房企动态

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本月要点

· 融资概况：10月融资规模同比大幅下降，融资规模连续三月减少。

· 融资结构：信用债发行量腰斩，海外债零星发行。

· 融资利率：债券融资利率环比下降。

· 企业发行动态：苏高新发行额度最高且成本最低。

融资概况：10月融资规模同比大幅下降，融资规模连续三月减少

中指研究院监测，2023年10月房地产企业债券融资总额为276.4亿元，同比大幅下降46.2%，环比下降19.5%。行业债券融资平均利率为3.49%，同比上升0.19个百分点，环比下降0.22个百分点。2023年1-10月房地产企业债券融资总额为5875.1亿元，同比下降8.9%，降幅较上个月扩大3.2个百分点。

融资结构：信用债发行量腰斩，海外债零星发行

从融资结构来看，10月，房地产行业信用债融资149.7亿元，同比大幅下降51.6%，环比下降16.4%，占比54.2%；海外债发行金额34.2亿元，环比增长278.3%，占比12.4%；ABS融资92.4亿元，同比下降54.8%，环比下降40.4%，占比33.4%。

2023年1-10月，房地产行业信用债融资3648.0 亿元，同比下降9.2%；海外债发行178.7 亿元，同比微增1.5%；ABS融资2048.3 亿元，同比下降9.2%。

受上年高基数影响，10月信用债发行总量同比大幅下降，发行量连续三月下滑，规模降至近一年来最低水平。期内信用债期限明显缩短，平均期限仅1.69年，较上月减少0.77年，较上年同期减少1.25年；期限不足1年的短期融资券占比达37.1%，较上月增加3.1个百分点，较上年同期增加18.7个百分点，拉低了整体债券期限，长期资金显著减少。

其中，新希望1家民营房企成功完成信用债发行，民营房企发行金额5.2亿元，民营和混合所有制企业发债金额连续三月下滑，绝对规模为近一年来第二低位。去年“金融16条”提出，支持优质房地产企业发行债券融资，推动专业信用增信机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。总体来看，2023年民营和混合所有制企业发行债券总额412.9亿元，较上年同期下降三成，发行企业15家，基本为规模较大未出险民营和混合所有制企业。其融资规模和融资企业范围均相对有限，甚至无法满足再融资需求。近期中央金融工作会议会议指出“一视同仁满足不同所有制房地产企业合理融资需求”，支持优质民企融资需求在近两年被反复强调，但难点在于“落实”。当前民营房企销售额降幅高于行业均值，企业出险事件时有发生，拿地规模较少，投资人和金融机构难以对民营房企建立起足够的投资信心，短期内资金对其敞开难度较大，因此制定出具有可操作性强、符合商业银行等金融机构利益的具体政策措施，才能够帮助民营房企获得顺畅的融资，这在根本上需要市场回暖支撑投资信心。

表：2022年10月-2023年10月各类企业信用债发行统计

海外债在连续三月少量发行，中海期内发行人民币31.9亿元海外债，票面利率3.5%，成本较低。表明当前海外债渠道对基本面良好、信用资质较高的企业仍保持开放。

ABS发行金额同环比大幅下降，发行量不足百亿左右，规模连续减少。平均利率为3.49%，较上月显著回落，主要是上月高基数。其中，CMBS/CMBN是发行规模最大的一类资产证券化产品，占比达53.2%，供应链ABS占比46.8%。10月，印力完成中信证券-印力深圳印力中心第三期资产支持专项计划发行，发行总额37.4亿元，优先级利率4.5%。

融资利率：债券融资利率环比下降

从融资利率来看，本月债券融资平均利率为3.49%，同比上升0.19 个百分点，环比下降0.22 个百分点。融资综合平均利率环比下降主要是本月信用债融资成本下降及其占比上升的影响。其中，信用债平均利率为3.33?%，同比上升0.17个百分点，环比下降0.56?个百分点；海外债平均利率为3.77%；ABS平均利率为3.65 %，同比上升0.14个百分点，环比上升0.33个百分点。

企业融资动态：苏高新发行额度最高且成本最低

从典型房企债券发行来看，本月苏高新融资额度最高，合计20亿元，平均融资利率2.47%，融资成本最低。

表：典型企业2023年10月债券发行统计

备注：规模单位为亿元，利率单位为% 

到期债券余额：年内到期债券余额超千亿，信用债占比超七成

2023年内到期债券余额为1165.3亿元，其中，海外债占比为23.4%，信用债为76.6%。2023年11月到期债券余额为589.1亿元，其中，海外债占比为26.0%，信用债占比为74.0%。