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各位嘉宾及线上的朋友们，下午好，下面我来发布《2024中国物业服务上市公司研究报告》。我将从资本表现、经营绩效、发展策略和发展研判四个方面进行解读。

（一）资本表现：板块企稳有望反弹，企业加大分红力度

1、总市值2420亿元，市值TOP10企业占比80.47%，PE均值11.28

2023年全年，物业板块总市值处于下行通道，由年初的4366.62亿元跌至年末的2384.58亿元，跌幅高达45.39%；2024年前4个月，板块开始企稳，尤其是4月中下旬以来，A股受“国九条”政策刺激及关联方地产利好政策出台、港股受国际资金流入等多方面因素影响，出现连续反弹。截至5月3日收盘，板块总市值较4月低点提升约22%，达到2420.35亿元，PE均值提升约20%，达到11.28。

TOP10市值合计1947.57亿元，占总市值比例为80.47%，较上年同期提升5.23个百分点，头部效应显著，分化格局进一步加剧。

以2022年12月31日收盘为基准点，至2024年5月3日，央国企总市值走势要明显好于民营企业，央国企总市值跌幅为24.88%，民营企业总市值跌幅为42.92%。2024年5月3日收盘较2023年1月1日收盘，63家样本企业中，总市值保持正增长的仅有5家，占比7.94%。其中，华发物业服务涨幅为29.11%，排名第一。

2、分红与回购力度创历史新高，资本市场给予正面反馈

截至2024年5月3日，共有34家物业服务上市公司宣布发放2023年年度现金股息，共计分红92.21亿元，创历史新高。从大多数企业的派息率和股息率来看，2023年物业公司的经营性现金流普遍好转，通过提高派息比例和股息率来回馈股东，提振投资者信心，吸引资本关注行业及企业发展。资本市场对于公司加大分红等行为给予了正向反馈。从二级市场表现看，今年年初以来，有分红物业上市公司股价涨幅均值为6.48%，显著高于其他无分红物业上市公司（-0.56%）。

二级市场回购股票，一方面能够调节财务杠杆水平，改变加权平均资本成本，进而影响企业业务经营；另一方面被视为管理层发出的股价被低估信号，对市场预期产生积极影响。2023年1月1日至2024年5月3日，共计有12家物业企业进行了回购，共计回购3.42亿股，回购金额总计13.14亿元。上市物企发起股票回购，向外界传递了对自身经营情况好转的信心，有利于缓解投资者的担忧，稳定股价。

（二）经营绩效：管理面积与营收增速回落，风险逐步出清，回归现金流逻辑

1、经营业绩：营收均值46.04亿元，增速放缓，利率双降但现金流显著改善

2023年，物业服务上市公司营业收入均值为46.04亿元，同比增长7.74%，下降8.12个百分点，增速明显放缓。主要原因在于，第一，管理规模上，行业整体新增管理面积有缩量迹象，同时，外拓竞争异常激烈，拓展难度提升，依靠管理面积高速增加而支撑营收高速增长的局面被打破；第二，业务上，增值业务中的非业主增值服务收入断崖式下跌，社区增值服务恢复不及预期，创新型服务未打开局面，营业收入降速增长。

从营收构成看，基础物业服务收入均值为41.02亿元，同比增长13.98%。企业立足主业，做优、做强、做实，基础物业服务占比提升至69.2%，较上年提升3.53个百分点。增值服务收入均值下降6.29%至11.91亿元，占比也由2022年23.19%下滑至20.09%，其中，社区增值收入均值为7亿元，同比增长4.79%，非业主增值服务大幅下降18.44%至4.91亿元；创新型服务收入均值增长3.93%至6.35亿元。

从企业性质看，央国企营收表现优于民营企业。2023年，央国企营收均值为57.31亿元，较全样本企业高24.48%，较民营企业高31.35%。原因在于：一方面，在“国进民退”的大背景下，央国企拥有稳定的关联方，能够持续获得优质的项目，支撑企业快速发展；另一方面，在外拓中，能够在公建、城市服务等项目上更易中标，有效提升管理规模，提升收入。

