（一）营收增速持续放缓到4.6%，央国企提速发展

图：2019-2023年百强企业营业收入均值与增速情况

数据来源：中指数据CREIS物业版

2023年，百强企业营业收入均值为15.5亿元，同比增长4.56%，增速较上年下降6.06个百分点，首次低于10%。TOP10企业营业收入均值为142.44亿元，同比增长为8.72%，较上年大幅下滑12.83个百分点。主要原因在于：一方面，百强企业主动放弃部分低质项目，优化在管项目组合，同时谨慎并购，导致在管面积增速降低，营收增速亦随之放缓，注重高质发展，坚守长期主义；另一方面，由于行业整体新增在管面积缩小，增量市场转为存量市场，外拓竞争异常激烈，拓展难度提升；非业主增值服务受关联方影响显著减少，社区增值服务恢复不及预期，创新型服务还在探索中，未打开局面，导致营收增长被动放缓，物业管理行业步入低速增长时代。但TOP10营业收入均值及增速分别是百强企业的9.2倍、1.9倍，仍发挥行业“火车头”作用。

百强企业中多数央国企营业收入仍旧保持两位数的增长，显著高于整体水平，呈现出良好的发展态势。第一，受益于关联方的稳健发展，能够获得优质且稳定的项目和资源支持；第二，外拓竞争能力强，相对更易获得公建、城市服务等项目，提升业务增量；第三，风险把控更加严格，运营更加稳健，抗风险能力更强。其中，央企营业收入增长表现稳健，稳中求进，国企营业收入增速普遍高于央企，主要原因在于央企营业收入规模基数相对大，长期高速增长相对困难。苏新服务深耕长三角，专注于提供城市服务、商业物业管理服务、住宅物业管理服务，2023年营收达到7.25亿元，同比增长35.73%。

表：2023年部分百强央国企营收及营收增长情况

数据来源：中指数据CREIS物业版

多因素下，民营企业营业收入增长失速，增速普遍下滑严重，部分企业甚至出现负增长。上市民营企业中，近70%的企业营收增速低于10%。

图：2023年上市民营物企营业收入增速情况

数据来源：中指数据CREIS物业版

在不利环境下，也有部分民营企业积极调整，实现了逆势增长。这些民营企业呈现出以下特征：第一，关联方供给逐年减弱，但仍为项目重要来源，且关联方发展稳健；第二，坚持区域深耕，布局多元业态，坚定不移地走市场化发展道路；第三，外拓能力强，项目来源多元化；第四，在基础服务稳增长的同时，“第二增长曲线”业务增长较快。

图：2019-2023年部分增速较快的民营企业营收及营收增速均值情况

数据来源：中指数据CREIS物业版

2023年，百强企业基础服务收入均值12.72亿元，占比首次超过八成，达到82.05%，占比较上年提升2.97个百分点，为近几年新高。央国企、民营企业该特征表现一致，且普遍呈现出基础服务收入增速高于总收入增速的特征。基础服务作为物业企业最稳定的收入来源，发挥着“顶梁柱”作用，百强企业积极调整，回归行业本源，做实、做强、做优主业，稳固高质量发展基石。

图：2020-2023年百强企业基础服务收入[1]均值及占比情况

数据来源：中指数据CREIS物业版

【1】根据行业发展趋势，将百强企业的营业收入划分为三个板块：基础物业服务收入、增值服务收入及创新型服务收入。其中增值服务包括社区增值服务和非业主增值服务；创新型服务是指近几年行业新拓板块，如城市服务、IFM、商业运营、智能科技服务或企业特色的创新服务等。

（二）社区增值服务贡献稳定，非业主增值服务下降超三成，创新服务营收有限

在增值服务及创新型服务业务方面，百强企业已经由大而全的平台模式，转向专注于高潜力细分赛道，实现资源聚焦和垂直化发展，在维持诸如空间运营等传统业务基础之上，发挥近场服务优势，实现部分业务的逆势增长。

