《新型城镇化系列专题之二：土地制度改革??城乡二元待突破，盘活存量是关键》

住宅市场 专题报告

[摘要] 千百年来，土地与人们生活息息相关，土地制度完善与否直接影响我们每个人的切身利益。自建国以来，我国的土地制度经历了数轮变迁，一直处在不停的探索与进步之中。如今，现有的土地制度已不能充分适应中国整体经济的发展，新型城镇化的提出推动土地制度改革加速。本文阐述了现存土地制度变迁历程以及当前存在的问题，并从盘活存量、集体土地确权和完善土地增值分享机制三个方面，对未来土地制度改革的方向进行展望。主要结论如下： 1、现状：我国实行城乡二元、高度计划的土地制度 1）基本特点：城乡二元、三级市场、高度计划 2）历史沿革：私有——公私并轨——公有 2、问题：二元结构造成土地价格剪刀差，总量充足背景下利用结构不佳 1）剪刀差式土地价格带动不可持续的土地城镇化模式 2）地方政府过度依赖土地财政，变相推高土地价格 3）工业用地比重高、地均效益低，土地利用水平尚需提高 4）土地抵押贷款再度攀高，系统风险隐患滋生 3、趋势：盘活、流转、保障，三大方向推动土地制度改革 1）调整用地结构，盘活存量建设用地 2）确认土地产权，加强集体建设用地使用权流转 3）完善土地增值分享机制及农民社会保障体制