2023年，物业服务上市公司毛利润均值为10.80亿元，较上年微增0.04亿元；净利润均值2.7亿元，较上年下降0.13亿元，增收不增利仍在持续。毛利率均值和净利率均值分别为23.45%和5.87%，较上年分别下降1.73百分点和0.74个百分点，但降幅分别收窄1.64个百分点和4.87个百分点。

2023年，央国企毛利率均值为20.63%，净利率均值为10.12%，毛利率和净利率近五年波幅较小，保持稳定，凸显央国企业务稳定及风险管控能力强；民营企业毛利率与净利率自2020年达到近五年最高水平后，连续三年下滑，但2023毛利率年仍有24.17%，高于央国企，说明在开展像社区增值服务等高毛利率业务上，民营企业要优于央国企，2023年净利率为4.59%，低于央国企，说明在风险管控等方面较弱。2023年，民营企业的核心利润率均值为11.54%，较上年提高1.13个百分点，连续五年维持在两位数以上，物业上市公司虽然受到关联方影响，高毛利业务非业主增值服务萎缩、大幅计提对关联方应收款项减值准备，造成利润“失血”，但是物业企业核心业务属性良好，利润率有保障。

2023年，应收账款及票据总额达到861.35亿元，同比增长8.54%，较上年大幅下降33.48个百分点，与营收增速基本持平，应收与收入增速剪刀差也已较上年大幅下降25.63个百分点，风险相对可控。
物业上市公司加大预收力度，2023年全年经营活动产生的现金流净额达到294.49亿元，较上年显著改善，净现比也回到1以上，2023年达到1.97，为近几年新高。行业风险逐步出清，物业企业正逐步回归现金流逻辑，业绩及估值也将进一步回升。

2、管理规模：管理面积均值1.45亿平方米，以稳为进，高速增长转为高质增长

2023年，物业服务上市公司管理面积均值1.45亿平方米，同比增长12.40%，较上年下降3.81个百分点，增速放缓；合约面积1.92亿平方米，同比增长4.35%，较上年下降6.5个百分点。增速均较上年下降，原因在于：第一，市场竞争激烈，外拓难度大；第二，收并购更加审慎，规模高速增长不可持续；第三，部分物业服务上市公司陆续退出一些低效益项目，对管理面积增长产生影响。

TOP10企业管理面积合计49.05亿平方米，占比为66.27%，较上年提升约5个百分点，头部效应显著，进一步拉开与其他企业差距。其中，碧桂园服务管理面积9.57亿平方米，位列第一，保利物业排名第二为7.2亿平方米。TOP10企业中，央国企占据四席；中海物业、华润万象生活和保利物业增速排名前三，央国企凭借外拓竞争优势，在稳健关联方支持下，获得更多优质项目，管理规模持续保持较快增长。

2023年，物业服务上市公司管理面积中来自第三方的占比均值为53.21%，较上年下降0.68个百分点，为近五年来首次下降，但相较于上年变化不大。一方面，物业企业并购更加理性，并购数量和并购金额锐减，管理面积高速增长受阻；另一方面，增量市场逐步转为存量市场，外拓竞争异常激烈，管理规模增长放缓。

2023年，并购市场进一步降温，披露相关信息的典型案例涉及交易金额约19亿元，相比上年大幅下降约75%。“规模型”并购减少，“资源型”并购取代盲目扩张，并购标的主要聚焦环卫、餐饮、科技类公司，实现更精准的“物业+”，跨越专业壁垒，提高竞争力。

2023年，上市公司管理面积中非住宅业态占比29.67%，近五年来，首次出现下降，较上年下降0.48个百分点，降幅不大。一方面，2023年，关联方供给为新增项目主要来源，而关联方项目以住宅为主；另一方面，相比住宅，非住宅细分领域专业壁垒高，对物业企业提出更高要求，上市物企权衡自身优势和市场机会做出决策，并购更加审慎，投标竞标更加有取舍。

