《中国房地产市场2014总结 & 2015展望》

• 时间2015-01-22
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• [摘要] 一、2014年中国房地产市场形势总结 1.政策环境：多轮调整促房地产市场化转型，深化改革建立长效机制推进稳增长 2014年我国房地产市场步入调整期，各地商品住宅库存量高企，对市场预期的转变进一步影响了整体新开工节奏，房地产投资增速明显下滑。在此背景下，中央政策以“稳”为主，更关注民生保障和顶层制度设计，并通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等长效机制保障合理购房需求；各地方政府则灵活调整，限购、限贷手段逐步退出，行政干预趋弱，并通过信贷、公积金、财政补贴多轮政策调整刺激住房需求，加快库存去化，稳定住房消费。 2.新房：百城价格连续下跌，重点城市供大于求，房地产开发投资增速创五年来新低 价格方面，百城价格指数自5月起连续8个月下跌，四季度跌幅收窄，2014年累计下跌2.69％；十大城市累计下跌0.61%，跌幅显著低于百城。不同城市表现分化，保定、厦门2014年累计涨幅超过10%，菏泽等9个城市累计跌幅超过10%。成交方面，50个主要城市累计成交整体下降10.7%，其中一线城市同比下降显著，降幅达16.3%。供应方面，近几年大规模成交的住宅用地在2014年密集入市，同时销售业绩压力促使房企加大开盘规模，累积效应推动供应规模增长至近五年最高水平。全国来看，商品房销售面积和销售额同比下降，整体资金来源自2006年以来首次同比下降，房屋新开工面积亦同比下降，开发投资额增速创5年来新低。 3.二手房：十大城市量价均回落，二三季度尤为突出，四季度有所回升 价格方面，2014年十大城市二手住宅均价累计下跌1.05%，跌幅超过新房0.44个百分点，2013年累计上涨18.98%；二季度以来二手房均价持续下跌，进入四季度逐渐回升。成交方面，2014年十大城市二手住宅总成交量为67.83万套，同比下降31.07%，略高于2012年成交水平；其中12月成交8.18万套，为2014年单月最高。 4.土地：整体供求同比大幅回落，一线城市热度不减，二三线城市遇冷 供求方面，2014年以来库存与资金压力使房企拿地热情持续下降，2014年全国300个城市住宅用地推出及成交面积同比分别下降27.1%和33.1%；整体出让金降幅超两成，十大城市占比则显著提高。价格方面，2014年一线城市住宅用地成交楼面价同比大幅上涨55.1%，推动了土地市场整体成交均价的提升；而二三线城市土地市场趋冷，成交均价较为稳定。 5.企业：品牌房企业绩稳步增长，行业集中度显著提升，融资渠道更趋多元 业绩方面，2014年20家品牌房企销售业绩再创新高，销售额同比增长17.6%，明显高于行业平均水平，带动行业集中度大幅提升。拿地方面，与2013年大规模土地投资相比，2014年品牌房企拿地节奏更显谨慎，拿地销售比保持在较低水平，布局热衷一线城市。资金方面，由于2013年资金沉淀和2014年拿地投资大幅缩减，多数A股上市房企资金面较为稳定，但有效负债率有所上升，短期负债的现金覆盖率也呈趋势性下降。融资方面，资本市场再融资开闸，中期票据监管放松，上市房企股权融资、债券融资趋于活跃，融资渠道更趋多元。 二、2015年中国房地产市场趋势展望 1.宏观环境：经济增长将进一步放缓，货币政策松紧适度 宏观经济方面，中央经济会议指出保持经济运行在合理区间，强调深化改革，做到“调速不减势，量增质更优”，预计2015年我国经济仍将在改革中平稳前行，但由于内外部因素影响，经济增长将进一步放缓。货币信贷方面，中央仍将继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，其中，“积极的财政政策要有力度，货币政策要更加注重松紧适度”，面对当前不断增加的经济下行和通缩压力，2015年出现降息降准的可能性较大，但整体货币环境仍将稳健。房地产政策方面，限购限贷等行政手段逐渐退出，调节回归市场化，长效机制逐步建立，同时受不同城市市场分化影响，地方政策调整也更趋灵活。 2.市场趋势：利好政策叠加效应将显现，市场整体向好但增速减缓 根据“中国房地产中长期发展动态模型”分析，宏观经济在结构转型中增速略有放缓，货币环境稳健，调控回归市场化的背景下，预计2015年全国房地产市场将呈现销售面积小幅回升，新开工企稳，投资增速仍存放缓压力”的特点。成交方面，2015年，降息降准成为大概率事件，货币政策支持力度有望进一步加大，购房需求或将有序释放，商品房销售面积有望小幅回升。预计2015年全年商品房销售面积为12.1-12.4亿平米，同比增幅在0.5%-2.5%之间。供应方面，资金面及预期向好促使新开工规模企稳，开发投资增速仍存放缓压力，预计2015年全国新开工面积同比增幅介于0%-2%之间，全国房地产开发投资额同比增幅介于9.5%-11%之间。价格方面，目前市场库存高企，2015年市场仍以去库存为主，预计全年价格保持平稳或小幅下跌，但不同城市价格表现分化，一线城市和少数热点二线城市存在上涨压力。 3.关注点：新常态下不同城市去化压力更趋分化，房企变革应对市场调整 1)新常态：房地产市场由高速增长时期进入平稳增长的新常态 展望2015年乃至更长时期，中国房地产市场已经告别过去高速增长的“黄金时代”，经过市场调整后将步入平稳增长的新常态阶段，未来几年房地产市场整体销售规模增速将维持在2%-5%的增长区间。 2)去库存：消化库存仍是2015年市场主基调，不同城市去化压力显著分化 2014年房地产市场量价下行，库存高企；去库存将继续成为2015年市场的主基调，不同城市去化压力显著分化。北京、上海、广州等城市潜在需求大，适当刺激可迅速消化库存，而深圳和厦门的供应尚显不足，这些城市皆存在量价反弹空间。以苏州、佛山等为代表的二三线城市在明年降息降准、地方加大购房财政补贴或契税减免等政策预期下，市场需求或将逐步入市，库存经过一定时间的消化后有望恢复至合理水平。呼和浩特等城市早期开发力度较大但需求相对不足，库存去化压力显著。以鄂尔多斯、营口为代表的三四线城市房地产市场面临较严重的系统性风险。 3)谋变革：房企面临变革压力，深度挖掘客户价值、整合多维资源应对市场调整 展望未来，房地产行业将加快市场化转型步伐，增长速度回归理性平稳。房企来自住宅开发业务的利润将持续受到挤压，需要根据自身业务特点和资源积累状况积极进行变革调整。对于大型品牌房企而言，其得益于早期的资产积累和市场地位，在未来市场中仍有较强的发展优势，可围绕广泛的客户基础深化业务、产品及服务的深层次挖掘，夯实长期稳定增长的基础。对于中等规模的企业来说，须更好的围绕住房消费市场日益多元化的需求，找准自身定位，通过技术化、专业化、精细化发展提升品牌影响力并铸就核心竞争力。对于多数小型房企而言，未来的市场空间会被进一步挤压，企业间的项目资源、资金资源整合加快，2015年中小型房企的并购整合或将步入实质性阶段。