《新型城镇化背景下房地产业走势展望：更平稳、更均衡、更健康》

• 时间2013-03-21
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• [摘要] 作为新任国务院总理李克强同志反复强调的发展战略，新型城镇化如何前行备受关注。新型城镇化是“工业化、农业现代化协同推进的城镇化”，是“以人为核心”的城镇化。本文对中国城镇化的历史进程进行回顾，解读新型城镇化内涵，并在此基础上对未来房地产业的走势进行预测。 一、过去十年中国城镇化发展进程回顾 1.城镇化水平快速提高，年均新增城镇人口超过2000万人 2000-2010年，我国城镇化水平提升速度为建国以来最快，年均提升1.4个百分点，每年新增城镇人口超过2000万人。2011年城镇化率首次突破50%，达到51.3%。与全球主要国家相比，中国目前的城镇化水平已超过发展中国家平均水平，但与发达经济体平均77.5%的水平仍有较大差距。 2.城镇化拉动宏观经济，为房地产业发展提供广阔空间 2000年以来，在城镇化进程不断推进的大环境下，我国宏观经济持续向好且流动性充裕。这为房地产业提供了旺盛的需求，带动市场供应不断扩大；居民住房消费拉动行业投资规模上升，推动了我国房地产业市场规模的持续扩大。到2012年，全国商品房销售面积11.1亿平方米，新开工面积17.7亿平方米，相比2000年均增长5.0倍；商品房销售额6.4万亿元，相比2000年增长15倍，超过同期开发投资额增幅。 二、新型城镇化与以往道路的区别 1.“以人为本”，解决土地城镇化快于人口城镇化问题 此前中国城镇化过程的一个突出特点是，城市建成区规模快速增长，而集聚的人口增速相对较低，土地城镇化速度明显快于人口城镇化速度，土地资源集约利用程度不够。此外，我国流动人口总量大，若以户籍人口计算，人口城镇化的速度更低，已进城人口的市民化动力强烈。新型城镇化着力于解决城镇现有定居人口以及未来新增人口的生活需求，以及城镇流动人口的市民化需求，真正做到李克强总理所说“以人为本”。 2.重质量轻速度，解决城市发展配套不足不均问题 与快速发展的规模不相适应的是，目前城市基础设施建设和公用事业发展相对滞后，空间规划和城市规划前瞻性不足。另一方面，中国城市经过几十年的经济发展，已经积累了大量的物质基础，过去的城镇化，主要是城市规模的扩张和城市自身的美化，而未来的新型城镇化将从单纯的规模扩张向质量提升转变。 3.城乡统筹一体化发展，解决地区间发展不均衡问题 我国在改革开放初期采取了沿海地区优先发展的经济发展战略，经过30余年的发展，东中西部经济发展差异日益拉大。与此同时，由于农村产业发展水平相对较低，城乡居民收入水平差距也在不断扩大。未来的新型城镇化将形成以大城市为依托，中小城市为重点，逐步形成复合作用大的城市群，促进大中小城市和小城镇的协调发展，缩短地区差距，平衡地区间的发展。 三、新型城镇化背景下房地产业走势 1.未来十年住房需求近160亿平米，市场规模继续扩大 与城镇化水平较高的发达经济体相比，我国城镇人均住房面积仍有比较明显的差距，加之不断增加的城镇人口，未来我国房地产市场仍有较大发展潜力，初步测算，不考虑投资性需求，未来十年需新建成住房约160亿平米，其中商品住房约120亿平米。 2.更平稳：城镇化进程放缓，房地产业需求释放更为平稳 新型城镇化将更加注重降速提质，预计未来一段时期内我国城镇化水平提升速度或将放缓至略高于1%，年均新增城镇人口数量将减少至1700-1800万人。同时，新增城镇人口为农村向城镇转移的人口，其实际购房能力不高。由于城镇化速度的放缓以及新增城镇人口的购买力减弱，加上基数的扩大，未来房地产业需求的释放将显得更为平稳。 3.更均衡：遵循城市发展规律，不同地区市场发展更为均衡 从城市群的经济辐射能力和整体协同发展来看，长三角和珠三角经济辐射带动力最大，东部城市群发展规模及速度领先于其他地区，也将优先受益。得益于政策优势，中西部地区的经济及房地产市场发展潜力将逐渐显现。 从城市类型来看，相较于三四线城市，一二线城市具备较好的经济发展基础，房地产市场发展速度亦较快。由于一线城市目前已有较高的城市化率，未来房地产市场的需求更多取决于本地人口的改善性需求和对外来人口的吸引力，其市场规模难以大幅增长，但由于土地资源的紧缺和财富人群的集中，其高端市场可能扮演更加重要的角色。一二线城市在一定时期内仍将成为房地产业的发展重心，而三四线城市的发展稍显滞后，且根据所在区域的经济、市场情况呈现较大分化。 4.更健康：土地、保障房等长效机制逐渐形成，行业更加健康 在我国新四化建设过程中，农村工业化是推动新型城镇化的重要内容。推进农村工业化及土地改革制度，就地新增城镇居民带来的住宅需求将十分旺盛。从地区分布上看，由于一二线城市购房负担重，农民工群体将为城镇郊区带来中低端需求。此外，由于十二五规划提出期末保障房覆盖范围达20%，同时地级以上城市将外来务工人员纳入保障范围，各地保障房建设将面临新的机遇和挑战。 结语 过去十年，我国城镇化率的提升推动了经济快速增长和房地产业的高速发展。十八大报告明确指出，推动信息化和工业化深度融合，工业化和城镇化良性互动、城镇化和农业现代化相互协调，促进工业化、信息化、城镇化、农业现代化同步发展。推进新型城镇化是未来我国转变经济发展方式、促进经济持续健康发展的主要动力。 从未来的发展来看，城镇化率将继续提高，但提升速度有所放缓；新型城镇化将自东向西全面带动城市化发展；中等城市及小城镇长期来看将成为城镇化发展的重点区域，但一二线城市短期受益最为明显；政府需要加快研究户籍制度和土地制度改革等政策；企业应适时调整战略布局及产品结构。