（三）发展策略：稳速增效，固本兴新，转型升级

1、理性扩张：由注重“规模增长”转为“效益增长”

截至2023年底，46家上市样本公司的储备面积均值约为6178.4万平方米，同比下降10.82%，由增转降；“储备/在管”进一步下降至42.84%，降幅扩大。

从整个市场看，2023年全国物业管理面积总量约为302.02亿平方米，同比增长约4.42%，增速下降。伴随房地产开发市场增量逐步萎缩，新开工面积和商品房销售面积连年下降，未来物业管理规模逐步转为存量市场。
出于经营效益考虑主动退出部分“拖后腿”项目，以质量置换数量，提升留存项目的效益水平，从“数量导向”转为“质量导向”。弱化在管面积数据披露，由注重“规模增长”转为“效益增长”。合景悠活、万物云、浦江中国、润华服务、银城生活服务等均未在年报中披露管理面积相关数据。

2、聚焦深耕：锚定重点区域，布局优势业态

在区域深耕方面，不同企业的战略布局差异较大，没有统一标准，这主要与不同公司的自身特点、资源和区域优势有关，如雅生活服务在管面积的73.8%集中于一、二线城市，金茂服务也主要聚焦高能级城市，截至2023年底，一线、新一线及二线城市管理面积占比达九成以上；而建业新生活、滨江服务主要深耕本土市场，分别在河南省及浙江省占据市场优势。总之，物业上市公司充分意识到城市聚焦和区域协同发展的重要性，通过现有项目的优势以点带面，拓展项目，提升区域密度和经营效益。

在业态布局方面，上市公司积极推进“多业态发展战略”，尤其非住宅领域，细分程度显著提高，布局业态逐步扩展至学校、医院、交通、军队、场馆、景区等。如保利物业在商业及写字楼拓展加速突破，持续深耕优质客户，在通讯、金融、税务、交通、能源等领域积累资源，取得国家开发银行西安数据中心等优质项目。公共物业方面，公司涵盖镇景区、高校及教研物业、轨道及交通物业、医院物业、政府办公楼、城市公共设施等多种细分业态。

3、回归本源：夯实基础，提升品质，建立信任

服务品质是物业企业的生命线和发展根基，没有以服务品质为基础的“1”，再多的业务也将失去依托终为“0”。物业管理行业在经历了由资源驱动、资本驱动后逐渐回归由市场驱动，企业生存与发展将面临着全方位多角度的激烈竞争，回归服务本源，提升服务品质成为企业持续经营发展的不二选择。行业在高质量发展导向下，越来越多企业选择夯实服务品质，提高客户满意度与粘性，追求以高质量服务为支点，撬动企业高质量发展战略。保利物业提出切实落地刷新服务，品质建设从“点状改进”到“全面刷新”。

然而，服务品质的建设并非一朝一夕，业主信任的链接也并非易事，通过提升品质赢得业主满意仍是一个充满挑战的课题。2023年全国物业服务满意度得分仅为72.6分，延续了前两年整体回落趋势。客户对高品质物业服务的预期不断提高，部分企业未能及时跟上市场变化节奏，传统粗放的服务模式将无法满足客户需求，而开展物业服务颠覆式创新又可能带来企业运营成本上涨，因此，物业管理行业在向高质量发展方向精进过程中依然面临阵痛。

4、业务探索：因企制宜，轻重有度

社区增值服务是物业上市公司开展较早的增值服务，主要基于住宅项目，围绕业主的生活需求提供便捷的日常多元服务。这一板块在2021年的增速非常高，有的企业甚至超过200%，但2022年以来，增速急转直下，不少上市公司出现负增长。从对营业收入贡献看，社区增值服务收入占比仍然较低，尤其头部企业占比更低。部分头部企业社区增值服务收入有所下降，业务发展面临困局。我们选取部分有代表性的上市公司，发现社区增值服务收入占比普遍位于5%-27%的区间内，均值约为15%，贡献度较低。需要注意的是，对于每一家企业而言，在布局社区增值服务过程中不要盲目地追求服务种类多样，而是要结合自身优势，有所侧重地发展少数几种业务，并做到“少而专、专而精”，将其培育成能真正支持业绩可持续增长的重要力量。

