近年来，房地产市场格局发生深刻变化，进入存量市场阶段后，与之紧密相关的物管行业也面临着新的形势。一方面，在重庆、武汉、南昌、银川等多个城市陆续出现了物业费下调的情况，其降幅处于20%到35%之间；但另一方面，北上广深四个一线城市以及部分强二线城市的物管费却变化不大，甚至上海的部分二手豪宅还主动提高物业费。物业费调整的差异化现象，反映出不同地区物业管理市场和政策环境等方面存在着显著区别，值得深入解读和探讨。

二、三线城市不同程度降费，一线城市高端项目逆势上涨

去年以来，部分城市出台住宅前期物业费指导政策，其中，武汉、青岛等大部分城市的政策制定较为科学。一是指导价定价较高，覆盖绝大部分住宅项目，二是允许执行物业费的浮动管理机制，符合市场调节规律。但是，也有部分城市出台的政策存在一定问题，一是指导价设置覆盖范围不足，二是未设置价格浮动机制。根据中指数据库监测，重庆物业费均值约2.0元/㎡/月，但重庆最高限价为1.9元/㎡/月。此外，重庆市物业费高于1.9元/㎡/月的项目数量占比高达38%。正因如此，重庆市上百个小区业主联合要求降费，部分项目业主拒缴物业费，在激烈的市场反响下，重庆市相关部门一度考虑优化方案进行修正。

图：部分城市物业费、政策与市场对比情况

数据来源：中指数据库·物业版（点击查看更多数据）

注：部分城市政策数据只适用局部城区

物业管理行业作为关乎民生的行业，政策容错率低，过度的行政指导可能造成不可控的影响，可能导致行业陷入“低价-低质-低满意度”的恶性循环，更不利于资产保值增值，因此，政策调控“有形的手”与市场“无形的手”要协同配合，避免脱节。 根据中指研究院监测，2024年至今，降费项目主要集中在我国部分二线城市及三线城市，如重庆、青岛、武汉、银川、成都、南昌、徐州等，尤其是去年以来发布物业费限价政策的城市，物业费整体降幅区间主要集中在10%-40%。具体来看，武汉部分项目物业费降幅10-50%；青岛部分项目物业费降幅10-20%；重庆部分项目物业费降幅在5-50%；成都部分项目物业费降幅10-50%；银川部分项目物业费降幅10-20%，以上五个城市均为去年发布物业费指导价相关政策，政策影响比较明显，降价项目数量较多。不同城市、不同项目的物业费跌幅差异较大。

涨价项目整体来看数量较少，主要是前期物业费定价偏低的项目。北京、上海、深圳等一线城市都出现了物业费涨价现象，例如上海某高端住宅项目，业主主动要求上调物业费，以维持高品质的物业服务和良好居住体验，项目物业费先后经历四次调价，从2.2元/㎡/月涨至5.95元/㎡/月，此外，上海物业费提价项目主要集中在前期物业费定价偏低的老旧小区。苏州、无锡等二线城市也有部分项目物业费上涨，其中苏州、无锡涨幅约5%，涨价后的物业费更接近周边同等项目的物业费水平。

本轮物业费调整原因

近期部分城市物业费下调，主要是多重因素叠加的结果：

其一是房价、房租调整带来的连锁反应。在房地产市场供需结构发生重大转变背景下，部分城市房价和房租出现调整，考虑到房屋持有成本，业主对物业费的敏感度提升，于是通过联名议价、组建业委会等方式与物业企业协商，推动物业费降价。

其二是地方政府出台物业费指导价政策，通过行政手段规范收费标准。

其三则是物业管理行业竞争加剧，企业为提升收缴率或竞标成功率主动降价。 反观超一线城市物业费上涨原因：

第一，人力刚性成本攀升更明显。社保缴费基数连年调高、最低工资标准递增，叠加超一线城市专业服务团队的溢价效应。

第二，部分项目前期物业费定价偏低。开发商销售阶段为加快项目去化，往往采取低物业费策略，导致部分项目物业费定价低于周边同级项目，而项目交付后，物业企业又面临成本压力，因此在市场调节作用下，可实现物业费上涨。