2023年，百强企业增值服务收入均值2.36亿元，较上年的2.7亿元下降12.59%，占比为15.23%，较上年下降2.99个百分点。一方面，非业主增值服务收入均值为0.7亿元，较上年的1.05亿元下跌超三成，是增值服务收入下降的主要原因，预计此项业务还将进一步萎缩；另一方面，受限于消费大环境的影响，居民收入预期降低、消费降级等导致需求没有明显增长，社区增值服务收入均值为1.66亿元，与上年基本持平，业务的大幅提振尚待时日。

图：2020-2023年百强企业增值服务收入及占比情况

数据来源：中指数据CREIS物业版

在社区增值服务中，空间运营服务、资产运营服务、社区生活服务仍为主要组成部分，2023年的收入均值分别为5468.8万元、4120.8万元及4470.4万元，合计占社区增值服务收入的比重达84.7%。其中，空间运营服务主要包括停车场运营、广告投放或租赁等业务，同比增长4.16%。

图：2022-2023各类社区增值服务收入均值及同比变化

数据来源：中指数据CREIS物业版

美居服务涵盖拎包入住、设计服务、整装旧改等业务。百强企业通过“一站式家居服务”、“个性定制化解决方案”、“一对一”与“去标准化”等措施，在关注新房市场的同时，聚焦旧房焕新，打通产业链条纵向壁垒，成效显著。2023年，百强企业美居服务收入均值达到2141.6万元，同比增长7.36%。百强企业中，除碧桂园服务、雅生活集团等头部企业外，2023年滨江服务等“入局者”表现优异，公司打造以5S为中心的增值服务体系，包括优家服务、优居服务及优享生活服务。优居服务秉承“生活家”软装服务理念，为客户提供格调高雅、时尚、现代化的定制硬装、软装、家装服务等，2023年该板块营收大幅增长，达到5.32亿元。

百强企业社区零售营收均值为3196.8万元，同比增长1.65%。物业企业虽然占据着天然靠近业主等诸多优势，但是社区零售涉及供应链、仓储、物流、平台系统等一系列环节，物业企业跨界经营难度大；另外，受线上电商巨头及网红电商的挤压，大部分物业企业难以破局。但是部分百强企业紧扣时代发展脉搏，进军直播业务，挖掘社区增值业务。2023年，越秀服务社区增值服务收入9.32亿元，同比增长43.34%，公司不仅增加了投资增值服务的储备金，还将进一步加强社群团购和直播带货业务。

另外，社区生活服务中，家政服务、社区教育及社区养老增速分别为3.82%、8.85%和11.86%。2023年国家出台众多关于家政及社区养老相关政策，如《促进家政服务提质扩容2023年工作要点》、《居家养老上门服务基本规范》、《城市社区嵌入式服务设施建设工程实施方案》等，提出包括“支持物业企业因地制宜提供居家社区养老服务”、“明确社区嵌入式服务设施面向社区居民提供养老托育、家政便民等”的鼓励措施和相关指引，在业主信任的基础上，或自营或联营，“面对面”业务更易开展并获得成功。中海物业旗下“优你互联”公司，经过多年的业务探索，厚积薄发，聚焦社区生活场景，通过社区空间运营、不动产增值服务、社区生活服务三大运营业务体系，持续培育具有持久生命力的社区商业环境，打造行业领先的资产运营能力，逐渐形成中海物业又一核心市场竞争力。

在诸多不利环境下，百强企业并未坐以待毙，仍在多赛道积极寻找“出路”，在头部企业的引领下，百强企业有侧重地发力城市服务、IFM等业务，创新型服务收入均值为0.42亿元，同比增长5.0%，保持连续增长态势，占比微幅提升至2.72%。

