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2025年3月21日，绿城服务集团有限公司（股票代码：02869.HK，以下简称“绿城服务”）发布2024年业绩公告。报告期内，总收入为185.28亿元，同比增长6.5%。截至2024年12月31日，绿城服务在管面积为5.09亿平方米，储备面积为3.57亿平方米，每股派息0.2港币，派息率75%。

业绩稳增 质效双赢

2024年，绿城服务营业收入为185.28亿元，同比增长6.5%；毛利为31.97亿元，同比增长9.7%，毛利率较同期持平为17.3%，受益于成本管控与管理效率的提升，期内绿城服务核心经营利润与股东应占盈利分别为15.88亿元与7.85亿元，较同期分别上涨22.5%与29.7%，公司核心业务发展健康。

图：2023—2024绿城服务经营状况变化情况

绿城服务的营业收入按结构划分可分为物业服务、园区服务、咨询服务以及科技服务四大部分。

图：2023-2024营业收入按业务结构划分情况

图：2023-2024绿城服务各业务占比情况

1）物业服务：聚焦精益运营

物业服务作为公司的核心收入来源，物业服务不仅巩固在集团收入和毛利中的主导地位，而且通过持续的管理和成本控制优化，实现了持续增长。期内，物业服务收入达到124.01亿元人民币，同比增长11.7%，占总收入的66.9%，毛利率为13.7%，同比小幅提升0.7%。且通过开展差异化服务，续约率同比提升近3%，达94.1%，平均物业费为3.24元/㎡·月。

2）园区服务：聚焦主营发展

绿城服务的园区服务板块以其全面和系统性的服务方案，为业主提供了覆盖全生活场景和房地产全生命周期的解决方案。该板块通过整合社区零售、居家生活、空间服务、资产运营以及文化教育五大生态，成功打造了一个集“康乐、学乐、欢乐、寿乐”（合称“四乐”）为一体的理想社区模型，进一步丰富了居住体验并提升了生活品质。

作为物业服务的自然延伸，园区服务在本期内实现了33.73亿元人民币的收入，占总收入的18.2%，通过客户、场景以及人员复用，盈利能力有所提升，期内改业务板块毛利率为22.6%，较去年同期上升1.1%。

3）咨询服务：以业务转型为抓手

绿城服务紧密围绕房地产全生命周期，开展了一系列深度咨询服务，通过整合优质资源、建立标准化体系以及不断推动业务创新，绿城服务有效提升了咨询服务的内生增长动力。

期内，咨询服务板块实现了24.12亿元的收入，占总收入的13.0%，同比实现了5.1%的稳定增长，毛利率为24.9%，同比提升1.5%。

绿城服务的咨询服务不仅限于传统的物业咨询和房产咨询，更扩展至城市规划、社区发展等多元化领域。通过精细化管理和个性化服务，为客户提供了全面而深入的专业建议，帮助客户优化资产配置，提升项目价值。

规模扩张与区域覆盖

2024年，绿城服务回归核心城市与优势街道，重视城市深耕，持续强化存量市场的拓展力度，在管面积增长至5.09亿平方米，同比提升了13.5%。绿城服务的服务业态在报告期内实现了多元化发展，涵盖了住宅、商业企业以及城市服务等多个维度，服务结构不断优化，以适应不同客户的需求，注重绿洲、全域、重点城市的打法，累计打造了92个城市绿洲，全年斩获37.7亿元纯新项目订单，聚焦高能级城市核心区位精准落子，叠加近8000万平方米管理面积有序交付，双重势能印证“战略定力与运营韧性”的深度协同。

通过深耕核心城市，加强产业联动和拓展，实现了规模的高质量增长。新拓项目中有89.5%来自于核心/重点城市，且华东区域绿城服务的在管面积占比达到了58.6%。

绿城服务的全国布局广泛，覆盖了31个省、直辖市和自治区，以及202个城市，运营项目总数达到了3554个。广泛的地理覆盖和项目分布，为公司提供了丰富的市场洞察和客户资源，增强了其在不同地区的市场竞争力。

