《2016年三季度中国房地产市场研究报告》

• 时间2016-10-12
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• [摘要] 一、2016年三季度中国房地产市场形势总结 1.政策环境：地方政策分化加剧，热点城市调控升级 2016年三季度，城市分化态势加剧，热点城市楼市持续高温不减，调控政策频频加码，限购限贷集中出台，此轮政策继续坚持了分类调控、精准施策的原则，在注重抑制投资投机性需求的同时仍然保持了对合理消费需求的支持，有利于市场回归平稳。同时，去库存进程仍将延续，区域一体化、户籍制度改革等长效机制建设稳步推进。 2.价格：百城住宅均价涨幅创新高，房价上涨城市扩围 整体来看，三季度更多城市加入房价上涨行列，百城住宅均价累计上涨6.78%，涨幅进一步扩大，8、9月单月环比涨幅均突破2%，连续创近年来新高。分线来看，各线城市住宅价格涨幅均扩大，二线城市中超过90%城市房价上涨，上涨态势由局部升级为普涨。十大城市来看，新房价格涨幅赶超二手房，且差距逐渐扩大，十城中七个城市新房价格涨幅超过二手房。 3.供求：供应需求两端齐发力，三季度市场高位运行 新房方面，市场成交量调整后再反弹，1-9月50个代表城市住宅月均成交约3640万平方米，同比增长超三成，绝对量为历史同期最高水平，其中3月创单月历史新高，二季度增幅有所收窄，三季度增幅扩大。各级城市来看，1-9月各类城市同比均增长。二手房方面，1-9月十大城市二手住宅累计成交126.8万套，同比增长43.5%，其中7月成交同环比均止降转增，8月同环比增幅进一步扩大，9月同比增幅扩至66.9%。库存与去化方面，部分城市市场处于供不应求局面，截至9月末，20个代表城市可售面积约11220万平方米，同比显著下降35.5%，绝对量处近五年最低水平，库存消化时间缩短至6.7个月。 4.土地：整体供求维持低位，地王效应传导加速 供求方面，2016年三季度，全国300个城市各类用地推出及成交面积同比分别下降17.1%和14.6%，降幅均较上半年进一步扩大，绝对水平均创近六年同期新低。其中，一线城市住宅土地成交面积大幅下降68.7%、二线城市增长10%。价格方面，“地王潮”持续蔓延，300个城市各类用地楼面价及溢价率均大幅上升，成交楼面价同比上涨77.2%，溢价率达60.3%。其中，一线城市宅地楼面价涨幅及溢价率均居于首位，受热点城市限制高价地政策影响，二线城市宅地楼面价同比涨幅较二季度回落32个百分点。   5.企业：品牌房企拿地积极性较高，行业并购加速 业绩方面，1-9月，房企销售业绩大幅提升，10家品牌房企累计销售额同比增长70.7%，市场占有率持续提升。融资拿地方面，今年以来，房企融资环境持续宽松，使得企业境内融资意愿不断加强。房企拿地分化，大型房企拿地金额明显提高。2016年以来，由于地价持续上涨，大型房企在财务成本、运营成本等方面的优势逐渐凸显，拿地规模突出。企业整合方面，本轮调控政策下，行业竞争格局重塑，越来越多中小房企在行业并购潮中退出市场。 二、2016年四季度中国房地产市场趋势展望 1.市场展望：四季度市场将降温，热点城市成交明显承压 全国市场，受调控政策收紧影响，预期四季度市场需求量价增速放缓。考虑到本轮政策力度，并结合历次政策收紧后市场反应，可以预期未来楼市将逐步降温，成交量价回调可期。预期四季度全国房地产市场需求量价增速显著放缓，但投资、新开工增速保持平稳态势。热点城市，政策密集影响市场预期，楼市降温有望加速来临，但不同城市受政策的影响程度差异化特征明显。投资投机比重较为显著的城市：量价波动明显；资源稀缺供需矛盾长期存在的城市：高位回调；去化加速、需求透支过快的城市：成交量回落明显；需求稳定且后期供应充足的城市：量价调整有限。 2.关注点：行业面临震荡调整，城镇化及人口结构是中长期发展的重要支撑 从国际经验来看，一般的房地产市场周期为18年左右，而我国从1998年至今并未经历过房地产大周期调整，房价累计上涨137%，且目前我国已经实现户均一套房，而此轮小周期已经呈现下调迹象，加之政策调控不断收紧，因此，我国房地产市场将面临调整。从国际经验来看，一般下行的调整时间为5年左右，且调整幅度较大，但预计我国将震荡调整，大幅连续下跌的可能性较小。一方面，由于我国处于经济结构转型阶段，货币政策仍将保持稳健，出现骤然紧缩的概率较小，有助于房地产业的平稳发展；另一方面，虽然我国的人口结构已过拐点，但是由于15-64岁人口仍维持高位，也将为房地产业提供支撑；最后，我国仍处于快速城镇化阶段，未来城镇化发展空间仍较大，由城镇化带来的城市建设、新增人口等，也将有利于房地产业发展。