FirstService Corporation（以下简称“FSV”）是北美最大的住宅社区管理者，FSV的前身FirstService Corporation（“Old FSV”）成立于 1989 年，于1993年在多伦多交易所上市(FSV.TO)，2015年公司拆分为两个独立公司，FSV和Colliers International Group Inc.（高力国际），FSV继承了原公司的部分业务条线，主要为住宅提供物业管理和增值服务，并于同年在纳斯达克上市。分拆后的FSV公司由住宅分部（FirstService Residential）和品牌分部（FirstService Brands）两大分部组成，其中住宅分部是北美最大的住宅社区平台管理商，品牌分部则是北美最大的拥有独立品牌特许经营体系的物业服务供应商之一。截至2022年底，FSV拥有超过27000名员工，年收入超过37亿美元，是北美物业市场当之无愧的头部企业。

一、营收达37.46亿美元，盈利能力优势明显

一直以来，FSV不断扩大覆盖面，优化配套服务，在夯实传统物业服务的基础上积极开展并扩大多元增值服务产业链，促进企业业绩保持快速增长。截至2022年底，FSV已经管理了8700多个社区，服务超过百万住户，北美物业管理市场份额约6%；营收方面，FSV的营业收入连续多年保持强劲上涨趋势，2022年营业收入达到37.46亿美元，同比增长15.30%，2017-2022的营收年均复合增长率约为17%；调整后息税折旧摊销前利润达到3.52亿美元，同比增速为7.65%，维持了上市以来的利润增长趋势。相比FSV的发展情况，国内物业服务百强企业2022年营收均值同比增长仅为10.62%，毛利润和净利润均值分别减少4.75%和22.40%。

图1：FSV 2019-2023年上半年营业收入及利润增长变化

数据来源：企业公告，中指研究院综合整理

从资本市场的表现来看，FSV增值服务的持续高增长和抗周期性获得资本市场高度认可，有效助推企业市值一路上涨。

二、住宅业务夯实服务基础，增值品牌拓展服务边界

作为房地产服务行业的领导者，FSV通过两个行业领先的平台为客户提供服务：FirstService Residential住宅管理平台和FirstService Brands品牌体系。FirstService Residential住宅管理平台主要为客户提供住宅基础物业管理服务；FirstService Brands品牌体系通过特许经营系统和公司自营业务渠道在北美地区建立多个网点，向住宅和商业用户提供品牌增值服务。

FirstService Residential和FirstService Brands的成功都依赖于相同的运营优势——管理和发展市场领先的基本物业服务业务和增值外包服务方面的核心竞争力；对客户服务品质的重视；利用规模经济为客户创造更多价值；以及强大的品牌认知度。这些运营优势为FSV的住宅管理服务和品牌增值服务提供了难以复制的竞争优势。

▌FirstService Residential住宅分部：最大的住宅管理者，提供全方位服务管理

FirstService Residential是北美最大的住宅社区管理者，在美国25个州和加拿大3个省的约100个办事处拥有约20000名员工，管理着约8700个社区和400多万居民。FirstService Residential的运营和客户覆盖范围广泛，在占北美人口70%以上的主要市场都有业务，服务业态包括共管公寓（高层和低层）、合作社、房主协会、总体规划社区，受共同利益或多单元住宅社区协会管辖的各种其他住宅开发项目，基本涵盖了北美绝大多数类别的住宅物业。

FirstService Residential的企业使命，是通过提供卓越的客户服务和解决方案，提高其管理的社区中每一处房产的价值，改善每一位居民的生活方式。基于以上目标，FirstService Residential高度重视自身的服务质量，为业主提供更加综合的服务，满足业主在各大领域的需求。全方位服务的物业管理不仅能够提供传统物业管理的相关服务，还能够为业主提供一系列辅助服务，包括现场人员配备（如建筑工程和维护、全方位服务设施管理、安保和礼宾/前台）、银行和保险产品、节能和管理解决方案，以及房屋转售处理服务。这种提供全方位服务的能力是当地绝大多数行业参与者所不具备的，因此让FirstService Residential在当地物业市场具备了无可比拟的竞争优势。

得益于较高的市场覆盖率与市场认同度，2022年FSV基础物业服务收入实现17.72亿美元，同比增长6.86%，贡献了47.30%的收入，基础物业服务的息税折旧摊销前利润为1.69亿美元，同比增长7.64%。在业务持续增长的基础上，FSV也在不断地推进着收购活动。2022年，FirstService Residential收购了纽约市的两家企业，新增了350处高档住宅项目。

图2：FirstService Residential和FirstService Brands2019-2023年上半年营业收入

数据来源：企业公告，中指研究院综合整理

 图3：FirstService Residential和FirstService Brands2019-2023年上半年息税折旧摊销前利润

数据来源：企业公告，中指研究院综合整理

▌FirstService Brands品牌分部：用品牌拓展服务边界

FirstService Brands是北美最大的物业增值服务供应商之一，通过个人品牌特许经营系统和公司所有的运营提供服务。目前，FirstService Brands拥有以下七大在市场中处于领先地位的增值服务品牌。

