2023年，物业服务企业积极拥抱市场变化，以品质服务为抓手，谋求更加长期、稳定的发展，行业整体规模实现有序提升。同时，资本市场也在加速调整，随着高估值的不断出清，行业价值回归理性，上市物业服务企业此时通过回购等方式表达对企业未来良好发展的认可以期增强投资者信心，提振资本市场。可以说，这是一个充满挑战和机遇并存的时刻，而物业服务企业正是凭借着自身的实力和远见，不断开拓创新，引领行业朝着更加健康、可持续的方向发展。

回顾2023年，湖北省物业管理行业在诸多方面取得了显著成就。行业规模持续扩大，深化共同缔造，服务品质稳步提升，特色品牌企业影响力逐渐提升，科技应用日益深入，企业竞争力和创新能力不断增强。行业虽然面临市场拓展承压、客户需求多样化、服务质量要求提升等压力，物业服务企业仍坚守初心，通过完善服务体系，提高员工素质，加强标准落地监督，积极应对市场变化，不断满足客户需求、不断提升服务品质，并积极推动行业健康发展。

一、政策总结

➤社区养老鼓励政策延续，市场潜力将持续释放

2023年，湖北省政府办公厅印发《关于推进基本养老服务体系建设的实施方案》，加快建成覆盖全体老年人、权责清晰、保障适度、可持续的基本养老服务体系。其中着重强调，鼓励社会力量参与提供基本养老服务，支持物业服务企业因地制宜提供居家社区养老服务。支持运营能力强、服务质量高的优秀民营企业利用各类房屋设施发展养老业务，允许国有物业租赁时限延长至10年以上，合理控制租赁收益水平。

➤建立物业服务信用评价管理机制、探索物业服务退出机制

为进一步规范房地产企业、物业服务企业经营行为，营造公平诚信的市场环境，湖北省住建厅印发了《湖北省房地产企业信用评价管理办法（试行）》《湖北省物业服务企业信用评价管理办法（试行）》，明确了列入评价体系的企业及从业人员范围包括物业服务企业及其物业服务项目负责人。 湖北省住建厅于2023年12月6日首次公布，湖北8家小区物业进入“红榜”，6家进入“黑榜”。

湖北省住建厅定期发布“红黑榜”项目，旨在促进各地建立健全住宅小区物业服务质量考评机制，聚焦规范物业服务市场秩序，建立物业服务企业和从业人员信用信息管理制度，推动构建以信用信息为基础的“守信激励、失信惩戒”新型监管机制。指导全省17个市、州开展常态化“飞行检查”，评价结果与信用管理挂钩，作为项目招投标和日常监管的重要依据，探索建立物业服务退出机制。

➤深化共同缔造，积极发展“红色物业”，以“大物业”模式统筹老旧小区物业服务

2023年湖北省政府办公厅下发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》，明确表示要积极发展“红色物业”，鼓励各地建立专业化、实力强、口碑好的物业服务企业资源库。鼓励有条件的街道、社区将若干相邻或相近的老旧小区捆绑打包，统一委托同一家物业服务企业管理。对确因困难未实行自主管理又未聘请物业服务企业的老旧小区，街道、社区可委托准物业服务机构实行托底过渡管理，提供环境卫生、门卫等基本物业服务，按照当地物业服务收费最低标准，逐步提高物业服务费收缴率，实现老旧改造小区物业服务自主管理。同时，湖北省住房和城乡建设厅也陆续出台相关政策，要求开展智慧小区试点、对标完整社区建设标准，完善和提升小区功能，激发老旧城区活力。同时，政策要求优化融资模式，创新运营模式，引导社会资本采取“大物业”模式，统筹整合、成片接管老旧小区物业，形成规模经营效益，通过“智慧化”赋能，打造城市运营服务平台，优化公共服务运营，增加项目经营性收入。

2023年1月，湖北省委办公厅《工作简报》第1期刊发《当阳市以“五化”模式破解老旧小区改造难题》，向全省推介“当阳模式”，为全省老旧小区改造提供了切实可行的参考案例以及前期经验：当阳市老旧小区改造后，当阳城投物业公司主动承接老旧小区的物业服务，围绕“当阳模式”经营城市的战略目标，在物业服务、打造城市服务生态圈方面不断创新，主营业务已涵盖：公租房运营服务、物业管理服务、资产代管服务、停车场运营服务、充电设施运营服务、自动售卖机运营、信义生活服务平台运营、广告经营、信义小厨运营等，并在不断挖掘市场、开拓新业态，不断化解老旧小区物业服务难题、不断开拓基于城市生活的经营性业态，当阳城投物业主动承担城市基层社会自理物业角色，赢得了广泛的社会认可。

