住宅市场

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本月要点概览

一、住宅产品结构特征

·从成交套数占比变化上看，与2022年1-2月相比，2023年1-3月30个代表城市中有19个城市90平以下产品成交套数占比下降，17个城市120平以上产品成交套数占比提升，其中一二线城市为13个。

·从热点城市成交结构看，2023年1-3月，北京90平以下产品成交套数同比下降9.9%，90-200平产品成交套数同比增长31.4%；成都90平以下产品成交套数同比下降39.8%，90-200平产品成交套数同比下降8.7%；东莞在低基数及政策持续优化的背景下，各面积段产品销售套数同比均出现回升，其中90平以下产品成交套数同比增长24.0%，90-200平产品成交套数同比增长62.2%。

二、房企产品动态

·3月6日，华润置地以企业定位与品牌战略为引领，推出“为更好的城市”年度品牌主张。

·3月，碧桂园围绕“居住复兴”战略，对“星系、府系、云系、天系”四大产品系全面焕新，升级“碧U好房”未来美好社区体系。

三、房企产品系解析

目前天地源已形成“人文”、“自然”、“现代”三大产品系，聚焦“品质、文化、温度、智能”，致力于打造优质的产品和服务。

四、产品设计亮点

·建筑立面：西安龙湖·云河颂项目运用经典流线设计，用形似超跑的曲线圆角收边，打造时尚艺术的超流体立面。

·园林景观：上海象屿招商·公园1872项目融合周边生态资源，将城市公园生态延展至社区，打造从城市公园到社区公园的微度假园林景观。

·精装设计：苏州保利·和光山语项目全屋精装涵盖多维度细节，敏锐捕捉当代人群置业需求及生活习惯，赋予业主精致从容的居住体验。

·户型设计：济南铁投仁恒·河滨城项目142平户型四开间朝南，观景双阳台面宽约7米，阔绰主卧套房功能完备。

五、优秀项目解析

万科星图光年轩项目位于杭州余杭区，项目规划19栋22-26F高层住宅，全案共1840户，项目南侧规划约108万方TOD综合体“良渚客厅”。建筑立面上，采取公建化立面风格，突出标识性与时代感。园林景观上，项目打造“一街一园两轴”共14大场景，涵盖社交、运动与购物等功能。户型设计上，105平三室户型动静分区，“玄关、餐厅、客厅、阳台”联动设计，南向约6.4米双阳台，可盛载休闲、运动与家政等功能。进深约8.8米套房主卧，南北双面采光，实用性强。

住宅产品结构特征

1、全国30城成交面积段分布

从成交套数占比变化上看，与2022年1-2月相比，2023年1-3月30个代表城市中有19个城市90平以下产品成交套数占比下降，17个城市120平以上产品成交套数占比提升，其中一二线城市为13个。

图：2023年1-3月30个代表城市各面积段住宅销售套数占比

市场监测：https://www.cih-index.com/

2、热点城市结构特征

（1）北京一季度成交结构特征

从成交面积结构看，2023年一季度北京90平以下刚需型产品成交4910套，同比下降9.9%，成交套数占比为37.8%，较2022年同期下降7.8个百分点。90-200平产品成交7209套，同比增长31.4%，成交套数占比55.5%，较2022年同期上升9.5个百分点。

从成交总价结构看，500万以下产品成交6384套，同比下降8.7%，成交套数占比49.1%，较2022年同期下降9.4个百分点。中高总价段产品成交4638套，同比增长48.8%，成交套数占比上升9.6个百分点。

图：北京商品住宅成交面积结构

图：北京商品住宅成交总价结构

市场监测：https://www.cih-index.com/

（2）成都一季度成交结构特征

从成交面积结构看，2023年一季度成都90平以下刚需型产品成交2567套，同比下降39.8%，成交套数占比7.2%，较2022同期下降3.4个百分点。90-200平产品成交31207套，同比下降8.7%，成交套数占比87.4%，较2022年同期上升2.7个百分点。200平以上大户型产品成交1915套，成交套数占比提升至5.4%。

从成交总价结构看，150万以下产品成交套数占比40.0%，较2022年同期下降1.3个百分点。150-500万产品成交套数占比较2022年同期提升1.0个百分点。500万以上产品成交套数占比较2022年同期基本持平。

图：成都商品住宅成交面积结构

图：成都商品住宅成交总价结构

市场监测：https://www.cih-index.com/

（3）东莞一季度成交结构特征

从成交面积结构看，2023年一季度东莞90平以下产品成交1531套，同比增长24.0%，成交套数占比20.6%，较2022年同期下降4.8个百分点。90-200平产品成交5592套，同比增长62.2%，成交套数占比75.4%，较2022年同期上升4.4个百分点。200平以上大户型产品成交296套，成交套数占比提升至4.0%。

