2023年12月25日，万物梁行南京区域公司总经理徐晓东、万物梁行南京区域公司业务运营部负责人苏婷婷受邀参加南京新闻综合广播栏目录制，分享在南京发展运营经验和未来行业发展。以万物梁行南京区域公司自身运营经验出发，在向内管理效益、城市更新运营中的优势以及作为物业企业在南京承担何样的社会责任，最终提升城市管理密度，伴随更多客户共同成长。

Q：提到物业服务，不少市民第一印象就是自家小区的物业；这样的理解其实过于片面。能否介绍一下当前物业企业的服务范围?

A：首先，我们的公司品牌万物梁行是兼具中外基因的商企物业服务公司，2020年1月7日由万物云与戴德梁行强强联合成立，兼备戴德梁行的国际影响力和万物云的本土知名度。

商企物业服务公司,区别于住宅物业侧重于生活服务与社区建设，商企物业侧重于商写空间物业管理与设施管理。

通俗来讲，就是为所服务的不动产的公共区域提供物业管理服务，通过对楼宇的打理与维护，让客户的空间资产更加有价值。比如：楼宇设施运维、公共秩序管理、空间资产服务、前期物业顾问、公共环境管理、公共能源管理以及大堂礼宾服务等。

Q：市场情绪低迷，各类企业在选择上更为谨慎，万物梁行如何在南京提升城市密度？

A：虽然当前市场情绪低迷，但万物梁行在南京的发展势头向好。业务版图快速扩大的背后，是万物梁行南京区域一城一策发展策略、高品质专业化服务理念的贯彻以及对客户需求的深度洞察。一方面围绕南京都市圈深耕业务发展，以金融、生物医药、互联网及高端制造发展为靶向，提高核心区块浓度，另一方面多城发力，全面开花，锚定大苏北机会高地，实现卫星城市的业务破局。

除了一城一策的发展策略，我们针对不同的客户需求，也有不一样的市场解读。最近几年新兴产业发展势头很猛，企业的需求也就不一样了。各个行业的服务需求差异化很大，比如金融客户偏好稳定，互联网客户偏好创新，国际化客户更看重低碳表现。在客户服务上，我们思考得也会更深入些。比如互联网客户，增速比较快，我们的FM服务团队，会帮助客户一起做人员增长测算，重新规划工位。客户在变，我们要比客户先变。才能更好地服务客户。

未来，我们会继续探索更多的IFM服务模式，结合绿色运营、数字化管理的手段和理念，帮助客户梳理需求、出具资产可持续管理的方案。在业务版图的扩大外，我们更期待能给南京市场带来一些管理模式和服务样本。

Q：存量时代到来，物业企业纷纷将重心从向外扩展增量转为向内提高管理效益。您是如何看待向内管理要效益？

A：向内管理要效益的本质是精细化管理，而精细化的目的是降本增效的同时，提升楼宇的资产价值。需要物业企业进化升级，具备资产管理的思维和能力。随着智慧城市、新基建等政策的支持和倡导，物管企业将加速走向数字化。

一栋楼宇的服务品质，离不开保洁、保安、客服、工程等基础服务的质量。传统人盯人的管理模式难以有效保障负责这些一线人员的工作质量，人员管理困难。同时一线员工长期缺乏有效的激励手段，导致物管行业一线员工整体素质低、工作效率低。那目前万物梁行南京区域在做的就是对保洁、安保、工程、客服等基础服务进行产业化升级，通对员工的有效工时、工时分布、行动轨迹等数据的采集，对工作进行量化。

在全数据可视化的管理模式下，有效激励驱动员工提高工作效率，达到人效最大化，让外包管理更轻松，从而大幅提升外包率同时，通过数据收集、整合及分析，人员管理实现自动化，有效替代部分管理人员，从而达到降低管理成本的目的。

与此同时，万物梁行南京区域还计划引入视频及入侵监控系统可以实时观察监测点情况，并将视频录像记录在案，可以实现监测点的24小时无人值守功能，整合智能技术资源，以此实现数字化场景应用，达到精益化管理的目的。

此外，万物梁行提出“低碳物业”的解决方案，在物业及设施管理全生命周期引入低碳概念，也就是我们常说的ESG能源管理，运用数字化、智能化、精细化的管理手段，实现节能、减排、降耗。我们要打通的是能源最后一公里，以实现各个维度的智慧平衡。

Q：当今社会客户需求的日益多元化，万物梁行南京区域公司是如何站在客户视角思考问题的呢？同时，以何种服务模式去服务更多企业，服务企业的更多方面？能否以南京为例展开说明？

A：站在客户视角思考问题，其实是我们主动融入客户的过程，坚持从服务细节入手。

万物梁行南京区域基于对客户需求的深度洞察，提供从环境绿化、业务连续性保障、高端礼宾、行政楼层打造等等，覆盖企业全部场景的服务。以南京都荟天地城商办为例，万物梁行服务团队就提供运营阶段的公共资源经营业务、停车场运营以及高端会议支持等服务。

