2023年以来，物业企业上市节奏明显放缓。年内港股物业板块仅新增两家上市公司，即润华服务和众安智慧生活。同时，香港联交所与香港证监会对于递交IPO申请的企业的审核日趋严格，这为希望在香港联交所上市的物业企业带来了一定程度的挑战。中指研究院基于为物业企业提供行业顾问服务的丰富经验，梳理总结了近期香港联交所与香港证监会的主要关注点，供企业参考借鉴。

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关注点一：关联方与关联交易

关联方与关联交易是联交所与证监会关注的首要问题，涉及到物业服务企业运营独立性、关联交易、定价合理性等方面的相关追问。并且，这些追问会涉及到物业服务企业及关联方的具体项目细节，需要企业通过定量的数据和案例来解释论证。

以下是部分涉及此问题的案例示例：

问题1：披露关联方的市场地位、项目分布、品牌竞争优势

问题2：关联方的项目储备情况

问题3：关联方与物业企业的交易价格是否符合行业规范

问题4：物业企业减少对关联方依赖的措施

问题5：就公司与关联方的关系做出更稳健的分析

可以看到，无论是相关提问的数量，还是相关提问的深度，都体现出联交所和证监会对于关联方问题的高度重视。拟上市的物业企业在递表之前，有必要详细梳理关联方的相关资料，同时确保与关联方的交易情况总体保持稳定，交易价格符合市场化要求；同时，强化自身的独立性与市场外拓能力，也是物业企业提升上市成功率的关键举措。

关注点二：企业的市场地位

企业的市场地位也一直是物业企业招股书披露的重点方向。2023年以来，联交所对于企业竞争格局的要求较以往更加深入、细化。

问题示例：

问题1：区域市场竞争格局

问题2：宏观市场风险

问题3：区域市场驱动力分析

问题4：区域市场具体利好政策及其对公司各项业务的影响

联交所对于企业的市场地位论述要求，较过往进一步深化。一方面，会同时要求企业提供各业态以及所涉及的各层级的主要市场的市场规模及竞争格局，并提供详细的竞争对手清单，以核验招股书对于企业市场地位的可行性；另一方面，也更加注重行业本身的相关表述，除了要求提供更加直接的市场驱动力以及政策对物业企业的影响之外，也开始关注物业行业面临的威胁和挑战等风险因素，以求客观评估物业行业本身的地位。

关注点三：上市筹集资金的用途

随着地产行业的调整，物业企业上市筹集资金的用途近年来也成为了联交所和证监会的一大关注热点。高度关注所得款项的用途，需要企业详细阐明各项应用的细节，提供收购对象清单，论证资金使用合理性。同时，严令禁止物业企业将上市筹集到的资金用于房地产领域。

问题示例：

问题1：企业收购明细企业收购明细

问题2：实施收购计划的可行性

问题3：满足收购条件的物业企业的数量

问题4：智慧化平台建设的可行性

近年来，联交所与证监会对于物业企业上市筹集资金用途的关注度持续提升。收并购作为资金使用的重点方向，需要拟上市物业企业提供明确的收购标准、收购目标、收购计划，并对潜在的收购对象进行梳理。此外，智慧化建设作为另一类资金运用的方式，联交所也希望拟上市企业绕开复杂的专业术语，更明确地讲述相关智慧化平台建设的内容与可行性。而对于联交所与证监会而言，关注以上资金用途问题的核心，实质上落在一点：杜绝上市企业以其他名义将上市筹集的资金挪用到地产领域，部分项目甚至要求物业企业签署承诺资金不得流入房地产领域的承诺函。因此，拟上市的物业企业需要提前规划好上市筹集资金的用途，同时断绝自身或关联方将资金用于房地产领域的可能性。

其他关注点

除了关联方、市场地位、资金用途三大主要关注点以外，联交所与证监会也针对各个企业的情况，提出了诸多具有针对性的具体问题。

问题示例：

问题1：负面新闻与风险管控

问题2：更详尽的财务数据

问题3：疫情对企业造成了哪些影响

问题4：ESG指标

问题5：优化招股书

可以看到，联交所与证监会对于负面新闻、风险管控、财务数据、疫情影响、ESG指标等方面，同样具备一定的关注。其中，定价问题方面，联交所与证监会从多个维度审视项目价格区间的合理性，而且会重点关注极值项目。此外，ESG部分指标在招股书阶段即需披露，这是当前物业企业在港上市需要留意的全新趋势。