从成交总价结构看，200万以下产品成交套数占比10.0%，较2022年同期下降8.4个百分点。200-500万产品成交套数占比74.8%，较2022年同期提升4.1个百分点，500万以上产品成交套数占比提升至15.2%。

图：东莞商品住宅成交面积结构

图：东莞商品住宅成交总价结构

市场监测：https://www.cih-index.com/

房企产品动态

1、华润置地发布年度品牌主张

3月6日，以企业定位与品牌战略为引领，华润置地推出“为更好的城市”年度品牌主张，推动“更好的城市品质”、“更好的城市生活”、“更好的城市生态”、“更好的城市发展”在每个城市落地生根。在住宅开发领域，华润以“品质、健康、智慧、服务”四大产品力价值为基础，打造“瑞系、悦系、润系、时光系”四条产品线多个标杆项目，为客户营造美好人居生活场景。

图：华润置地品牌战略体系图

2、碧桂园2023产品系焕新上线

3月，碧桂园围绕“居住复兴”战略，对“星系、府系、云系、天系”四大产品系全面焕新，升级“碧U好房”未来美好社区体系。据介绍，碧U好房从外围界面、道路交通、单元场地、社区配套等8大空间对业主生活场景进行精细化描摹，同时结合社区不同人群行为特点和需求，以“邻里、健康、品质、智慧、安全”的5U生活打造品质社区。

图：碧U好房未来美好社区体系

房企产品系解析

天地源从土地、客户、产品三大维度出发，不断进行产品系的更新和迭代，目前已形成“人文”、“自然”、“现代”三大产品系，聚焦“品质、文化、温度、智能”，致力于打造优质的产品和服务。

表：天地源主要产品系

自然系代表项目：苏州天地源·平江观棠

项目简介

天地源·平江观棠项目落址于苏州市姑苏区，可售面积9.42万方，周边轨交2号、4号、6号（在建）、8号（在建）线四轨环伺，商业配套上，汇聚苏州平江新城商圈、万达商圈、繁花商圈三大主力商圈。项目在外形设计上“以水为形”，通过灵动曲线勾勒建筑轮廓。精装细节上，项目从“水、空气、温度”等9大维度出发，多方面保证居住舒适度。项目规划5栋26F高层，8栋8-10F小高层，主力户型为102-143㎡三至四居产品。

图：天地源·平江观棠建筑效果图

132平户型设计亮点

四开间朝南：南北通透，室内空气高效流通，南向约12.9米面宽，空间阔绰。

横厅设计：约6.4米面宽大横厅，与双阳台、餐厅、厨房连通一体，满足多种生活场景。

U型互动式厨房：对U型厨房进行开合优化，可与餐客厅的家人随时互动。

全屋六飘窗：主卧、次卧、厨房、卫生间共设计6个飘窗，拥有更多扩展空间。

图：天地源·平江观棠132平户型图

产品设计亮点

1、建筑立面：运用经典流线设计打造超流体立面，270°转角窗提升观景及采光效果

西安龙湖·云河颂：项目运用经典流线设计，用形似超跑的曲线圆角收边，打造时尚艺术的超流体立面。在立面的品质营造上，采用金属铝板及单块超10平的玻璃幕墙强调连贯的横向线条，减少竖向线条对建筑体的切割。270°转角窗提升项目观景及采光效果，整体南向立面铝板及玻璃占比达到约80%，窗墙比较常规项目超出约15%，采光面增加约1/4。

图：西安龙湖·云河颂项目建筑效果图

2、园林景观：融合周边生态资源，打造从城市公园到社区公园的微度假园林

上海象屿招商·公园1872：项目外拥浦江第一湾、兰香湖、紫竹滨江公园（规划），南邻城市滨水漫步道（规划），基于空间生态与社交生活的营造法则，以享受、活力、成长为设计理念，打造“一轴一环六公园”社区景观，强调景观与业主的互动。园区嵌入7大主题空间——双重归家动线、超600平阳光草坪、艺术会客廊架、儿童乐园、约800平运动公园、约850米健康跑道、林下书吧，在自然与社交的双重感官中，让户外空间满足多元化生活方式。

图：象屿招商·公园1872项目园林效果图

3、精装科技：精装细节体现人居考量，智能系统提升居住体验

苏州保利·和光山语：全屋精装涵盖多维度细节，如入户门安装四合一智能门锁，指纹、密码、刷卡、钥匙四种入户方式，便捷出行。地暖、中央空调、新风系统智能一键开启，实现四季恒温恒湿。客厅设置一键物业报警求助按钮，走道设有智能感应小夜灯，节能环保。厨房吊柜及地柜设计，储物空间充足，并配备凉霸和洗碗机。双联阳台预留家政空间，可放置洗衣机、收纳柜。

