《2014年上半年中国房地产市场研究报告》

• 时间2014-07-15
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• [摘要] 一、2014年上半年中国房地产市场形势总结 1. 政策环境：中央着力长效机制建设，地方实施分类指导、因地制宜 2014年上半年，宏观经济增速持续趋缓，房地产市场整体下行与城市分化并存趋势显著，中央着力长效机制建设，地方实施分类指导、因地制宜。国土部牵头的部级联席会议出台了“不动产登记完成时间表”，中央加速棚改，推进共有产权试点展开。针对当地市场形势变化，部分城市积极通过信贷、公积金等方式鼓励刚需，缓解市场下行压力。6月末，呼和浩特正式取消限购，地方政策调整有所突破。全国政策坚持保自住抑投资底线、地方因地制宜灵活调整政策，是当前阶段楼市政策调整的主要基调。 2. 新房：受信贷收紧及市场预期影响，成交下降，市场供大于求，住宅价格由涨转跌 住宅成交方面，因个贷收紧、市场预期转变，上半年主要城市住宅成交量大幅下降18.9%，但总体成交规模仍高于2010-2012年。住宅供应方面，因前两年住宅用地大规模成交，2014年上半年主要城市新增供应总量为近五年来同期最高水平，同比增长7.3%。重点城市库存量创新高，出清周期持续延长。住宅价格方面，受短期市场供大于求影响，2014年上半年百城住宅价格指数由涨转跌，上半年累计涨幅仅0.83%，较2013年上半年下降4.76个百分点，同比涨幅持续收窄。十大城市住宅均价亦由涨转跌，北京、上海累计涨幅较大，杭州、成都等出现负增长。从全国商品房来看，销售面积与销售金额同比降幅收窄，仅东部地区销售面积同比下降、占比回落；整体投资增速持续回落，中部地区投资额增速上升；新开工面积同比降幅持续收窄，住宅新开工占比微降。 3. 二手房：成交量较去年同期大幅下降，二季度以来价格跌幅逐月扩大 成交方面，受按揭贷款规模下降和观望情绪渐浓的影响，十大城市二手房总成交32.29万套，较去年上半年大幅下跌41.77%。价格方面，2014年6月十大城市主城区二手房均价为26754元/平方米，上半年累计微幅上涨，其中一季度上涨2.37%，二季度下跌1.70%，且4月-6月价格环比跌幅逐月扩大。 4. 土地：存货与资金压力影响企业拿地积极性，上半年推出、成交均不及去年同期 受信贷收紧、多数中小企业销售业绩不佳等因素影响，房企资金趋紧，拿地更趋谨慎。2014年上半年全国300个城市土地市场明显降温。供求方面，上半年全国300个城市共推出各类用地12.2亿平方米，同比下降12.0%；成交10.1亿平方米，较去年同期下降15.2%。价格方面，溢价率总体下降，受成交结构影响楼面均价整体水平同比仍继续上涨。上半年，全国300个城市各类用地楼面均价为1235元/平方米，同比上涨19.7%。出让金方面，一线城市尤其是北京同比增长显著，占全国比重提高，而二、三四线城市出让金低于去年同期。 5. 企业：业绩分化，龙头企业仍实现增长，中小企业业绩下降，融资成本差异显著 销售方面，2014年上半年，品牌房企业绩表现分化，龙头房企逆势保持高增长，7家企业销售额超过500亿；多数中小房企销售业绩不及预期。企业整体目标完成率低于去年同期，市场低迷期行业集中度进一步提高。土地投资方面，企业上半年投资意愿明显下降，拿地规模大幅缩减，投资区域仍聚焦一二线城市。融资方面，内地房企海外融资成本有所上升，但龙头房企仍具备成本优势，中小企业资金压力增加，上半年资金链断裂案例增多。中小企业上半年艰难赴港IPO，资本市场认可度较低。 二、2014年下半年中国房地产市场趋势展望 1. 宏观环境：经济维稳，信贷稳中趋松，中央趋稳，地方微调 宏观经济方面，中央将持续强化“微刺激”政策以实现“稳增长”目标，但和以往不同的是，政府将在保证经济发展的同时，兼顾调结构促改革，逐步理顺政府与市场间的关系，促使市场主体迸发新的活力，从而对中长期增长形成有力支撑。货币政策方面，中央将继续坚持稳健的货币政策，同时加强定向调整，以支持经济结构调整和转型升级，提高金融资源的利用效率，优化资源的合理配置。房地产政策方面，中央坚持市场化改革，对调控“不打压、不刺激”，着力推进长效机制建设，同时地方政策因地制宜，调整更趋灵活。 2. 市场趋势：下半年供需回升，整体仍供大于求，促销带动以价换量，但全年成交难及去年 下半年，预计市场供需均有所回升，但短期供大于求压力继续存在，“去库存”将是下半年主基调，房价调整仍将继续，市场量价难及去年同期。供应方面，随着2013年成交土地逐步开工上市，下半年仍将是推盘高峰，供应量季节性增长。全国房地产新开工将好于上半年，但同比仍下降。成交方面，央行明确支持首套房贷款有助于平稳市场预期，同时两次定向降准释放一定流动性，下半年中央或将继续采取金融措施支持自住型住房需求，合理引导和稳定市场预期，地方政策微调也将短期刺激市场，下半年成交量或将缓慢回升。价格方面，短期供大于求矛盾进一步促进房价调整，预计下半年房价在波动中继续下行，同比涨幅继续缩小。但不同城市差异明显，其中库存持续高位、去化周期长的城市房价下行压力较大。企业方面，去化压力下企业将加强促销。受销售业绩影响，企业继续分化。市场下行将促使行业加快整合，市场集中度进一步提升。 3. 关注点：金融支持、企业促销力度及市场预期引导是市场变化的关键 2014年下半年，金融支持、企业促销力度及市场预期的引导将对市场走势产生重要影响。个人按揭贷款规模与按揭贷款利率水平影响市场需求。信贷政策的变化对于房地产业的影响较为明显，预计下半年信贷政策将加强对自住性需求的支持力度，金融支持是否到位将是影响市场的关键要素。当前企业库存量较大，负债水平较高，同时借贷成本有所提升，特别是中小企业的资金压力比较大，企业能否抓住市场需求通过灵活的促销措施促进成交，将是降低经营风险、去库存的重要影响要素。中长期看，我国房地产市场尚仍具有增长空间，能否合理引导市场预期将直接影响需求释放规模，并对市场整体走势产生影响。