➤探索推进“信托制”，激发社区治理新活力

湖北省充分运用共同缔造的理念，探索推进物业“信托制”模式，引导符合条件的小区业主依照法定程序自决导入“信托制物业”，通过建立共有账户，引入以社区“两委”和小区党组织为核心的第三方监督，实行开放式预算，实现物业服务全透明全公开，推动业主主体地位的回归和企业服务意识的回归，构建党建引领、多元共治、公开透明、开放参与的小区治理新机制。截止目前，武汉市、宜昌市均已在多个小区实行“信托制”物业服务模式，目前均运转良好，小区物业矛盾显著减少，群众安全感、满意度不断提升。 ➤举办物业管理行业“工匠杯”职业技能竞赛 2023年12月，由湖北省经贸工会委员会、湖北省建设工会工作委员会、湖北省物业服务和管理协会联合主办的2023年湖北省物业管理行业“工匠杯”职业技能竞赛在武汉举行。物业管理行业肩负着民生、安居的重任，需要更多的职业技术能手和行业“工匠”来服务，以竞赛的形式不断提升专业能力和技术水平，才能更好地为业主服务。

二、市场总结

➤市场拓展：全省招标信息超5595条，招标总额为194亿元

物业管理进入稳步增长阶段，收并购市场逐步回归理性，关联方项目供给潜力不足。未来，第三方市场拓展将是企业“扩规模”的重要渠道，同时也是企业发展的核心竞争力之一。 根据中指数据CREIS·物业版数据统计，2023年湖北省已公布的物业管理行业招标信息为5595条，招标总额为194亿元。其中，武汉同济物业管理有限公司、武汉城市服务集团有限公司、招商积余湖北公司中标金额排名前三甲，分别为38860万元、27327万元和25681万元。

➤服务价格：武汉市样本均价2.56元/平方米/月

2023年12月，二十城物业服务均价为2.57元/平方米/月。一线城市物业服务价格水平居前列，其中深圳均价最高，为3.92元/平方米/月；北京、上海紧随其后，分别为3.45元/平方米/月和3.07元/平方米/月，武汉市样本均价2.56元/平方米/月。

图：2023年12月二十城物业服务均价

数据来源：中指数据CREIS

图：2023年12月不同星级物业服务收费

数据来源：中指数据CREIS

➤品质建设：打造标准化服务体系、通过标杆项目推广经验

湖北省部分物业服务企业推行“服务标准化，标准产品化、产品品牌化、品牌价值化”的“四化建设”，重点打造标准化服务，实行物业项目分类分级管理制度。如武汉城市服务集团，根据物业项目业态和管理属性，将所有物业项目划分为住宅物业、商办物业、公建物业、园区（景区）物业、工地物业五大类，并规范运营服务体系，根据项目特点，制定项目作业指导书，并通过标杆项目的打造，形成可复制的经验。

➤品牌建设：各具特色，业务能力构筑品牌力

随着物业企业业务的扩展，企业品牌逐渐丰富，基于市场环境、自身能力与战略目标，品牌物业企业不断优化品牌架构，统筹品牌管理，注重顶层设计，部分物业服务企业与关联方企业品牌区隔，保持独立性，做好品牌舆情监测，进而实现品牌价值的最大化并持续提升品牌价值。

发布特色品牌，党建统领高质量发展：2023年，湖北联投城市运营有限公司特色品牌——“红领美好生活”正式发布，紧紧围绕政府治理需求，以满足社区居民对美好生活的需求为出发点，将基层党建、基层治理和服务群众紧密结合，以专业服务力为基层社区治理贡献力量：针对基层物业服务打造“红领共治”，针对住宅社区服务打造“红心服务”，针对酒店运营打造“心服务 星先锋”……探索共建共治共享的基层治理模式，不断增强居民的幸福感、获得感和安全感，联投城市运营公司正在凭借特色的品牌发展之路，以强劲的实力日渐获得市场认可。

发布湖北省地方标准，构建品牌特色：武汉迅和物业管理有限公司牵头编制湖北省首部《城市轨道交通站场物业服务规范》自2023年7月16日起正式实施，迅和物业将围绕城市轨道交通站场这一特色业态逐渐突显企业的核心竞争力。