图：苏州保利·和光山语项目样板间实景图

4、户型设计：142平户型四室朝南，观景双阳台面宽约7米，阔绰主卧套房功能完备

济南铁投仁恒·河滨城：142平四室户型，四开间设计，厨房、餐厅、客厅、阳台联动设计，打造家庭活动中心。观景双阳台面宽约7米，进深约1.5m，落地窗起地约15公分，视野阔绰。U型厨房预留洗碗机、烤箱位置，灶具后设计烤漆玻璃背板及感应灯光。私密主卧套房，开间3.7米，进深4.85米，舒适的开间进深比例，提升居住体验。飘窗台处设有凹龛，便于收纳。独立卫浴入口设置感应夜灯，细节完备。

图：济南铁投仁恒·河滨城142平户型图

优秀项目解读

星图光年轩项目位于杭州余杭区良渚街道玉鸟路与杜文路交叉口，由万科集团开发，项目占地面积约7.8万平方米，建筑面积约30.6万平方米，容积率2.8。

图：万科星图光年轩项目区位图

全案共规划19栋22-26F高层住宅，全案共1840户，主力户型为105-139㎡三至四居，精装限价为29100元/㎡（含3000元/㎡精装标准）。项目南侧规划约108万方TOD综合体“良渚客厅”，承担公共服务、商务办公、商业交流、酒店接待等城市级中心职能。

图：万科星图光年轩项目鸟瞰图

建筑立面上，项目采取公建化立面风格，突出标识性与时代感，搭配四面质感铝板及宽幕玻璃，提升观景及通风效果。同时项目建筑风格与周边2号线良渚站、写字楼、五星级酒店、邻里中心、商业综合体等有机融合。

图：万科星图光年轩项目建筑效果图

景观设计上，项目打造“一街一园两轴”共14大场景，涵盖社交、运动与购物等功能，将全年龄层的生活内容集合在舒适步行范围内，例如运用底楼架空层构建为“学习盒子”，便于业主阅读、办公，同时具有健身运动等功能。又如步入式互动水景，可供儿童嬉戏，休憩平台及绿化空间，为家长们打造惬意陪伴时光。

图：戏水剧场、学习盒子、街角剧场设计意向图

105平三室户型动静分区，私密有度。进深约9.4米LSDK通厅，将“玄关+餐厅+客厅+阳台”垂直舒展，空间开阔。南向开间约6.4米联动阳台，可盛载休闲、运动与家政等功能。进深约8.8米套房主卧，南北双面采光，卫浴、飘窗、衣帽间（预留空间）全功能设计。

图：万科星图光年轩105平户型图

报告下载（电脑端复制链接）

历年百强研究：

2023中国房地产百强企业研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/53234.html

2022中国房地产百强企业研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/42055.html

2021中国房地产百强企业研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/35946.html

2020中国房地产百强企业研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/30151.html

2019中国房地产百强企业研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/26374.html

2018中国房地产百强企业研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/23032.html

政策解读：

北京楼市政策即将放松？“一区一策”在路上

https://www.cih-index.com/report/detail/54066.html

税务总局释放积极信号，税收形势六个向好，住房消费回暖！

https://www.cih-index.com/report/detail/53930.html

住建部最新表态，对房地产企稳回升充满信心！

https://www.cih-index.com/report/detail/53069.html

2023政府工作报告：防范化解优质头部房企风险，支持刚性和改善性住房需求

https://www.cih-index.com/report/detail/52967.html

中国房地产政策跟踪报告（2023年3月）

https://www.cih-index.com/report/detail/53517.html

企业研究：

2023年1-3月中国房地产企业销售业绩排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/53515.html

2023年1-3月全国房地产企业拿地TOP100排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/53899.html

房地产市场：

2023年一季度中国房地产市场总结与趋势展望

https://www.cih-index.com/report/detacil/53655.html

2023年一季度全国新开盘总结报告

https://www.cih-index.com/report/detacil/53514.html

指数研究：

中国房地产指数系统百城价格指数报告（2023年3月）

https://www.cih-index.com/report/detail/53518.html

2023年3月十大城市二手房房价地图

https://www.cih-index.com/report/detail/54138.html

物业研究：

中国物业管理行业 2022 年度总结与 2023 年度展望

https://www.cih-index.com/report/detail/50886.html

2022年中国物业服务价格指数研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/50534.html

2022中国物业服务上市公司ESG测评研究报告

https://www.cih-index.com/report/detail/50533.html

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