除了运营服务层面，万物梁行也从后端走向前端，在项目的筹建阶段就介入。我们会总结服务经验，给到设计端、开发端、建设端建议和方案。比如怎么设计可以更人性化，怎么筹建可以更节能。在南京边城大厦、天羽美岸大厦，我们就是从项目筹备期就正式介入，从内部设计到开发管理的顾问服务，以及运营阶段的物业服务与租赁服务，覆盖了边城大厦及天羽美岸大厦的全生命周期。也是凭借我们全方位的运营及长期有效的物业管理服务，边城大厦在去年荣获了南京市示范物业管理项目的荣誉称号，在今年也被中指研究院评为“五星物业”项目。

Q：当前，我们在南京的重点发展方向是城市更新类项目，万物梁行在南京的城市更新类项目的运营过程中有何优势呢？

A：在南京区域，万物梁行服务了多个城市更新项目，比如位于老城南的悦动新门西项目（原址为南京印染厂、第一棉纺厂）、以及被誉为”一条颐和路，半部民国史”的颐和路历史文化街区项目，还有南京的新工·数智健康产业园（原址为火柴厂）、扬州的广陵有盐等项目。尤其是我们服务中的悦动新门西项目还在2023年成功入围了RICS城市更新奖。

在城市更新类型项目的服务过程中，我们更加重视以保护性开发为思路，通过定制化服务让原本陈旧的空间激发更多生命力。

比如在悦动新门西项目，项目保留原有单坡联排的锯齿状屋顶，下水速度快，但易出现内部漏雨及渗水问题，同时由于项目地势低洼、紧邻秦淮河，极端天气易引起雨水倒灌。万物梁行服务团队，根据对项目现场的长时间摸排，利用市政的雨污分流系统对排水管道进行改造，同时在雨水和污水排口上游加设集水井，改善原管道的动力来解决雨季积水内涝问题。

与此同时，我们还会在基础需求上增加符合当下行为模式的创新服务，比如我们在悦动·新门西会有客服去做探店，帮助商户提升营业额；在颐和路历史文化街区，我们会根据历史街区特性，配置特色服装，同时邀请南京本地人作为讲解员，以南京方言全程解说，打造沉浸式服务场馆，深度感受南京历史文化底蕴；而在广陵有盐项目，我们更是与客户需求强结合，一方面积极配合展示广陵路的古城形象，另一方面为进入街区的游客提供舒适、清新的休闲环境。 万物梁行南京区域在城市更新项目的打造上，不仅重视服务品质的保障，更加重视的是客户的创新感受，为项目带去新的活力和机遇。

Q：能否谈谈您对物业企业社会责任的理解？我们企业在履行社会责任方面做了哪些努力？在南京又做了哪些贡献呢？

A：万物梁行有推出“有i行动”，聚焦低碳环保和关爱生命两大主题，积极联动客户及公益组织开展公益活动，员工运用CPR和AED开展专业施救的正能量行为也多次获央媒点赞。

作为WWF“地球一小时”活动官方合作伙伴，万物梁行连续3年联合150+以上的服务项目参与熄灯活动，并在2023年在全国10个城市的超高层建筑和写字楼，举办举行“RUN FOR UP全国垂直马拉松”活动，掀起了一场全民健身、绿色低碳的新风尚，与客户、行业、大众共同“向绿进步”。

在南京，我们也会跟随公司的脚步，主动承担社会责任。我们经常联合红十字会举办CPR急救培训，2023年南京区域开展AED培训26场，覆盖总人数587人次，取得急救证书18人。同时我们会测算在管项目的人流情况，在最优点配置AED设备，在边城大厦、天羽美岸大厦、万谷硅巷、凤凰广场等项目都可以看到AED设备的配置；万物梁行南京区域的AED配置率31%，除了设备配置，我们会定期还开展各类突发演练，强化楼内人员自救、他救能力。

近两年低碳、绿色环保是老生常谈的话题，万物梁行南京区域也积极地在为此贡献一份力量。我们的员工每周会积极的去参加乐跑活动、骑行活动，同时也会邀请客户一起加入我们，我们积极的倡导绿色出行，不仅是想要增强体魄，更加希望的是以脚步丈量城市，更好的了解城市风貌，让更多的人爱上南京。

不仅如此，针对老旧小区停车难问题，万物梁行南京区域也有自己的应对方案。在悦动新门西项目，我们结合园区商户及企业车辆停放和流转，规划了80个共享停车位。在非工作时段，比如工作日的夜间和周末，共享车位是完全开放给周边居民、游客的。为了方便管理，我们对停车场的共享停电区域规划在主入口附近，同时根据对园区的物业服务人员进行培训，做好指引，增设标识，使有停放需求的车主能更便捷找停放区域。有效的缓解了南京市老城南停车难的问题。