《中指专题：信贷与供求因素主要影响住宅价格走向，城市分化加剧》

• 时间2014-06-16
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• [摘要] 2014年5月，根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据，百城住宅均价为10978元/平方米，环比下跌0.32%，为自2012年6月连续环比上涨23个月后首次环比下跌。价格的下跌蕴含着市场内在的变化。本文将从宏观经济、调控政策、货币与信贷政策、市场存量及消费者预期角度分析影响房价变化的因素，并对典型城市的房价变化情况及市场供需特点进行深入分析。从不同城市来看，一线城市今年以来市场供大于求，房价涨势趋缓且内部分化。二线城市房价分化加剧，厦门、南京等热点二线城市市场整体上行，价格保持上涨；杭州、苏州等二线城市房价经历2013年快速上涨后有所回调，且供大于求矛盾严峻，房价下调压力仍存在；温州、海口等二线城市市场持续下行，房价下跌幅度明显。三线城市房地产市场分化，房价下跌城市数量增多，其中保定、廊坊等河北省三线城市受益于“京津冀”首都经济圈等城市发展规划，房价上涨明显；汕头、淮安、台州等三线城市早期房价上涨明显，但后期房价下行；南通、常州、江阴、马鞍山等三线城市房价整体持续下跌。 整体来看，目前宏观经济增速趋缓但整体运行仍较为平稳，全面结构改革力促经济实现有质量的增长，货币政策保持稳健并适时预调微调，城镇化进程有序推进，房地产市场基本面尚未改变。从短期供需情况看，市场供应增加，成交明显回落给房企销售带来较大压力，近期部分企业加大推盘力度并调整定价策略，如通过打折促销、赠精装、首付分期等多种方式加大优惠力度；这些以价换量的措施有利于促进市场成交，但一定程度上促使房价下降。同时，央行、地方政府陆续出台部分政策，积极引导市场预期。5月12日，“央五条”要求商业银行首套房贷回归正常化，支持首次购房按揭贷款，提高贷款效率；部分地方政府也在尝试通过调整政策以刺激需求；6月9日，央行决定自6月16日起对特定商业银行降准0.5个百分点，有助于提升市场信心；另外，新华社连发评论正确引导市场预期，多方综合举措将有利于促进房地产市场平稳健康发展。