《香港房地产市场专题：完善的土地、公屋制度和金融体系促进房地产市场的成熟》

• 时间2012-07-20
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• [摘要] 1. 地理人文环境和宏观经济 香港地理位置优越，但面积狭窄，连同水域总面积为2755平方公里，其中陆地面积为1104平方公里，仅为上海的1/7。截至2011年，全港共居住人口707万，人口密度达6480人/平方公里，仅次于新加坡居世界第四位。 香港是著名的国际金融中心、贸易中心和自由港。2011年，香港GDP为1.82万亿港元，人均GDP达到26.8万港元（约合3.42万美元），是北京的2.7倍。香港在经济方面的突出表现与其积极发展总部经济密切相关。 2. 房地产市场历史和现状 (1) 发展历史：人多地少、房地产业垄断程度高导致高房价 香港楼市自20世纪80年代以来不断攀升，房价收入比居全球主要国家和地区前列。1997年达到阶段性高点，2012年4月，香港楼价突破历史高位，较1997年的高峰高出13%。香港人多地少的大环境加上“勾地”政策的实施，严重限制了土地供给，同时，房地产行业垄断程度高，政府政策长期过度保护大企业利益，使得高房价得以延续，大大影响了普通香港民众的生活水平。 (2) 房地产与金融：多样化且成熟发达的融资渠道 香港房地产业的融资渠道丰富，既可以从银行获得支持， 也可以很容易地通过发行股票和债券融资。1997 年，香港成立了香港按揭抵押公司，专门从事抵押贷款证券化运作。2003 年7 月30 日，香港证券和期货事务监察委员会(香港证监会) 颁布了《房地产投资信托基金守则》，标志房地产投资信托开始进入香港房地产市场运作。 (3) 土地制度：政府所有，土地相关收入占比高 作为世界上资本主义特征最显著的城市，香港在自然资源极度稀缺的情况下，实现了经济的快速增长。但是，香港政府仍控制着这个城市最有价值和最稀缺的资源——土地。政府通过公共土地批租，向私营机构和准公共机构分配土地以用于住宅和工业开发。土地相关收入占政府财政总收入达2成。 (4) 公屋制度：较好地解决中低收入群体的住房问题 香港半数居民通过公屋解决住房需求。从上世纪40年代的“屋荒”到50年代住房保障制度确立，60年代“十年建屋计划”，再到80年代“长远房屋策略”，香港逐步建立多层次的住房保障体系，较好地解决了中低收入群体住房问题。 3. 结论及启示 从香港的房地产市场可以看到，首先，我们要进一步完善社会保障体系，形成丰富的住房供应结构，以满足不同收入群体的住房需求。其次，完善土地法律体系，建立全面有效的法律法规。同时加快我国住房金融市场建设，逐步形成多样化的住房抵押贷款市场。最后，警惕房地产泡沫的负面影响。