《2015年三季度中国房地产市场研究报告》

• 时间2015-12-21
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• [摘要] 一、2015年三季度中国房地产市场形势总结 1.政策环境：降息、降准、降首付，货币信贷政策持续发力，鼓励住房消费助力稳增长 2015年三季度经济下行压力仍存，投资效率下降，融资环境仍面临挑战。在此背景下，中央保持稳增长、促消费、保投资的导向，在调整汇率后继续降准降息，降低首套房商贷首付及二套房公积金首付比例，取消限外令，降低房屋转让手续费，营造宽松的市场环境，缓解企业投融资压力，增强房地产行业持续回暖动力。地方也坚持因地制宜、分类指导，持续出台公积金放松、财政补贴等系列政策，刺激需求促进库存去化。多重政策组合效应下，楼市回暖趋势确立，未来中央将运用更多元化的政策组合调节流动性、鼓励企业投资，同时更加注重房地产长效机制的建立健全，为经济平稳健康发展奠定基础。 2.新房：市场持续回暖，量增价涨，新开工筑底但投资乏力 价格方面，三季度百城住宅价格累计上涨1.78%，8、9月同环比双涨，一二三线城市房价也均上涨，涨幅分别为6.37%、0.03%和0.30%。成交方面，市场持续回暖，1-9月50个代表城市月均成交约2770万平方米，同比增长近三成，绝对量创2010年以来同期最高水平。供应方面，10个代表城市月均新批上市面积571万平方米，同比下降12.7%，其中9月环比增幅超五成。全国来看，全国商品房销售持续回暖，1-8月房地产开发投资增速持续回落，新开工显现筑底迹象，到位资金同比增速继续提升。 3.二手房：三季度二手住宅均价继续攀升，成交显著回暖 价格方面，2015年9月十大城市二手住宅均价达28754元/平方米，环比上涨1.63%，同比上涨9.82%；三季度十大城市二手住宅价格累计上涨4.71%，与新房相比，二手住宅均价三季度累计涨幅超过新房1.07个百分点。成交方面，7-8月十大城市共成交23.05万套，较去年同期大幅增长128%，其中7月单月成交11.84万套，创2013年4月以来单月最高成交记录。 4.土地：前三季度土地供需维持低位，三季度降幅趋缓市场企稳 供求方面，市场高库存态势导致政府供地、房企拿地维持较慢节奏，2015年前三季度全国300个城市各类用地推出及成交面积同比分别下降26.1%和30.1%，其中三季度降幅较前两个季度明显收窄。价格方面，成交结构变化致整体楼面价较去年同期上涨11.0%，其中住宅楼面价上涨明显，溢价率同比回升。分城市来看，各级城市成交面积均大幅下降，一、二线城市成交占比明显提高，二线城市楼面价涨幅显著。  5.企业：品牌房企业绩保持增长，但拿地仍谨慎，债券融资规模扩大 业绩方面，2015年1-9月，20家代表房企销售总额突破万亿元，同比增长13.9%，业绩增速表现较好，但多数企业目标完成率不足七成。拿地方面，2015年1-9月，20家代表性企业累计拿地面积同比下降11.7%，为近五年同期最低。但累计拿地金额同比增长17.9%，房企拿地布局多集聚一线城市，土地投资成本有增无减。财务表现方面，沪深A股上市房企资产负债率均值攀升至近三年最高，偿债能力走弱。尽管央行多次降准降息，但房地产企业融资成本并未有效降低，人民币贬值抬高房企海外债务压力和融资成本，也影响了其海外融资积极性。目前重点监测房企债券融资受关注，且发行规模逐步扩大。 二、2015年四季度中国房地产市场趋势展望 1.宏观环境：货币政策进入观望期，财税政策力度将加强 宏观经济方面，当前国际经济复苏趋势较为曲折，国内经济下行压力仍然较大，习近平主席提出“加强和创新宏观调控，促进经济增长保持中高速水平。”显示出中央稳定经济增长的意愿，短期内包括财税政策在内的稳增长政策力度有望加强。货币信贷方面，2014年11月以来，多轮宽松货币政策已渐次发挥作用，CPI持续回升，通缩压力显著降低；人民币贷款余额及M2同比高速增长，市场资金较为充裕；一般贷款加权平均利率已达5年来低位，并呈进一步下行趋势。未来货币政策有望保持稳健，宽松节奏将放缓。房地产政策方面，将有更多政策刺激住房消费，鼓励开发投资，促进楼市稳定，同时中央也将进一步推进长效机制完善。 2.市场趋势：全年销售额有望创历史新高，供应四季度将回升，价格保持平稳 供应方面，历史数据显示，四季度是全年供应高峰，土地成交环比持续改善，也将促进四季度新增供应回升，同时考虑到2014年各季度供应基数较高，预计今年四季度代表城市新增供应同比将延续下滑，但下滑幅度将显著收窄。需求方面，9月30日央行将不限购城市首付比例调低至25%，为落实年初全国两会提出的“稳定住房需求”目标再次营造宽松的市场环境，同时供应回升也有利于促进需求的持续释放，预计在价格保持平稳的情况下，全年全国销售额有望创历史新高。价格方面，当前市场整体库存仍然居于高位，十大城市价格指数环比也于7月达到高点，预计四季度价格将延续环比增速回落的趋势，同比仍保持上涨。 3.关注点：高库存下企业投资乏力，改善融资及税费环境成重点 目前市场的高库存现状和企业的资金压力导致全国土地投资不振、商品房开工不足，房地产开发投资告别高速增长时期，投资增速持续回落，投资占比近五成的三四线城市表现尤为突出。我们认为，在投资增速下行的背景下，应加大去库存、改善房企投融资环境、多方位合理刺激企业投资。推进住房保障货币化，推进房地产税费改革，逐步解决三四线城市落户和配套福利措施，助推行业平稳发展。而融资环境改善和税费改革推进并不能够改变行业竞争格局的演变趋势，未来房企数量趋势性减少，房企生存模式更趋规模性和专业性。