图：2020-2023年百强企业创新型服务收入及占比情况

数据来源：中指数据CREIS物业版

头部企业或少数重点企业引领百强企业开展创新型服务，更加关注项目盈利能力以及回款情况，与基础物业管理服务产生联动，坚守主业，坚持创新，平衡风险与回报。

城市服务呈现业务融合的发展趋势，借助智慧化运营平台，将住宅小区、街道、办公大楼、公园绿地等业务场景融为一体，从管理到运营、由单体向全域，实现新场景突破。头部企业布局早、业务体量大，规模优势和先发优势明显，其他企业保持跟进态势，纷纷试水，探索新领域，寻求突破和增长机会。2023年，碧桂园服务和雅生活集团城市服务收入分别为48.84亿元和13.87亿元，保持着较高的年复合增长率。其他头部企业，如中海物业在2024年工作策略会议上指出“强调守正与创新的平衡，主动介入城市服务”。

城市服务对于物业企业营收规模提升作用明显，但存在三个问题：第一，城市服务需要高投入，无论是铲雪车等大型设备的购置，还是“自建智慧平台”等软件方面的要求，都需要庞大的资金、技术、人才投入；第二，服务能力、人才队伍建设、标准体系建设、信息安全等问题，都考验一个企业的综合能力与专业能力；第三，服务对象的支付能力是物业企业首要考虑的方面，尤其是地方债突出的当下，更要审慎选择服务对象。

在非住宅领域，IFM作为新蓝海，更能体现百强企业的专业化服务能力。百强企业从需求端出发，以帮助客户提高生产效率，降低运营成本为目标，为客户量身定制服务清单，提供综合化解决方案，找差异化竞争路径，并形成企业自身的护城河。目前百强企业主要涉足餐饮、设备管理及能源服务等业务。新希望服务是西部领先、深耕成都的综合物业管理企业，围绕“资产增值保值”与“生活安心美好”，为中高端住宅、办公楼宇等不同业态提供“物业+商业运营、物业+团餐、物业+生活”等民生服务系统解决方案，已凭借良好客户口碑与优异经营质量，实现持续高质增长。

表：部分百强企业2023年IFM业务介绍

数据来源：中指数据CREIS物业版

除此之外，商业运营、智慧化解决方案输出业务也是物业企业创新型服务中两个重要赛道。当前，商业运营经营难度加大，整体表现有所下滑。但是，部分百强企业仍然凭借着对于场景终端的把握，紧扣商业中心消费结构转型升级，深挖消费数据，周期性调整商品种类，提升消费体验，注重平衡写字楼长短租客需求，精细化运作。2023年，华润万象生活、越秀服务、合景悠活、德商产投服务等的商业运营服务都取得了不错的业绩。智慧化解决方案是百强企业以科技平台构建智能生态系统，赋能客户智慧化改造，助力我国智慧化城市建设，未来发展可期。

（三）利润率双降，毛利润微增，风险逐步出清，提质发展初见成效

2023年，百强企业“增收不增利”现象仍在持续，毛利率和净利率双双下降，但降幅收窄。同时，2023年百强企业毛利润均值为3.23亿元，较上年增长0.81%，转降为升。净利润均值为8385.5万元，较上年下降11.18%，降幅收窄11.22个百分点。

图：2019-2023年百强企业毛利润均值、净利润均值及增速情况

数据来源：中指数据CREIS物业版

2023年，百强企业毛利率均值为20.85%，较上年下降0.77个百分点，净利率均值为5.41%，较上年下降0.96个百分点，降幅分别收窄2.72个百分点和1.75个百分点。

图：2019-2023年百强企业毛利率和净利率均值

数据来源：中指数据CREIS物业版

在利润构成方面，2023年，基础服务毛利润占比78.53%，较上年提升3.88个百分点；增值服务毛利润占比19.48%，下降3.64个百分点；创新型服务毛利润占比1.99%。毛利率方面，基础服务毛利率维持在18%左右，保持稳定；增值服务毛利率为30.59%，下降2.36个百分点；创新型服务毛利率降至14.82%。