IFM主要衍生自非住宅物业，是为企事业单位、学校、医院等单一业主或客户提供的非核心业务的外包服务，近年来备受物业公司关注，越来越多的企业也入局此赛道，挖掘其中的蓝海市场。IFM包括团餐、设备管理、能源管理、空间规划、员工福利管理、饮水服务、会务服务、礼宾服务、制服服务等。目前，团餐服务是IFM中比较适合物业公司开展的业务。据公开资料显示，我国团餐行业市场规模超过2万亿元，物业公司正在积极拓展此业务。
上市公司中布局城市服务的企业不在少数，但头部企业入局较早，优势更突出，经过近几年的发展已经取得一定成效，探索出合适的业务模式，并形成独立的业务板块和经营品牌。根据各上市公司2023年年报的数据披露情况，我们发现物业公司的城市服务板块毛利率水平普遍较低，基本位于8%-20%之间，平均水平在14%左右，仅苏新服务超过20%。而同期的环卫上市公司的毛利率水平普遍位于20%以上，均值约为23.61%。此外，城市服务的对象主要是地方政府，鉴于目前地方债务突出，政府财务状况及支付能力是接管项目时首先要考虑的。否则会面临应收账款回款难，计提减值准备的风险，进一步影响企业的盈利水平。

5、数字转型：加强智能化建设，头部企业投入力度大

随着信息技术与物业管理行业的深度融合，物业企业纷纷深化科技应用水平，具备了更加强大的服务能力和业务能力：一是，科技帮助企业打破传统过度的人力依赖服务模式，实现降本增效；二是，企业借助智慧科技手段能够为客户带来全新的服务体验，并探索多元增值业务。

整体看，头部企业作为行业的领航者在数字转型、智能化建设方面走在了前列：明确科技化战略，用创新技术武装企业组织，以技术赋能改造服务流程，通过打造智慧物业参与城市发展和建设，充当人民美好生活的守护者和赋能者。

（四）发展研判：行业稳中向好，业务尚待破局，构筑特色壁垒，加强ESG实践

1、行业发展长期稳定，板块价值预期回归，地方国资企业IPO仍有机会

物业管理行业是一个可以永续发展的行业，且具备现金流充足、轻资产、弱周期性等优势。可以说，与其他行业相比，物业公司拥有极其稳定充足的中长期合同订单，因为物业管理是消费刚需服务，并且行业的续约率非常高，是一门能长久稳定发展的生意。即使宏观经济承压，上游地产行业面临重大变局，物业上市公司依然取得不错的业绩，绝大多数企业营收稳定增长，核心利润率稳定，

自2024年1月1日以来，物业板块总市值、市盈率（剔除部分异常值和市盈率为负的数据）保持基本稳定，处于正常波动范围内。我们认为，在宏观经济承压，地产危机影响下，物业板块的抗周期、现金流稳定等特有行业属性以及重要的民生属性始终没有改变，伴随物业上市公司发展更加独立，更加稳健，风险逐步出清，物业板块的市场价值有望回归。

2023年，物业管理行业IPO热度进一步降低，年内新增上市公司仅三家，分别是众安智慧生活、润华服务和珠江股份，其中，众安智慧生活和润华服务为首发上市，募集资金总额约2.4亿港元；珠江股份为珠江城市服务重组上市。上市物企数量及募集资金总额均创近六年来新低，回落至2015年的水平。