➤湖北物业服务企业积极践行社会责任

ESG 又称环境（Environmental）、社会（Social）和公司治理（Governance），意在从环境、社会和公司治理三个维度评估企业经营的可持续性对社会、环境等影响，一级指标以下包含环境管理体系、气候变化管理、排放物管理、能源管理、员工发展与关怀、供应链管理、产品与服务、社会贡献、商业道德、内部管理合规、ESG 治理、股权结构 12 个二级指标、50 个基础指标。 2023年，66家上市物业企业中，有61家进行了ESG信息披露，按照港交所行业分类，“物业服务及管理”的ESG一致性评价结果位于第2位。

图：各行业ESG一致性评价结果

资料来源：Wind，Bloomberg，Refinitiv，秩鼎技术，中信证券研究部

湖北部分物企践行社会责任的做法：联投城市运营公司在武穴城区环卫作业项目成立爱心食堂，情暖一线环卫工人，免费提供休息、就餐场所；助力鄂州农贸市场改造运营，打造民生样板工程，“烟火气”里吹出“文明风”等，用行动践行志愿服务精神，用爱与责任守护城市的温暖与幸福。惠之美集团作为本土代表性物业企业，与奇溪基金积极联动，先后设立奇材书屋、圆梦计划、奇材公益奖学金、教育教学奖励金、奇材希望小学等困境儿童和农村留守儿童关爱及保障工作项目，向西藏山南、新疆温泉县、恩施土家族自治州、四川凉山、湖北宜昌、汉川、红安等三十多个地区，五十余所学校搭建希望之路，捐赠图书 80000余册、物资10000余件，助力教育事业的发展，为数千莘莘学子点亮梦想。

三、趋势展望

➤市场空间依旧广阔，城市服务及IFM服务未来可期

随着湖北省经济的稳步发展和城市化进程的推进，物业管理市场的空间预计将继续扩大。从过去两年湖北省新增土地成交情况来看，未来两到三年市场规模将有超过3亿㎡增长。此外，物业服务企业已涉足更多创新型服务领域，如城市服务、IFM服务等，不断推高盈利“天花板”。具体来看，城市服务是物业企业争相“角逐”的重点领域。据测算，预计到2027年，物业服务企业参与城市服务的潜在市场容量将超过万亿元；同时，部分近期上市进程中的物业服务企业已将城市服务作为主要业务进行重点布局。未来，城市服务将成为物业服务企业业绩增长的“助推器”之一。

➤回归本源夯实服务基础，提升服务质效

随着行业向高质量精进，物业企业的发展正在回归常识：物业企业深刻认识到提高服务品质、提升业主满意度的重要性，正在通过建立不同业态的服务标准，强化标准落地监督，聘请第三方进行满意度调查，打造系列标杆项目，并借助智能化手段，在管理提效的同时优化客户服务体验。

➤社区增值服务更加聚焦，生活服务类业务成重要支柱

物业服务企业在社区增值服务方面经历从最初的“从无到有”，逐步演变为“从有到全”，如今正处于迈向“从全到优”的阶段，这标志着其进入高质量发展时期。目前，企业已不再盲目地追求服务种类的多样性，而是专注于某些特定领域。标杆企业在布局社区增值服务过程中不是盲目地追求服务种类多样，而是重点发力1-3项细分业务，尤其是生活服务类收入占社区增值服务收入比例较高，是企业社区增值服务的“主力军”。同时，标杆企业充分发挥自身资源优势，打造具有特色的增值服务。

➤积极参与城市更新、居家养老等政府工程，履行社会责任

在完善多层次养老服务体系方面，湖北省将实施一批老年助餐的“幸福食堂”项目，加快发展城市社区嵌入式养老服务，鼓励社会力量利用农村地区闲置的校舍、厂房、村部等资源，开展农村邻里互助养老服务点建设。同时，全力推动城市更新改造，鼓励民间资本参与改造，支持房地产企业参与城市危旧房改造、老旧小区改造、城市运营和社区物业服务。随着相关政策推进落实，物业企业将面临更多的市场机会。物业企业可以充分利用这些机遇，发挥自身专业优势，积极参与城市更新改造和居家养老项目，提升服务品质和市场竞争力，实现持续健康发展。

展望2024年，湖北物业企业要充分发挥运营及服务的优势，顺应市场形势的变化，从业主的实际需求出发，提供优质优价的基础服务和增值服务，助力“人民对美好生活的向往”的落地实现。