物业费调整反映的深层问题与影响

物业费调整是当前行业变化的重要信号，反映了物业服务从“粗放管理”向“质价相符”模式转变的趋势，也反映出行业发展面临的一些深层次问题：

第一，社会对物管行业的重视程度不够。社会对行业的认知仍停留在基础服务层面，忽视其社区治理价值；行业从业人员的职业认同感缺失，导致人才流失与创新动力不足。

第二，行业缺乏规范化发展。房地产增量时代，物管行业依托规模扩张粗放发展，依赖基础服务盈利；存量时代，市场竞争与需求升级倒逼行业构建标准化体系，通过数字化手段融入社区治理、健全监督机制，以规范化提升服务竞争力和长效运营能力。

本轮物业费的调整的影响在于：一方面可能会强化业主对物业费的敏感度，尤其是在房价波动期可能加剧缴费争议，不利于社会整体稳定、和谐；另一方面，物业费的调整也可能带来以下三方面的积极影响：一是让业主更清晰认识到物业服务的价值，高品质物业服务不但能带来好的居住体验，而且有助于房屋资产保值增值，理性的业主更加期待好物业服务；二是让物业企业认识到了服务品质的重要性，更加强化服务品质建设，为企业高质量、可持续发展奠定基础；三是，地方和基层政府也认识到物业的重要性，因其关乎民生，直接影响社会基层治理，所以以后在制定和出台物业服务相关政策时，会更加重视对相关市场主体的调研，避免引起市场和社会问题。

物业企业如何应对市场变化？

面对物业费下调和市场竞争加剧，物业企业如何应对市场变化？

首先，应当将目光聚焦服务品质提升，避免无效内卷竞争。通过服务标准化建设、智能化科技应用“卷服务”，增强业主满意度和忠诚度；“不卷价格”，避免与其他企业无效内卷竞争。其次，应加快优化成本结构，提升运营效率，提升企业市场竞争力。再次，借助科技赋能，推动智能化、数字化转型。提升管理效率和服务响应速度。最后，加强品牌建设，通过标准化服务和优质客户体验，提升品牌影响力和市场竞争力。

行业面临多重压力

从行业整体来看，我们认为当前面临着诸多调整压力，这些压力正影响着物业管理行业的发展走向。

第一，成本与利润的双重挤压。人力成本持续攀升，尤其在社保规范化和老龄化加剧背景下，一线用工成本上涨显著。同时，物业费限价政策与业主对调价的敏感度上升，导致物业企业传统收入和利润增长受限。

第二，业主服务需求升级的压力。业主对服务性价比要求提升，行业面临“品质服务供给不足”与“业主服务需求升级”的矛盾，传统粗放的服务模式难以为继，部分企业的服务能力建设亟待提升。

第三，政策与市场环境变化。物业费限价政策、空置房物业费减免政策及趋于严格的行业规范化要求，迫使物业企业调整经营策略。与此同时，行业市场竞争更加激烈，企业内卷竞争下出现低价竞争、带资进场等非常规市场现象，给行业健康发展带来挑战。

第四，科技转型与数据合规挑战。行业智能化系统渗透不足导致服务效率瓶颈凸显，倒逼物业企业加快物联网、AI等技术应用以提升服务效率和质量。但中小型企业可能因技术投入不足面临困境；此外，个人信息保护法规趋严，企业数据管理成本上升，带来了科技化转型的额外压力。

行业发展未来展望

面对多重压力，未来物业管理行业发展可能呈现以下趋势：

第一，服务品质升级与品牌化竞争。随着人们对生活品质要求的不断提高，业主对于物业服务的期望也会更高，物业企业要满足新的市场需求，将加大在人员培训、技术应用和设施升级方面的投入，通过标准化建设、智能化升级提升企业整体服务质量。基于差异化服务，企业之间会形成品牌化竞争，实现优胜劣汰，促进行业高质量发展。

第二，数字化转型与智能化应用深化。人工智能、物联网和大数据技术将加快渗透至物业服务安保、清洁、设施维护等重要场景，推动物业企业服务效率和品质的提升。

第三，国资改革驱动行业内部资源整合。央国企通过资产划转、股权并购等方式集中资源，并依托政策支持拓展老旧小区兜底服务及社区养老等公共职能，彰显国资的责任与担当。国资企业与民企或形成差异化竞争格局，共同推动行业向专业化、集约化与智慧化转型。

第四，服务多元化与社区消费融合。“物业服务+生活服务”模式受到了政策方面的支持，物业企业将聚焦社区刚需领域持续拓展增值服务，从而进一步激活社区消费场景。

第五，强化绿色低碳转型和ESG建设。行业将聚焦节能减排技术应用与资源循环利用，推动废弃物分类、水资源优化及绿色建筑认证等，物业企业将更加强化企业ESG建设。