《长沙房地产市场风险测评报告（2015年）》

• 时间2016-01-19
• 页数47页
• 下载1287
• 浏览8433

• [摘要] 一、2015年长沙房地产市场形势总结 1.政策环境：金融财税政策频出力促消费，市场运行环境日趋宽松 2015年房地产政策坚持促消费、去库存的总基调，供需两端宽松政策频出促进市场量价稳步回升，行业运行的政策环境显著改善。从需求端来看，中央多轮降准降息、降首付、减免税费等降低购房成本，推动需求入市；地方政策灵活调整，采取税费减免、财政补贴、取消限购限外等多措施刺激消费。从供应端来看，土地供应控规模、调结构，并加大保障性住房货币化安置，改善市场环境。 2.价格：住宅均价相对稳定，预计后期房价略有上涨空间 整体市场看，长沙市场虽在政策刺激下需求量稳步释放，但高库存下房价上涨动力不足，今年以来各月份房价处于波动状态，内六区全年商品住宅均价6011元/平方米，同比下跌1.81%；剔除定向房源住宅均价6354元/平方米，同比上涨3.79%，整体均价走势相对平稳。分区域来看，开福区以7338元/平方米位居六区之首，同比上涨9.23%；望城区价格最低，均价仅为4390元/平方米。 3.供求：市场持续回暖，新房成交创历史新高，供应过剩压力有所缓解 成交面积方面，政策利好推动成交持续攀升，2015年长沙六区成交面积1383.77万平米，同比增长33.65%,同时成交套数12.52万套，绝对量为2010年以来同期最高。岳麓区住宅成交量始终领先，月均成交39.42万平方米，同比上涨40.47%；雨花区成交紧随其后，成交面积占比22.01%；芙蓉区因土地资源相对稀缺，住宅成交量最低，月均成交4.90万平方米，同比基本持平。库存方面，长沙可售面积为1556万平方米，较今年2月的高点回落10.24%；出清周期缩短至12.35个月，市场待售压力得到缓解。 4.成交结构：刚需需求继续主导市场，改善型市场部分释放 成交总价方面，中低价位仍然是市场主力需求，中低价位楼盘销售套数占比59.0%，在各类楼盘中最高，比重较去年提升6.08个百分点；中高价位楼盘销售金额占比31.6%，销售套数占比28.3%，较去年相比下滑5.78个百分点；高价位楼盘较去年相比下滑0.31个百分点。单价段方面，低于7000元/平方米价格段的商品住宅占比近八成，低价房源仍为市场追捧对象。面积段方面，大户型面积比重提升，说明在二胎政策等一系列利好政策影响下，长沙改善型需求得以释放。数据表明长沙仍然是刚需市场为主，市场需求向中低端偏移。 5.土地：供需规模均创十年来新低，多底价成交 供求方面，2015年长沙三类用地推出及成交面积同比分别下降68.09%和50.12%，今年以来房地产市场仍以去库存为主要目标，地方政府及企业供地与拿地的节奏放缓明显。随着销售形势好转，企业对拿地热情升温，土地市场有好转态势。价格方面，长沙内六区三类用地成交楼面均价为1686元/平方米，较去年同期下跌15.71%，三类土地成交楼面价处同期低位，土地溢价持续探底；长沙内六区土地出让金总额为65.6亿元，同比下降70.83%，市场持续低迷致总体出让金远低于2014年。 6.企业：品牌房企业绩稳步提升，拿地热情不高 从销售额来看，2015年长沙20家品牌房企销售总额336.40亿元，同比增长30.91%；品牌房企销售业绩稳步增长，销售额再创历史新高。拿地方面，2015年长沙品牌房企拿地热情不高，仅监测到3家品牌房企拿地，品牌房企拿地规模锐减，转向收购和转让；但这种情况在下半年有所缓解，品牌房企拿地明显增多，3宗品牌房企拿地均集中在下半年。成交金额方面，中建信和、恒大、万科、保利等品牌房企顺应市场大势、把握市场主流需求、优化产品体系、适时调整产品策略和营销战略，成就在长沙房地产市场的标杆地位。 二、2016年长沙房地产市场趋势展望 1.宏观环境：经济下行压力下，政策聚焦去库存、促消费、保投资 宏观经济方面，2016年，在积极的财政政策和稳健的货币政策作用下，经济结构继续优化、动力转换有序推进，经济增速逐步筑底企稳。货币信贷方面，央行将继续保持稳健的货币政策，维持市场资金合理充裕，并通过市场化手段引导中长期实际利率下行，降低企业融资成本，促进房地产需求持续释放。房地产政策方面，短期坚持分类指导，鼓励住房需求特别是农民工等新市民需求，长期仍有赖房地产长效机制逐步健全。 2.市场趋势：销售面积小幅上升，新开工企稳，投资增速仍存放缓压力 根据“中国房地产业中长期发展动态模型”分析，在经济仍存下行压力、政策促稳房地产的背景下，预计2016年长沙房地产市场将呈现销售面积小幅上涨，新开工企稳，投资低速增长的特点。需求方面，2015年政策发挥的边际影响将不断趋弱，加之2015年的高基数效应，预计2016年长沙商品房销售面积为1397.6-1425.3万平方米，同比增幅介于1%-3%之间。供应方面，2015年以来销售回暖使新开工存增长动力，但库存高位仍降低开工意愿，预计2016年长沙新开工为1358.6-1385.7万平方米，同比增长0.5%-2.5%。，房地产开发投资额约为1045.0-1075.7亿元，同比增长2.0%-5.0%。价格方面，随着库存压力进一步缓解，价格将保持稳中有涨的态势，全年同比涨幅在2%-4%之间，绝对水平6131-6251元/平方米。