《2015年上半年中国房地产市场研究报告》

• 时间2015-07-08
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• [摘要] 一、2015年上半年中国房地产市场形势总结 1.政策环境：货币信贷政策持续发力，去库存、保投资、助力经济稳增长 2015年上半年，在中央定调稳增长、调结构、促消费的背景下，央行连续降准降息，放松信贷门槛，调整个人住房转让营业税免征期，构建宽松的市场环境，同时积极推进长效机制完善。地方也纷纷出台公积金放松、财政补贴等系列政策，刺激需求促进库存去化，改善性需求获积极支持。多重政策效应叠加影响下，楼市逐步回暖趋势基本确立。未来中央将更注重房地产长效机制建立健全，地方更具主动性适时出台进一步刺激措施。 2.新房：宽松政策提振供需两端，量回升、价止跌，市场趋暖 价格方面，上半年百城住宅价格止跌转涨，累计上涨0.82%，一线城市领涨全国，深圳涨幅尤为显著。成交方面，市场延续去年末的回暖趋势，上半年50个代表城市月均成交约2600平方米，同比增长25%，绝对量创历史同期新高。供应方面，10个代表城市月均新批上市面积566万平方米，同比下降14%，绝对量为2010年以来次高水平。全国来看，1-5月全国商品房销售显著回暖，累计销售额自2014年以来首现同比增长；开发投资同比增速回落趋缓，新开工同比降幅收窄。 3.二手房：上半年量升价涨，二季度增长幅度尤为显著 价格方面，2015年上半年十大城市二手住宅价格累计上涨4.39%，涨幅较去年同期扩大3.76个百分点，其中其中一季度上涨0.12%，二季度上涨4.26%；与新房相比，二手住宅均价上半年累计涨幅超过新房1.85个百分点。成交方面，1-5月十大城市共成交37.42万套，同比增长35.55%，其中5月单月成交9.74万套，创2013年4月以来单月最高成交记录。 4.土地：供求同比显著下降，成交结构致楼面价同比继续上涨 供求方面，2015年上半年全国300个城市各类用地推出及成交面积同比分别下降30.4%和39.5%，多重压力导致政府供地、房企拿地节奏明显放缓，整体市场延续趋冷态势。价格方面，整体楼面价较去年同期上涨，其中住宅楼面价上涨明显，溢价率同比继续下降。 分城市来看，各级城市成交面积均大幅下降，一线城市成交占比提高，二线城市楼面价涨幅明显。 5.企业：品牌房企销售业绩稳步增长，拿地投资仍显谨慎 销售业绩方面，2015年上半年，20家代表品牌房企销售额达6830亿元，同比上升9.2%，多数房企业绩目标完成率超四成。拿地投资方面，2015年上半年，20家品牌房企共计拿地面积同比下降39.4%，金额同比下降14.2%。拿地多布局一线城市，二线城市占比下降。财务资金方面，上市房企负债率总体合理可控，但短期偿债能力偏弱。融资方面，国内A股再融资、债券票据等直接融资方式渐成主流，鹏华万科REITS获批，房企融资渠道更为丰富。 二、2015年下半年中国房地产市场趋势展望 1.宏观环境：经济阶段性筑底，货币环境仍将保持稳健偏松 宏观经济方面，宏观经济先行指标微弱复苏，通缩风险仍然值得警惕。投资和进出口增长乏力，但消费稳健增长，对整体经济起到关键支撑作用，结构调整、国企改革、创业创新等将为市场开拓新的增长空间，整体经济增速或于三季度企稳回升。货币政策方面，货币政策保持稳健偏松，市场货币流动性、实际资金成本以及通缩风险将成为考量货币政策调整的主要因素；存贷比考核取消有利于引导实际利率下行，但考虑到整体经济复苏微弱，经济不确定性较大，长端利率仍高位运行，通缩风险存在加大的可能，下半年央行仍可能继续动用降准、降息的货币政策工具。房地产调控方面，中央定调稳消费、促需求，推动长效机制建立健全和区域一体化进程迈进；地方政策调整更趋灵活主动，稳消费基调下宽松化力度顺势加强。 2.市场趋势：下半年新开工同比降幅收窄，投资增速、销量有所回升 根据“中国房地产中长期发展动态模型”分析，在宏观经济增速阶段性筑底，货币环境稳健偏松，调控回归市场化的背景下，预计全年全国房地产市场销售量回升、价格小幅反弹、新开工降幅收窄、投资增速企稳。成交方面，随着稳定住房政策的效果进一步发挥作用，下半年货币政策预期进一步宽松，自住及改善型住房需求将继续获得支持，下半年成交将延续回暖的趋势，预计全年销售面积为12.3-12.7亿平方米，同比增幅在2.0%-5.0%之间。供应方面，综合考虑季节性因素及土地购置面积持续下滑影响，下半年全国房地产新开工将好于上半年，降幅显著收窄，预计全年新开工面积同比降幅在7.0%-8.6%之间；人民币贷款余额稳步增长，商品住宅销售持续回暖，房地产开发企业资金状况明显改善，预计全年房地产开发投资额增速在7.6%-9.6%之间。价格方面，需求回暖速度显著快于供应的回升，供销状况不断改善，库存逐步去化，供大于求矛盾改善为房价回暖提供基础，预计全年房价同比上涨2.2%-4.1%。   3.关注点：楼市格局继续演变，京津冀一体化引领区域投资热点 （1）行业走势转向：楼市短期波动趋弱，需求现平稳增长，价格继续分化 楼市震荡后已步入增长周期，商品房销售面积同比增速已经触底反弹。一方面，行政调控已经基本完全放开，新一轮的宽松货币政策调整有利于推动行业加速回暖。另一方面，股市震荡剧烈，房地产行业复苏吸引部分股市资金回流。结合历史周期来看，2009年及2012年的两轮上行周期分别持续10个月和12个月，预计此轮在房地产调控政策基本放开的情况下，回升时间将持续一年左右。此外，价格已经触底反弹，但不同城市仍存差异化，一线城市将快速反弹，部分二线及三线城市将保持平稳。 （2）企业合作创新：竞争格局两极分化，金融地产融合趋势加速 企业竞争格局继续演变，房企与保险等金融机构联姻开启新的战略合作模式。伴随整个房地产行业进入白银时代，国内房企竞争格局出现两极分化态势，龙头房企创新合作，竞争优势愈发明显，强强联合下，中小房企直面生存困境，通过变卖股权等方式断臂求生，行业集中度进一步提升。过去重资产运营模式现阶段已难以为继，房企纷纷谋求变革之路，轻资产转型无疑是未来行业发展方向，与保险等金融机构的合作更加频繁。房企与险资等金融机构联姻，通过资源优势互通有无，这也将成为房地产行业未来发展的一个方向点。 （3）区域利好：区域经济一体化带动地产发展，京津冀一体化效应显著 区域一体化继续推进，将有效推动辐射区域房地产市场发展，其中京津冀一体化作为重要组成部分，将为环北京城市房地产市场带来新的发展机遇。首先，京津冀一体化下，轨道交通、高速公路等不断建成通车，通勤时间成本大幅下降，环北京部分区县交通优势更为突出；其次，北京外迁资源带动周边城市产业结构优化，周边城市就业机会增加、经济增速提高等有助于留住当地人口、吸引北京外溢人口及其他城市流动人口，经济增速提高进一步提升居民购买力，当地购房需求相应增加；同时，受北京高房价辐射作用影响，环北京周边城市房价具有上涨空间。综合来看，京津冀一体化利好下，环北京周边城市房地产市场量价均将迎来上升空间，值得行业关注。