部分物业服务企业，尤其地方国资背景物业企业，仍在寻求奔赴资本市场的机会，以实现资产保值增值及组织结构优化。截至3月底，泓盈城市服务、深业运营、经发物业三家物业企业仍在IPO进程中，且于2月份均已获得中国证监会发布的境外上市备案通知书，3月均已再次向港交所递交招股书。泓盈城市服务于4月24日顺利通过港交所上市聆讯，于2024年5月8日-2024年5月13日招股，预期H股将于5月17日在香港联交所上市交易。

2、构筑第二增长曲线，新业务亟需突破性发展

基础服务固然重要，但事实上，仅回归主业，做好基础物业服务，提升服务品质远远不够。我们盘点了上市公司披露的营业收入及构成数据发现，52家样本企业的基础服务收入均值增速呈明显下降趋势，由2021年的31.26%下降至2022年的27.97%，再下降至2023年的17.05%，且降幅有所扩大，很容易理解，这与管理面积的增长情况是高度一致的。而营业收入的降幅更快更大，由2021年的41.54%下降至2022年的15.93%，再下降至2023年的8.20%，且降幅有所收窄，表明非业主增值服务收入可下降的空间进一步缩小，未来对营业收入的影响可能会进一步减小。

当前行业面临增长困局，一方面规模增长降速，基础物业服务短期对业务起到重要支撑作用，但长期看增长潜力不足；另一方面，非业主增值服务断崖式减少，但未培育出增速稳定、模式成熟的可持续发展新业务。因此当前的重任不仅是巩固基础物业服务，同时也要继续加深对社区增值服务、城市服务以及IFM服务的探索，争取早日建立起行业增长的第二曲线。如下图，当前物业管理行业大概处于蓝色阴影位置，基础物业服务收入增速下降，而多元业务增速更低，尚待破局的发展阶段，因此未来物业公司的发展仍然具备一定挑战性。

3、特色赛道是发力方向，竞争格局尚未形成

非住宅领域成为各上市公司发力的重要方向，未来非住宅项目的细分程度将越来越高。前几年，非住宅的热门赛道是商业物业和办公物业，随着行业不断发展，各个细分赛道逐步打开，诸如医院、学校、交通、场馆、景区、公园等。非住宅领域也逐渐产生了代表性的上市公司，比如华润万象生活、卓越商企服务等以商业物业为特色的上市公司，以办公物业为优势业态的金融街物业，以轨道交通为特色赛道的越秀服务，以文体场馆为特色服务对象的珠江股份，以工地物业为特色的京城佳业等。但产业园物业、医院物业、学校物业、景区物业等细分领域仍没有上市公司。伴随细分市场的不断突破，优秀的非住宅物业公司有望做大做强并登陆资本市场。

4、积极适应ESG相关政策变化，主动融入公司实践

近年来，ESG在国内的发展引人注目，逐步从一个边缘概念发展成为全球商业和投资的核心议题。2023年以来，上交所、深交所、北交所及港交所均对上市公司ESG信息披露方面制定了新规，整体看，披露要求不断提高，强制性披露范围（上市公司披露对象范围和披露内容范围）不断扩大。4月12日，上交所、深交所和北交所正式发布《上市公司自律监管指引》，上交所明确，报告期内持续被纳入上证180、科创50指数样本公司，以及境内外同时上市的公司应当披露《可持续发展报告》；深交所明确，报告期内持续被纳入深证100、创业板指数样本公司，以及境内外同时上市的公司应披露《可持续发展报告》；北交所考虑到创新型中小企业的发展阶段特点，鼓励公司“量力而为”。

2024年4月19日，香港联合交易所有限公司（简称“联交所”）发布其就优化环境、社会及管治框架下的气候相关信息披露的咨询总结，并随附《实施指引》，以协助联交所发行人了解附录C2《环境、社会及管治报告守则》D部分气候相关披露规定。

物业上市公司积极响应政策号召，深入意识到可持续发展的重要性，逐步加强ESG体系建设，提升ESG相关信息披露质量，将ESG理念融入企业经营管理中，兼顾经济价值和社会价值，力争实现可持续发展。