《2016年一季度中国房地产市场研究报告》

• 时间2016-04-11
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• [摘要] 1.政策环境：中央分类指导地方因城施策，一线楼市限购收紧 2016年一季度，全国、地方两会陆续召开，提出因城施策化解房地产库存。中央降准降首付，财税政策差异化调整，支持居民住房刚性需求和改善性需求。楼市分化加剧背景下，一二线热点城市通过限购和信贷收紧等措施稳定房价，三四线城市则通过信贷财政优惠、鼓励农民工购房、加大货币化安置力度等措施加快去库存，未来城市间政策分化将继续呈常态。 2.价格：百城住宅均价再创新高，一线及热点二线城市涨幅显著 新房方面，在热点城市房价大涨带动下，百城住宅价格延续上涨态势，且涨幅进一步扩大，一季度累计上涨2.94%，涨幅较2015年四季度扩大1.43个百分点。一线城市房价累计上涨7.02%，涨幅明显扩大，二三线城市均由跌转涨，涨幅分别为0.92%和1.93%。二手房方面，一季度十大城市二手住宅价格累计上涨7.20%，涨幅较去年同期扩大7.08个百分点，为近5年同期最大累计涨幅；与新房相比，十大城市二手住宅均价累计涨幅超过新房3.59个百分点。 3.供求：成交持续攀升创新高，上海、苏州、南京等城市表现突出 新房方面，政策及货币环境持续宽松推动成交攀升，2016年一季度50个代表城市月均成交约3100万平方米，同比增长近五成，绝对量为历史同期最高水平，其中3月创单月历史新高。从不同等级城市来看，各类城市成交均增长，上海、南京、苏州、天津等城市成交量增幅显著，长三角、珠三角区域三线城市表现突出。二手房方面，十大城市二手住宅累计成交41.84万套，同比增幅超过1倍。供求方面，一季度20个代表城市月均新增供应880万平方米，同比下降16%，销供比为1.99。 4.土地：供求创近六年同期新低，热点二线城市表现抢眼 供求方面，2016年一季度全国300个城市各类用地推出及成交面积同比分别下降9.8%和12.2%，绝对水平均创2010年以来同期新低。各线城市成交同比均下降，一线城市同比降幅最大，二线城市降幅较小。价格方面，高价热点地块成交导致各类用地楼面均价同比上涨16.7%，整体溢价率回升。各线城市楼面价均同比上涨、溢价率均提高，其中，二线城市土地出让金占比明显提升，且楼面均价同比涨幅及溢价率增幅在各级城市中最大。 5.企业：品牌房企业绩大幅增长，热点城市布局深化，行业整合加速 业绩方面，在政策持续宽松和积极的销售策略影响下，10家品牌房企销售业绩再创新高，销售额同比大幅增长83.0%。拿地方面，品牌房企拿地规模企稳回升，拿地面积同比增加35.3%，二三线热点城市布局加速。融资方面，在国内融资环境好转的背景下，房企境内债务融资规模大幅提高，融资成本屡创新低。企业整合方面，大型房企间兼并重组渐成趋势，未来行业集中度将进一步提高。 二、2016年中国房地产市场趋势展望 1.市场预判：经济增速企稳，去库存效果显现，市场渐趋理性 宏观经济方面，全年经济平稳运行，供给侧改革将持续深化，其中一季度经济增长动能有所好转但通胀压力显现；随着刺激内需和进一步稳增长措施出台，二季度经济增速或企稳。货币信贷方面，货币政策保持稳健趋松、灵活适度且有保有压，但需警惕滞胀风险。房地产政策方面，各地调控差异化成常态，支持新市民需求及改善性需求将进一步助力去库存。市场走势方面，二季度全国整体销售继续增长，投资开工信心平稳恢复；过热城市渐趋理性，高库存城市去化效果显现。 2.关注点：警惕热点城市风险，二线城市存机遇 2016年一季度，受宽松的货币环境及政策环境影响，一线城市及南京、苏州等热点二线城市楼市急剧升温。我们发现其与日本上一轮市场泡沫存在相似之处：首先，房价上涨均已脱离基本面；其次，宽松的货币环境推升市场热度；再次，房地产政策环境也十分宽松。但是，我国房地产市场不会呈现断崖式的下跌的局面，主要源于目前的需求仍以自住为主，而全国范围的宽松政策及环境短期内不会呈现急剧转向，为房地产市场发展营造稳定环境。但预计二季度热点城市在相对趋严的政策环境下，量价将会呈现一定程度的回调。 在本轮热点城市的带动下，部分库存量较大的二三线城市住宅市场热度也有所上升，随着货币化安置、补贴、财税减免等去库存的政策效果的逐步显现，行业将面临新一轮的市场机会。未来二三线城市针对农民工进城的去库存政策将会陆续出台，配套地方财税、信贷政策的宽松窗口期，改善性需求提升，人口、经济占优的部分二线城市潜在市场机会更大。