表1：FirstService Corporation七大增值服务品牌

数据来源：企业公告，中指研究院综合整理

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在增值业务布局方面，FSV主要通过自营、收购等方式，持续扩大业务范围。例如，FirstService Brands旗下的First Onsite始于2019年收购的Global Restoration Holdings，2022年更名为First Onsite，现已成为北美增长最快、最大的商业地产修复公司之一。在建立品牌的基础上，FirstService Brands充分发挥自身平台整合优势，通过特许经营加盟的方式，在扩大业务布局的同时，也在对旗下特许经营商进行持续优化。截至2022年底，FirstService Brands已经拥有1524多家特许经营商和众多公司旗下门店，每年在全系统产生26亿美元的销售额。FirstService Brands的特许经营协议的有效期通常为五年或十年。特许权使用费按月向FirstService Brands支付。所有特许经营协议都包含续约条款，FirstService Brands可以通过很低的成本来援引这些条款。通过特许经营的合作模式，FSV可以从特许经营商处获得一定收入分成，特许经营商也可以借助FSV的平台和品牌优势获得客户资源，从而实现互利共赢。

近年来，FSV通过七大增值品牌持续拓展服务边界，满足业主多元化需求的同时，持续促进企业盈利空间的进一步提升，FirstService Brands的营收与息税折旧摊销前利润已经超过传统的FirstService Residential业务。2021年，FirstService Brands的收入达到16.64亿元，在FSV的收入占比首次超过50%，达到51.22%。2022年，FirstService Brands的营业收入达到19.74亿美元，同比增长18.63%，在营业收入中占比约52.70%，同比上涨1.48个百分点；息税折旧摊销前利润为1.69亿美元，同比增长15.30%，盈利水平持续提升。

图4：FirstService营业收入构成占比情况

图5：FirstService息税折旧摊销前利润构成占比情况

数据来源：企业公告，中指研究院综合整理

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三、优越的经营理念，值得国内物业企业学习与参考

作为北美物业市场的佼佼者，FSV自成立以来一直保持着稳定地增长趋势，打造出了经得起时间考验的标志性品牌，也得到了物业项目的业主与资本市场的投资者的青睐。基于以上背景，FSV的经营理念，值得国内物业企业学习与参考。

其一，通过管理层持股的方式，让企业高管团队的利益与公司和股东的长远利益保持一致，FSV认为运营管理团队的股权所有权至关重要，因此公司管理层在经营的业务中拥有大量股权或类似股权的权益，从而在建立长期价值方面的利益与能够与股东保持一致，使得企业战略眼光更加长远，不会因市场的波动而朝令夕改。

其二，关注有机增长。对物业服务企业而言，有机增长（Organic Growth）是指公司依托现有资源和业务，通过提高产品质量、销量与服务水平，而非单纯地依赖于投资建设和收并购等模式，来拓展客户以及扩大市场份额，推进创新与提高生产效率等途径，而获得的销售收入及利润的自然增长。自成立以来，FSV一直以可持续有机增长为主要重点管理业务。强大的客户保留能力是FSV最为重视的，并通过重复业务和推动“口碑”转介机会，进一步提升服务质量，用服务口碑建立市场优势，从而赢得新业务。为了实现提升服务质量的目标，FSV通过基于业绩的薪酬安排，为实现口碑与业绩增长的管理团队和员工提供激励措施。

其三，通过持续投资以提升运营优势并支持增长。FSV非常关注企业的内部运营。作为一家拥有强大自由现金流和资产负债表的大型上市公司，FSV非常重视员工培训和基础设施建设，以提升自身的服务质量，满足客户需求。通过留住和提拔的关键运营经理，培训与客户打交道的一线员工，以确保企业员工能够达到FSV要求的高标准服务水平。FSV从管理层到员工都接受了专业化的培训，从而确保了业务的最佳实践和高度专业化。此外，FSV还在基础设施方面进行持续投资，包括技术、操作系统和移动应用程序，为客户提供无缝、高响应的服务。FSV对员工和基础设施的投资意愿也确保了足够的产能和资源，确保企业的业务能够持续增长。

其四，构建了精益求精的服务文化。由于FSV及旗下的子品牌都具有较高的知名度，因此为了保持企业口碑，FSV对于服务质量十分重视，这也是FSV对于员工和团队的培训重点。

其五，严格的收并购纪律。FSV通过大量收购来进一步增强企业的有机增长，以提升FSV的企业价值。由于北美物业服务市场规模庞大且高度分散，为FSV提供了重要的整合机会。但是FSV在估值和交易结构参数方面保持严格的纪律，对于收购计划谨慎制定、严格执行，以确保投资资本获得丰厚回报。