《中国房地产市场2016总结 & 2017展望》

• 时间2017-01-24
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• [摘要] 一、2016年中国房地产市场形势总结 1.政策：政策环境由松趋紧，因城施策严控市场风险 2016年房地产政策经历了从宽松到热点城市持续收紧的过程：两会提出因城施策去库存，但随着热点城市房价地价快速上涨，政策分化进一步显现。一方面，热点城市调控政策不断收紧，限购限贷力度及各项监管措施频频加码，遏制投资投机性需求，防范市场风险；另一方面，三四线城市仍坚持去库存策略，从供需两端改善市场环境。同时，中央加强房地产长效机制建设，区域一体化、新型城镇化等继续突破前行，为行业长期发展积极构建良好环境。 2.价格：热点城市房价涨幅显著，调控收紧后价格趋稳 整体来看，受宽松货币环境、阶段性供求紧张及地价上涨影响，热点城市房价快速攀升，2016年百城住宅价格累计上涨18.72%，较2015年扩大14.57个百分点，其中北京、上海等十大城市新建住宅价格累计上涨21.86%，二手房价格涨幅也处于高位。在四季度多城调控政策密集出台后，热点城市的新房及二手房价格涨幅均出现回落。分城市来看，一线城市累计上涨23.50%，在各类城市中最显著，二线城市累计上涨13.93%，三线城市累计上涨11.06%。 3.供求：市场成交全年高位运行，成交结构明显上移 成交方面，2016年，各类需求持续释放，房地产交易高位运行，50个代表城市商品住宅成交量同比增长超两成，绝对量创历史同期新高。国庆节前后热点城市调控政策密集出台，代表城市市场热度开始回落，四季度成交量高位下调。成交结构方面，核心一二线城市各层级产品总价提升显著，北上深高价位楼盘套总价门槛突破千万，热点城市的改善需求也积极释放，成交结构上移，大户型成交占比提升。 4.土地：一二线土地市场高热，高价地开发蕴风险 供求方面，2016年，300个城市土地市场供求仍呈下降趋势，各类用地推出同比下降10.9%，成交同比下降3.2%。其中一线城市土地供求大幅下降，而天津、合肥等热点二线城市土地成交量大幅增长。价格方面，全国300个城市各类用地成交楼面价同比上涨37.3%；平均溢价率为42.77%，较2015年提高26.55个百分点。值得注意的是，重点一二线城市高价地块频出，尤其是苏州、合肥、南京、上海等城市，未来市场走势十分值得关注。 5.企业：百亿房企市场份额升至五成，行业整合加速 业绩方面，百亿房企扩容至131家，市场份额升至50%，且恒大、万科及碧桂园销售额超过3000亿元，开启了房企规模化发展的新时代。拿地融资方面，宽松的货币环境为房企融资提供便利，据不完全统计，2016年房企债券融资超过9000亿元，同比增长77%，利率水平明显下调；房企拿地积极性也显著提高，2016年20家代表企业累计拿地金额同比增长60%，二线城市仍为房企拿地热点。房企整合方面，央企国企重组带动行业整合趋势加剧，房企和资本融合趋势进一步加强。 二、2017年中国房地产市场趋势展望 1.市场展望：宏观趋稳，调控深化，市场量价将回调 经济方面，国际政治经济环境的错综复杂将对中国的外贸经济产生直接影响，而国内消费、投资需求的稳定将保障经济实现较为稳健的增长。货币信贷方面，考虑到国内外环境，央行或将适度收紧国内人民币的流动性，以平衡人民币币值的稳定，但2017年信贷政策有望实现更均衡分配，即加大对实体经济的信贷支持力度，适度加大三四线城市房地产信贷资源的倾斜。房地产政策方面，在强化房屋回归居住属性的同时，通过因城施策、精准调控和中长期的长效机制来推进住房体制建设。 在此背景下，根据“中国房地产业中长期发展动态模型”分析，预计2017年全国房地产市场将呈现“销售量价回调，新开工小幅下降，投资低速增长”的特点。需求方面，2017年是本轮房地产周期的末期，商品房销售面积受到政策、货币环境的影响，将出现回调，预计全年降幅将达到12.8%~14.8%，其中一线及二线城市销售面积将呈现下降，二线城市降幅较为显著，三四线城市市场波动平缓。供应方面，鉴于一二线城市销售回落，新开工意愿也不足，而前期土地成交处于低位，将使全国新开工出现小幅下降，预计全年降幅在3.0%以内。但预计2017年企业补仓意愿加强，拿地将有所增加，推动投资增长，我们测算房地产投资增速在2.5%~4.5%之间。价格方面，需求回调导致价格有所下跌，预计全年跌幅在1.9%到3.9%之间。 2.关注点：价值城市标尺重塑，掘金存量、抢占洼地 2017年我们对于一二线城市市场的整体判断是量价进入调整阶段，但是不同的城市仍存在市场机会。一线城市步入存量房时代，新房开发建设的市场空间不断被压缩，城市产业升级带来的存量土地和存量物业盘活将是未来的主题，租房市场也有望成为行业新机遇。二线过热城市房价空间被透支，“量价回调”成大概率事件，但具备产业和人口支撑的城市，将成为下一个发展的新风口，天津、武汉和郑州受益于城市群发展，城市潜力逐渐显现，量价进入平稳增长周期；西部节点型城市发展有望进入新阶段，房价尚属相对洼地，如重庆、成都、西安等城市。此外，位于大城市周边的小城市或自身产业优势显著的三四线城市，房地产市场发展仍具备潜力。