《2014年一季度中国房地产市场研究报告》

• 时间2014-04-15
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• [摘要] 一、2014年一季度中国房地产市场形势总结 1. 政策环境：新型城镇化推动房地产发展，实施双向调控，推进长效机制 2014年一季度，全国、地方两会陆续召开，全面深化改革成为关键词。新型城镇化成为未来房地产发展最大助力，一系列房地产业相关制度面临变更，长效机制陆续推进。与此同时，双向调控成为房地产政策调整的主要方向，各地根据市场实际情况探索差别化房地产政策。推进新型城镇化进程，着眼于长效机制建设，实施双向调控分类指导，将成为2014年房地产调控政策的主要基调。 2. 百城住宅价格涨幅缩小，重点城市供不应求矛盾缓解 价格方面，百城住宅价格指数同比、环比涨幅均持续收窄；一季度累计涨幅为1.56%，较2013年四季度缩小1.08个百分点。十大城市住宅均价同比、环比涨幅普遍缩小，杭州、广州二三月份住宅价格环比下跌；一线城市涨幅较为明显，二线城市价格稳定，部分三线城市出现下跌。成交方面，一季度成交量明显回落，同比下降19%，但仍处于历史较高水平；供应方面，住宅新增供应为近五年同期最高，同比增长4%，其中北京供应增长显著。半数城市库存量上升，广州、深圳出清周期缩短。全国来看，销售指标同比增速止升转降，但绝对水平仍处历史同期较高水平；投资额增速小幅回落，中部地区同比增速最快，东部占比下降；新开工面积同比增速止升转降，仅二线城市同比增长；资金来源整体增速明显放缓，定金及预付款、个人按揭贷款增速继续回落。 3. 二手房：十大城市价格创新高，但增速放缓，成交量降幅明显 价格方面，2014年3月二手住宅价格达27432元/平方米，创历史新高。一季度十大城市主城区二手住宅价格累计上涨2.36%，累计涨幅较2013年四季度收窄2.10个百分点，较2013年一季度收窄3.65个百分点，涨幅低于新房（3%）0.64个百分点。成交方面，2014年一季度十大城市二手住宅总成交量为16.26万套，受去年高基数及季节性因素影响，同比、环比均大幅下降，同比下降52.4%，环比下降24.3%；上海、北京、广州月均分别成交1.52万套、0.77万套和0.58万套，占十大城市的比重超过五成。 4. 土地：供求均不及去年同期，量跌价涨，溢价率回落，城市分化 供求方面， 2014年一季度，全国300个城市各类用地推出量同比下降3.6%，成交量同比大幅下降12.8%，前两月市场维持火热，3月成交热度消减；价格方面，全国300个城市各类用地楼面均价上涨显著，同比上涨27.0%，溢价率为13.0%。房企扩展一线布局，稀缺地块争抢白热化；各类城市，土地市场分化显露，一线城市成交面积及金额同比增长迅速，二、三四线城市成交面积同比小幅下滑。 5. 企业：代表企业销售业绩平稳，拿地规模下降，龙头房企资金压力改善 销售方面，2014年一季度，部分龙头企业销售业绩录得新高，但多为去年底未结算资源得到转化所致，其中5家品牌企业销售业绩不及去年同期。行业集中度大幅提升，房地产市场出现两极化，行业整体毛利率继续受压。拿地方面，十大品牌企业拿地金额同比小幅增长，但拿地面积出现下降，3月拿地数据更是跌到历史低点。第一季度品牌房企回归一二线城市决心更加明显，一线城市拿地金额占比明显提高。资金方面，龙头房企凭借融资渠道的多样化，短期偿债能力有所提升，同时负债水平仍维持健康。 二、2014年中国房地产市场趋势展望 1. 宏观环境：定调稳增长，资金面适度，调控差别化，长效机制推进 宏观经济方面，经济开局乏力，“稳增长”仍将是经济发展总体目标，在保持合理的经济增长速度的同时，注重调整优化经济结构。我国经济预计将继续保持降速、平稳前行的态势，为房地产业提供良好的发展环境。货币政策方面，货币信贷环境将加强宏观审慎管理，引导货币信贷和社会融资规模的“适度”增长。近期A股房企再融资的放开，非上市企业的融资门槛或将进一步提高，将推动房地产行业的集中度持续提升。房地产调控方面，对于中央来说，在当前复杂的市场环境下，保持宏观政策层面的连续性、稳定性显得尤为重要，支持合理自住需求、抑制投资投机需求的导向将继续坚持，限购、限贷等政策不会在全国范围内取消。但不排除个别城市因经济、市场发展需要对当地政策进行微调。 2. 市场趋势：二季度供应上行，需求难及去年同期，房价涨幅继续缩小 供应方面，受去年及今年年初部分区域土地成交量较大影响，部分城市库存量上升，二季度去化压力加大；同时限制开盘入市等行政干预减弱；此外房地产信贷收紧加大房企资金压力。在多重因素作用下，预计供应量环比增长65%左右，绝对水平与去年同期基本持平；成交方面，由于市场预期不稳，购房者观望情绪较浓，预计二季度观望情绪会继续存在，需求平稳释放，环比增速为30%左右，但绝对水平难及去年同期；价格方面，供需双方博弈加剧，对后期市场预期不稳，房价整体上涨动力减弱，涨幅继续缩小，城市仍明显分化；土地方面，3月市场降温致使一季度成交回落，二季度政府加大推地力度，市场将逐步回暖但增幅有限，同时区域分化加剧。 3. 企业策略：销售目标普遍保守，一二线城市仍是主流，A股再融资放开改善融资环境 2014年企业年度目标普遍保守，部分房企对市场保持谨慎；龙头企业间合作增强，区域布局多以深耕现有城市为主，刚需产品仍为市场主流，经营模式的创新将成为企业新的增长点；品牌房企积极拓展海外业务，取得优异成绩的同时应警惕未知性风险；A股再融资的正式开闸意味着房地产融资回归市场化机制，整体融资环境有所改善。