《2016年上半年中国房地产市场研究报告》

• 时间2016-07-11
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• [摘要] 一、2016年上半年中国房地产市场形势总结 1.政策环境：中央层面地产政策趋稳，地方强化因城施策，热点城市渐收紧 2016年上半年，我国房地产市场延续上年末向好局势，但城市分化加剧，地方因城施策调控呈现差异化。在多重政策利好影响下，一线及部分热点二三线城市显现过热发展态势，楼市调控已逐渐收紧，限购加码、限贷限价政策接连出台。而多数三四线城市库存压力依然严峻，多管齐下去库存仍是重点。同时，成渝、长三角城市群规划落地，“营改增”进入实施阶段，住房租赁市场顶层设计出台，住房制度建设等长效机制逐步完善，中央层面房地产政策趋于稳定。 2.价格：百城整体累计上涨7.61%，核心一二线及其周边城市轮番领涨 新房方面，上半年百城住宅均价累计上涨7.61%，其中一季度上涨2.94%，二季度上涨4.54%。上半年一二三线城市分别累计上涨12.79%、5.33%、4.27%；二季度分化趋势明显放缓，一线城市涨幅收窄，二线城市涨幅扩大显著。二手房方面，上半年十大城市二手住宅价格累计上涨12.62%，涨幅较去年同期扩大8.23个百分点，为近5年同期最大累计涨幅，其中一季度大幅上涨7.20%，二季度上涨5.05%；与新房相比，二手住宅价格累计涨幅超过新房3.77个百分点。 3.供求：各类需求释放推动市场高位运行，二季度增速有所回落 新房方面，政策及货币环境持续宽松推动成交增长，上半年50个代表城市住宅月均成交约3570万平方米，同比增长近四成，绝对量为历史同期最高水平，其中3月创单月历史新高，二季度增速有所收窄。各级城市来看，上半年各类城市同比均增长，二线城市成交同比增幅最高。二手房方面，十大城市二手住宅累计成交77.59万套，同比增长42.5%，其中二季度各月成交持续环比下降，6月同比亦下降。库存与去化方面，受益于成交快速增长，20个代表城市可售面积约12800万平方米，同比下降25.3%，绝对量处近两年最低水平，库存消化时间缩短至7.7个月。 4.土地：一线及重点二线城市频现地王，苏州、南京等城市地价翻倍 供求方面，上半年全国300个城市各类用地推出及成交面积同比分别下降3.9%和0.9%，绝对水平均创近六年同期新低。一线城市住宅土地成交面积大幅下降，二线城市整体成交面积微增。价格方面，高价土地成交致各类用地成交楼面价同比上涨33.9%，溢价率达40.9%。各线城市楼面价均同比上涨、溢价率均提高，其中，二线城市土地出让金占比明显提升，楼面均价同比涨幅在各级城市中最显著，特别是苏州、南京、杭州等城市地价翻倍。 5.企业：品牌房企业绩大幅增长，大型房企加速整合，重塑行业格局 业绩方面，上半年，房企销售业绩大幅提升，115家房企销售业绩突破50亿，重点监测的20家品牌房企销售额同比增长59.8%，代表企业目标完成率达六成。拿地方面，市场回暖激发品牌房企补仓热情，代表房企累计拿地面积同比增长49.1%，其中二线城市拿地占比显著提高。融资方面，融资成本维持低位，房企融资规模创新高。企业整合方面，大型房企兼并重组压力增大，行业洗牌将进一步加剧。 二、2016年下半年中国房地产市场趋势展望 1.宏观环境：经济增长面临较大压力，房地产政策环境分化加剧 宏观经济方面，内生增长动力不足，外贸需求低迷，经济发展将面临更大的不确定性，将对居民收入、就业等带来一定影响，同时影响房地产行业及上下游产业发展预期。货币信贷政策方面，去年以来的宽松货币信贷政策推动热点城市量价高涨，但二季度以来货币信贷环境有趋紧态势；预计下半年整体货币信贷政策趋稳，但针对热点城市房地产行业的相关信贷政策收紧预期加强。房地产政策方面，因城施策基调下各地政策分化更显著，房地产多元化政策推动住房制度改革加快，促进库存去化。 2.市场趋势：下半年市场量价增速将回调，投资、新开工同比表现平稳 需求方面，下半年热点城市调控政策存在收紧预期，需求释放有限，且受去年同期高基数的影响，下半年销售面积同比下降是大概率事件，但全年同比增长，增幅在4.6%-6.6%之间。从销售额来看，下半年随着成交面积下降，成交价格增幅放缓，预计全年销售额同比增幅在13.3%-15.3%之间。供应方面，下半年，货币信贷政策趋稳，销售回落，新开工增速较上半年会有所下降，但仍将持平于去年同期，全年新开工面积同比增幅在6.4%~8.4%之间。另外，新开工趋稳、企业资金状况良好，房地产开发投资额将继续保持增长，较上半年略有放缓，全年同比增速在5.7%-7.7%之间。 3.关注点：“控风险”与“去库存”，市场分化下的矛盾如何解？ 2016年下半年，在城市分化不断加剧的背景下，各类城市面临不同的风险与机遇。一方面，一线及苏州、南京等二线城市在宽松的货币及政策环境下，市场急剧升温。但成交大幅增长透支未来需求，而房价高企也导致市场观望情绪渐浓，加之杠杆水平持续升高、信贷政策收紧预期加强，将导致下半年市场出现波动。另一方面，三四线城市去库存初见成效，但短期及中长期库存仍处于高位，且部分二线城市非住宅市场供应过剩，下半年仍以去库存为主，企业可抓住相关政策机遇加快去库存。