图：2022-2023年百强企业各业务毛利润占比及毛利率情况

数据来源：中指数据CREIS物业版

造成利润下降的主要原因包括：第一，受关联方影响，非业主增值服务大幅缩减，高毛利业务占比下降，由过去的利润“贡献点”转变为当前的“沉重负担”；第二，关联方面临流动性困境，导致企业对关联方应收款项计提的减值准备大幅增加，坏账风险加大，利润“失血”。第三，2023年，虽然商誉及无形资产占净资产的比重下降，商誉减值对于利润的冲击减弱，但是百强企业出于谨慎性考虑，计提商誉减值准备，对利润影响仍需要时间消化。与此形成鲜明对比，央国企凭借稳定关联方的加持，受减值影响较低，利润及利润率仍有保障。净利率最能说明该情况，2023年百强企业中央国企净利率均值为11.05%，高出百强企业均值5.64个百分点。越秀服务主动调整求变，探索多元业务，持续优化营收结构，财务状况保持稳定，2023年实现毛利8.57亿元，同比增长26.22%，毛利率为26.6%，实现净利润4.99亿元，同比增长17.8%，净利率为15.5%。

图：2020-2023年百强企业中央国企毛利率均值及净利率均值情况

数据来源：中指数据CREIS物业版

百强企业面对“增收不增利”的局面，积极采取应对措施。第一，百强企业不再简单追求全国化的规模扩张，在项目外拓时对目标城市进行更为严格的筛选，聚焦高能级城市群，提升服务密度；优化项目组合，拓展优质项目，主动去化营利弱的项目；项目深耕，探索更多增值服务，进一步丰富产品内容，提升单项目营业收入。2023年百强企业单城市营业收入均值4289.19万元，同比增长7.58%，单项目营业收入均值为583.46万元，同比增长5.38%。

图：百强企业单城市及单项目营业收入均值及增长率

数据来源：中指数据CREIS物业版

第二，百强企业保持审慎战略，不再盲目扩张，进一步放缓并购步伐，主动撤消有问题的并购，下调并购储备金，对下一步的并购更加深思熟虑，把握交易底线，减少追求短期成效和快速回报的行为。物业企业通过横向并购扩大业务范围，通过纵向并购融合产业链资源，在追求规模收入增长的同时，更加注重成本协同，提升服务质量和效率；通过混合并购开辟新赛道进入新市场，对创新型服务业务进行品牌投资或整合收购，寻求更多的增长机会。2023年多家百强上市企业发布公告，称变更其IP0募资款用途，拟将原先用于收购及战略投资的资金压缩或变更为其他用途，企业战略回归稳健，有效提高企业抗风险和抗周期能力。

表：部分百强企业变更IPO募资款情况

资料来源：中指研究院根据企业公告整理

第三，百强企业优化组织架构，精简战线，减少层级，综合化、扁平化管理，开创新模式，动态化调整。“总部-城市公司/区域公司-项目”三层次组织架构是目前多数物业企业采取的形式，为了更好地平衡品质管理、增值业务开展以及市场拓展，物业企业积极尝试，下沉区域级人员或总部人员，打通与缩短决策路径，三级架构两级化运作；考虑到某些社区增值业务及非住宅业态业务的专业要求及商业逻辑，由独立部门或独立公司运作，呈现专业业务公司化发展。同时，严格控制销售、管理及财务等费用，2023年行政、销售及一般管理费用占收入比例均值为11.03%，连续两年保持下降态势。

另外，百强企业在新技术的推动下，顺势而为优化业务流程，提升用工效率，人均收入得到稳步提升，2023年达到25.26万元，较上年增长5.87%。保利物业保持战略定力，回归经营本质，追求高质量发展，系统性加速迈进，持续推进组织突破、增速突破等，人员构成更为合理，2023年人均收入达到44.43万元，高出百强均值75.89%。