图：2023-2024绿城服务在管面积按区域分布情况

在储备面积方面，绿城服务审视事情现状，将核心放在优质的存量上市拓展方面，主动退出部分非核心城市，以及存在风险的项目，为后续发力留出空间，尽管目前储备面积同比下降了3.9%，至3.57亿平方米，但整体储备依然充足，为公司未来的发展奠定坚实的基础。

期内，绿城服务的规模实现稳健增长并表现出具备战略布局的前瞻性。通过不断优化服务业态和区域布局，未来绿城服务有望继续利用其广泛的市场覆盖和深厚的项目储备，实现业务的持续扩展和业绩的稳步提升。

精细化管控释放利润潜能

绿城服务2024年通过精细化成本管控与科技深度赋能的双轮驱动策略，成功开辟利润增长新路径。面对行业增速放缓的压力，一方面，通过数字化工具构建“一项目一模型”的精准运营体系，实现费用端的结构性优化——销售及营销开支为3.53亿元，小幅上涨3%，费用率压缩至1.9%；行政开支更是下降1.5%至12.56亿元，管理费用率至6.8%，展现出对成本颗粒度的极致把控。另一方面，依托杭州这一科技创新高地的生态优势，绿城服务与蚂蚁集团联合开发的“物业智能体”实现关键场景落地。在此基础上，于2024年6月启动“管家专项赋能计划”，系统性整合超千条实战案例与行业洞察，构建从知识沉淀到能力复用的闭环机制。这种“科技强筋、管理壮骨”的策略，既避免简单压缩成本对服务品质的侵蚀，又通过组织效能跃迁在行业转型期实现了有质量的利润增长，为物企从规模扩张向价值深挖转型提供了范本。

绿城服务以“真诚、善意、精致、完美”为核心价值观，构建起一套从道德准则到管理实践的完整价值体系，绿城选择以“不放弃任何爱岗敬业员工”的承诺践行社会责任，5.2%的团队增速背后，是老员工经验沉淀与新技能习得的微妙平衡，这种稳定性在制度层面将人文关怀转化为可量化的管理标准，另一方面年轻化团队的崛起（90后管理者达61人、项目经理超千人），也显示出企业朝气十足，面对未来有充足的底气与信心。

服务新模式

绿城服务在2025年业主代表大会上推出的"深度服务（DeepService）体系"，标志着其服务能力向精准化、场景化方向跨越式升级。该体系以全生命周期需求为核心，构建了三维服务框架：横向覆盖多元业态，针对住宅、商办、公建等不同场景定制服务标准；纵向穿透细分人群，重点打造"一老一幼"关怀场景，通过"汤圆敲门"建立代际互助机制，为长者提供健康监测、应急援助等16项专属服务，同时开发儿童成长课程与社区托管空间；立体激活空间价值，通过老旧设施改造、社群活动运营（如社区艺术节、共享菜园）及商企资源整合，将物理空间转化为情感联结载体，在客户服务维度恪守“需求为要，满意为先”的准则，达成业主及客户满意度较高分值。在高端服务领域更展现专业壁垒，其文化场馆管理方案已形成独特方法论：以故宫博物院项目为例，研发的"微环境调控系统"实现温湿度、粉尘浓度的毫米级管控，定制无接触式除尘设备避免文物损伤，同步搭建智能安防网络与应急预案体系，这种从环境维护到风险防控的全链条服务能力，使绿城服务在高端非住业态竞争中建立起差异化护城河。

总结展望

绿城服务2024年业绩不仅展现出“稳增长、提利润、调结构”的特点，更体现出“以人为本”的服务哲学，未来，通过效率提升与战略聚焦，绿城服务或将加速智慧化布局，以服务生态重构行业价值标准，将在高质量发展中书写新篇章。