《2014年三季度中国房地产市场研究报告》

• 时间2014-10-16
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• [摘要] 一、2014年三季度中国房地产市场形势总结 1.政策环境：限购松绑与限贷政策调整陆续出台，政策环境趋向宽松 2014年三季度，全国房地产市场延续下行趋势，房地产投资增速继续放缓。在此背景下，中央与地方政府调整房地产政策，大多数城市限购放松或取消，以刺激需求释放。但限购松绑后市场预期并未根本转变，地方政策陆续通过调整信贷公积金、财政支持等方式拉动需求；三季度末央行出台“住宅金融政策”调整限贷以促进住宅市场平稳发展，预示着房地产市场发展环境短期内将发生明显变化。同时，棚户区改造等保障安居工程支持力度加大，不动产统一登记等长效机制建设有序推进。总体来说，在宏观环境重改革、调结构、稳增长的大背景下，房地产市场发展环境有所改善，长效机制推进与调控方式的转变，有利于房地产业长期健康稳定发展。 2.新房：限购调整未改需求预期，三季度市场仍供大于求，住宅价格降幅扩大 住宅成交方面，受房企促销、限购调整和季节性要素影响，三季度重点城市成交量同比降幅略有收窄，但市场整体下行趋势未变。住宅供应方面，2012下半年-2013年住宅用地成交规模较大，三季度多数房企加大推盘力度，导致主要城市新增供应量达到近五年最高水平。重点城市库存量创新高，出清周期持续延长。住宅价格方面，市场供大于求压力下，三季度百城价格降幅扩大，前三季度累计下跌1.49%。十大城市分化明显，仅北京和上海累计上涨，其他城市均下跌，杭州跌幅最大。从全国商品房来看，销售金额持续下行且降幅有所扩大，销售面积持续下降；新开工面积同比降幅收窄，市场短期供大于求压力增大；同时，商品房投资增速和资金来源增速持续回落。 3.二手房：三季度成交量较去年同期继续大幅下降，价格继续下跌 成交方面，受按揭贷款规模下降和购房者预期市场下行的影响，三季度十大城市二手房总成交15.15万套，较去年同期大幅下跌29.48%。价格方面，2014年9月十大城市主城区二手房均价下跌0.83%，三季度累计下跌2.14%，延续二季度以来的市场下行趋势。 4.土地：企业拿地意愿下降致土地市场供需规模双降，成交均价下跌，溢价率下行 市场预期下行、库存与资金压力导致企业拿地意愿下降；从而促使土地市场继续下行。土地供求方面，三季度土地推出和成交规模均不及去年同期；300城市各类用地推出及成交同比分别下降24.8%和37.8%。土地价格方面，三季度各类用地及住宅用地成交均价同比明显下降，降幅分别为17.4%和7.4%；溢价率延续二季度以来的下行趋势；出让金方面，三季度各类用地出让金同比降幅近五成；受企业拿地向一二线城市集中的影响，十大城市出让金占比提高。 5.企业：多数企业销售低于预期，高库存高负债导致企业拿地更趋谨慎 销售方面，2014年前三季度，重点品牌房企继续领跑市场，部分中型房企加快销售进度，但多数企业整体目标完成率仍低于去年同期；企业竞争加剧，行业集中度进一步提升。土地投资方面，企业三季度投资更趋谨慎，城市布局聚焦一线城市，二三线城市占比回落。融资方面，多数房企资金压力较大，融资规模持续上升；随着海外融资成本上升，重点企业海外融资规模下降；国内中期票据市场监管放开，多家企业发布票据融资计划，预计未来直接融资规模将上升。 二、2014年四季度中国房地产市场趋势展望 1.宏观环境：经济增速放缓，货币政策稳健，房地产信贷环境或将改善 宏观经济方面，宏观经济方面，机构预计四季度经济增速将继续放缓，但全年经济增长目标实现概率较大；中央政府仍将注重改革和结构调整，利用改革红利激发经济活力，不太可能出台大规模经济刺激计划。货币信贷方面，中央将继续坚持稳健的货币政策，继续通过定向宽松举措调整信贷资源配置；9月底央行出台住宅金融政策放松限贷，四季度房地产信贷环境或将有所改善。房地产政策方面，中央仍将重点推进长效机制建设，加强棚户区改造和保障房建设；各地刺激楼市政策仍较为灵活。 2.市场趋势：受政策影响四季度供需或将环比明显回升，但市场总体仍将供大于求 供应方面，在年度销售目标和资金压力下，房企将继续加大推盘力度；四季度市场供应或将继续增加。但受去年高基数影响，四季度新增供应同比或将小幅下降。成交方面，限购放松、信贷调整等政策的实施及房企加大促销力度的影响，预计四季度成交量将明显回升；乐观预期下有望接近去年四季度水平；但全年成交量仍将难及去年。价格方面，市场整体供大于求，但政策调整，限贷放松等政策有利于市场预期转变，预计四季度房价降幅将逐步收窄，若市场成交大幅回升则价格将可能企稳。企业策略方面，市场重心仍是“去库存”，房企应继续加大促销力度同时将探索创新销售模式；产品定位兼顾首次置业与改善型需求；优化投资布局并择机获取优质项目；从长远稳定发展角度拓展融资渠道，创新融资模式。 3.关注点：商业银行执行最新住房金融政策情况将是影响市场量价的关键 2014年四季度，资金支持仍将是影响四季度房地产市场走势的关键要素。信贷政策的变化对于房地产业的影响显著，2014年初以来个人按揭贷款规模下降与按揭贷款利率上升直接制约了市场需求。随着央行住房金融政策和地方财税政策的出台，房地产政策环境发生重大变化，特别是央行限贷政策调整或将改变市场预期；但最终各商业银行执行最新住房金融政策情况将是影响市场量价的关键。