的长租公寓项目。据魔方生活服务集团披露，其全国范围内已经完成纳保、获得保租房认定的公寓项目近百个，总房源量超过15000间，包括整租型公寓和多人宿舍间等多种房源类型。

表：2023年6月住房租赁开发运营企业动态

资料来源：中指研究院整理